Cidades paulistas de Campinas, Jundiaí e São Carlos enfrentam dois panoramas distintos no mercado imobiliário

As cidades de Campinas e Jundiaí, a menos de 100 quilômetros de São Paulo, e São Carlos, a 240 quilômetros de distância da capital paulista, têm características únicas que privilegiam a economia de suas respectivas regiões. Campinas e Jundiaí são conhecidos polos de distribuição de produtos diversos e a localização desses municípios, cercados de rodovias, facilita bastante a atividade econômica. Além disso, há um hub aéreo no Aeroporto Internacional de Viracopos, em Campinas, que é outra via de distribuição de produtos para todo o Brasil e América Latina. “Esse quadro positivo traz incentivos para uma demanda de serviços e residências, o que fortalece a área”, afirma o engenheiro Luiz Claudio M. Amoroso, vice-presidente do Interior do Sinduscon-SP.

São Carlos, por sua vez, além de empresas nacionais e multinacionais, abriga um pujante setor público, em especial voltado para a educação, com instituições renomadas como a Universidade Federal de São Carlos e a USP São Carlos, o que gera grande demanda por apartamentos devido ao número de estudantes na cidade. “Esse quadro permaneceu idêntico até mesmo durante a crise, pois a maioria dos universitários vem de outros locais e precisa viver ali”, afirma Amoroso. O vice-presidente pontua que o setor da construção está a reboque da economia. “Nos três municípios há um alto fator industrial e agrícola, ou ambos. Isso traz mais gente querendo morar e empresas ampliando suas plantas industriais.”

Em Campinas, por exemplo, houve um reflexo positivo desse ciclo no passado recente, principalmente no segmento de residências e escritórios para profissionais liberais. “Há poucos anos era muito difícil encontrar uma sala comercial vaga na região central”, comenta Amoroso. Entretanto, a desaceleração do setor começou em outubro de 2013, com a escalada da crise econômica, que culminou em 2016, gerando uma reação em cadeia que afetou todo o setor construtivo e imobiliário. “Agora, observo que paramos de piorar”, diz.

O vice-presidente do Interior do Sinduscon-SP afirma que esse cenário de crise rompeu com um ciclo virtuoso de formação de mão de obra qualificada em Campinas, mantido até 2014, quando a entidade tinha um trabalho forte de desenvolvimento profissional, juntamente com o Senai. “Durante 2013, faltaram trabalhadores qualificados para a construção civil. Atualmente, há uma grande oferta de mão de obra com alta qualificação”, conta Amoroso.

“Hoje, os valores caíram pela metade e há muita oferta para locação. E está havendo uma alta taxa de devolução de imóveis, e essa é uma situação bastante difícil para o setor.”
Luiz Claudio M. Amoroso

Estoque alto inquieta empresários de Campinas
Outro impacto da crise é a falta de perspectivas para alguns construtores que empreendem na região. Carlos Pinto Neto, proprietário da construtora CPN, atua em Campinas desde 1988 com construções residenciais e comerciais de alto padrão. Para ele, o panorama do mercado na cidade é de pessimismo. “Trabalho com investidores, e eles estão reticentes quanto à retomada do setor”, justifica. Pinto Neto afirma que a empresa lançará, em junho, um prédio residencial e tem outros dois empreendimentos comerciais sendo concluídos, mas ele não pretende investir mais em 2017. “Está bastante difícil vender, e até mesmo a locação de salas nos bairros nobres anda devagar”, diz.

Além desse cenário, há um outro fator que preocupa os empresários da região, que é o alto estoque. “Meu segmento concentra cerca de 30% de estoque”, afirma o proprietário da construtora CPN. Segundo o empresário, apesar dessa situação pouco animadora, o bairro do Cambuí e a região adjacente ao shopping Dom Pedro continuam sendo as áreas preferidas das classes média alta e alta. De acordo com Pinto Neto, além do ceticismo do mercado, Campinas vem enfrentando três situações complicadas: a escassez de terrenos, a concorrência de muitos players de fora da cidade e a aplicação iminente de regras para a construção civil com o novo PDE (Plano Diretor Estratégico), elaborado em 2016 e que chegará à Câmara Municipal para aprovação em meados de 2017.

De acordo com as diretrizes do PDE, disponível no site da prefeitura do município, entre as mudanças propostas está a criação de uma cidade multifuncional, sem a divisão de áreas e seus usos tradicionais, como a região industrial ou a vocação comercial do centro. Segundo o documento, a implementação dessa multifuncionalidade deverá ser feita, por exemplo, em zonas menos utilizadas, como as marginais das rodovias e as áreas com pouco desenvolvimento urbano. Nessas localidades serão mesclados serviços, indústrias, unidades de saúde e de educação, além de polos tecnológicos, nas imediações da Unicamp (Universidade Estadual de Campinal).

Em relação a Jundiaí, devido à proximidade com São Paulo, há vários condomínios horizontais que são moradia para quem trabalha na capital, mas prefere viver no interior. Luiz Claudio M. Amoroso afirma que esse mercado também foi afetado, especialmente os condomínios de alto padrão, cujo valor de locação oscilava entre R$ 8 mil e R$ 10 mil a unidade, em 2013. “Hoje, os valores caíram pela metade e há muita oferta.” Atualmente, a produção de novos condomínios residenciais também está em baixa.

