Estoques de imóveis oscilam em Maceió, Natal e Recife, mas empresários observam com cautela o pequeno aumento nas vendas

Fotomontagem de empreendimento da EC Engenharia, na capital do Rio Grande do Norte

No fim de maio foi realizado em Brasília o 89o Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic). Durante o evento foi apresentado aos empresários do setor um estudo elaborado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), sob encomenda do Sinduscon-SP, a partir da Pesquisa Nacional de Amostra Domiciliar (Pnad), do IBGE, realizada anualmente. O documento indicou números preocupantes. Ele mostrou que o déficit habitacional cresceu no Brasil, apesar de oito anos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), do governo federal. Em 2015, a falta de moradias registrou aumento de 2,7% em relação a 2014 – ou seja, 202.000 domicílios a menos do que o necessário. Os dados configuram o terceiro ano de piora nas carências habitacionais, alcançando 7,7 milhões de pessoas que vivem de maneira precária no país.

A pesquisa também apontou que, em 2014, a taxa de formação de famílias foi de 2,7%, para 1,48%, em 2015. Por sua vez, o crescimento do estoque de domicílios também diminuiu, passando de 2,9%, em 2014, para 1,56%, em 2015. Para o cálculo do déficit habitacional foram considerados os conceitos da Fundação João Pinheiro, de Minas Gerais. Segundo a metodologia do instituto, a deficiência é formada a partir de quatro características principais: domicílios precários, coabitação familiar, ônus excessivo com aluguel urbano e adensamento exagerado de domicílios alugados. De acordo com o estudo, as regiões Sudeste e Nordeste são as mais atingidas pelo problema.

Em Maceió, Alfredo Brêda, presidente do Sinduscon-AL, afirma que assim como em todo o país, Alagoas também vem passando por uma fase de muitas dificuldades, com aumento nos custos e diminuição dos preços de venda de imóveis. ‘Além disso, enfrentamos uma queda significativa no número de lançamentos a partir de 2015, quadro que piorou em 2016’, afirma. De acordo com Brêda, o preço médio do metro quadrado privativo residencial previsto para o trimestre vai girar em torno de R$ 3.000 para imóveisdestinados à classe C; R$ 5.000 para a classe B e R$ 10.000 para a classe A, com a possibilidade de ter custo adicional para alguns tipos de unidades à beira-mar.

Segundo o presidente do Sinduscon-AL, para a classe A, a grande demanda de imóveis na capital alagoana é por empreendimentos que custam até R$ 220.000. “Esse padrão se enquadra na faixa estendida do Minha Casa Minha Vida”, afirma. Na sequência, comenta Brêda, a maior necessidade é por imóveis de padrão C e D, entre 43 m2 e 55 m2, localizados principalmente na parte alta da cidade ou em áreas com preços mais competitivos, como Benedito Bentes, Barro Duro e Sítio São Jorge. “O cliente de alto padrão continua buscando moradia nos bairros de Ponta Verde e Pajuçara. A classe média, por sua vez, encontra opções em algumas áreas do Farol”, completa.

Para Ronald Vasco, diretor técnico da V2 Construções, hoje as maiores demandas da empresa são do público com renda de padrão médio. “Há procura de unidades com três quartos e áreas entre 80 m2 e 110 m²”, diz. Vasco afirma que os bairros com mais empreendimentos dessa tipologia são Farol, Ponta Verde e Jatiúca. O empresário comenta que no cenário atual há só dois lançamentos previstos para 2017. “Um deles era para o ano passado, mas resolvemos colocar à venda agora devido ao desaquecimento do mercado.” Vasco lamenta a inércia do setor, sem grandes demandas para compra, tanto para o residencial como comercial. “Fica difícil prever qualquer cenário para o segundo semestre devido às incertezas políticas e econômicas pelas quais estamos passando”, completa.

 

Um pouco mais otimista, Brêda, presidente do Sinduscon-AL, tem boas perspectivas em relação ao fim de 2017. “Temos esperança de que o país irá continuar sua trajetória de recuperação. Espero que não haja mais abalos”, afirma. No entanto, o otimismo está condicionado às decisões políticas. “Naturalmente dependemos da aprovação das reformas da Previdência e trabalhista”, alerta. Ele acredita que agora, com uma taxa de juros mais baixa, o consumidor retornará com força, pois há uma demanda reprimida. “Isso acarretará uma alta nos preços, uma vez que não tivemos um número suficiente de lançamentos nos últimos dois anos.” Na visão de Brêda, com a diminuição das taxas de juros o setor bancário não terá mais a opção de ganhar com operações financeiras. “Logo, os bancos terão de investir na produção das empresas, financiando-as para a geração de riquezas, emprego e renda.”

Natal trabalha com estoques reduzidos

Em Natal, capital do Rio Grande do Norte, o clima também é de