Um levantamento da Neoway/Sinduscon-SP sobre lançamentos imobiliários em Campinas, Jundiaí e São Carlos, feito em janeiro de 2017, mostra que, em 2015, Campinas tinha uma média de dez vezes mais empreendimentos que as outras cidades, em nichos residenciais, industriais e comerciais. Segundo Amoroso, neste momento os estoques estão altos e não há planos de lançamentos numerosos. “Está havendo uma alta taxa de devolução de imóveis, e essa é uma situação bastante difícil para o setor.” Para o vice-presidente do Interior do Sinduscon-SP, uma das soluções emergenciais para contornar essa situação seria o governo federal definir novas regras para a devolução. “Da maneira como a operação é feita agora, é ruim para todos os envolvidos.”

O desaquecimento do setor impacta diretamente o mercado de trabalho. Um estudo do Sinduscon-SP de janeiro de 2017 mostra que entre 2015 e 2016 Campinas sofreu uma queda anual de 13% no número de funcionários da construção civil. Em Jundiaí, houve 15% de diminuição de postos de trabalho, e em São Carlos essa baixa foi de 3% no mesmo período. A pesquisa indica que Campinas ainda é a região mais pujante, com 19 mil empregados formais no segmento. Em Jundiaí, são 6 mil funcionários da construção civil na ativa. E em São Carlos, por ser uma cidade menor, há entre 3 mil e 4 mil trabalhadores registrados.

Novas empresas e mudanças na prefeitura animam São Carlos
Em São Carlos o quadro é mais animador. De acordo com Ítalo Cardinali, proprietário da incorporadora e imobiliária Cardinali, presente há três décadas na cidade, a crise foi mais amena no município devido a algumas de suas especificidades. Cardinali explica que São Carlos tem uma forte vocação setorial, com três linhas de frente distintas: o setor público voltado para a educação, as empresas nacionais e as multinacionais. “Quando um ramo entra em crise, o outro equilibra a balança. Temos indústrias que importam e exportam, então a variação cambial costuma ficar nivelada e a economia local, aquecida”, afirma Cardinali.

A cidade de quase 244 mil habitantes concentra uma das maiores rendas per capita do país. “Cerca de 10% da população é formada por universitários, que garantem um ótimo mercado de locação”, diz Cardinali. Ele comenta que nenhuma unidade localizada próxima das universidades fica vazia, embora nos últimos anos os valores dos aluguéis não tenham sido reajustados conforme a inflação. “Nos meses de matrícula, entre janeiro e fevereiro, chegamos a firmar mais de 200 contratos de aluguel.”

De acordo com o empresário, outra vantagem da cidade é o baixo índice de desemprego, o que facilita a comprovação de renda e o financiamento para a compra de um imóvel. “Há vendas em todos os setores do mercado, mas o popular é o que está mais aquecido”, comenta. Dentre os bairros mais procurados para esse segmento destaca-se a Cidade Aracy, onde já há 1.000 casas para a baixa renda disponíveis através do programa Minha Casa Minha Vida. “Temos um cadastro com mais de 5 mil interessados em adquirir uma moradia popular. Agora, esperamos mais incentivos e agilidade da nova gestão municipal para as aprovações”, completa Cardinali.

“Cerca de 10% da população é formada por universitários, que garantem um ótimo mercado de locação. Nos meses de matrícula, entre janeiro e fevereiro, chegamos a firmar mais de 200 contratos de aluguel.”
Ítalo Cardinali

Para a classe média baixa, o Jardim Embaré é o local mais promissor. “No fim de 2016, lançamos 800 lotes de terrenos entre 200 m2 e 250 m2. Vendemos tudo em um único dia”, conta Cardinali. Já a classe média alta encontra lançamentos no bairro Parque Faber, próximo do shopping Iguatemi. “As vendas para o alto padrão seguem em um ritmo mais lento e há pouca oferta para esse segmento.” O empresário destaca o bairro planejado Damha, nicho de condomínios horizontais de alto padrão, com metragem máxima de 980 m2 e mínima de 409 m2, onde haverá o lançamento de mais dois residenciais até o fim do ano. “Estamos com uma ótima expectativa de vendas ainda para este ano.”

Demanda no segmento popular
A maior demanda das três cidades está concentrada nas habitações populares, pois houve adensamento de moradias irregulares nas periferias desses municípios nos últimos anos. “Só em Campinas há carência de cerca de 40 mil unidades populares, um tipo de construção mais complicada para uma empresa administrar”, diz o vice-presidente do Interior do Sinduscon-SP. Nesse segmento, ele afirma que é preciso haver mais incentivos governamentais e ampliação da faixa de investimentos. “Para isso, precisamos de uma melhora significativa na economia; caso contrário não há retorno para o investidor”, diz Amoroso.

Também houve queda de lançamentos e, assim como em Campinas, as novidades são isoladas, em bairros próximos da região central e focadas para um público de classe alta. “Os projetos específicos continuam vendendo.” Porém, alerta o vice-presidente do Interior do Sinduscon-SP, antes de cada lançamento tem sido feito um estudo da região para detectar a demanda por edifícios comerciais, residenciais e para qual classe social. “O momento é de cautela, de observar o mercado e fazer lançamentos com um foco muito bem consolidado”, afirma Amoroso.

De acordo com ele, a expectativa é de reaquecimento do mercado em 2017. “Isso vai depender da credibilidade dos empresários e da população.” Se as pessoas se sentirem confiantes em seu emprego, ou conseguirem novos trabalhos, haverá uma busca segura na aquisição de um imóvel, o que fortalece a confiança dos construtores em investir. “Porém, se não houver essa confiança, a construção civil continuará em baixa”, diz. Para o vice-presidente, os incentivos do governo federal são pontuais, mas não resolvem a longo prazo. “Dependemos da estabilidade da economia para crescer”, conclui Amoroso.

“Só em Campinas há carência de cerca de 40 mil moradias populares, um tipo de construção mais complicada para uma empresa administrar.”
Luiz Claudio M. Amoroso

Por Alexandra Gonsalez

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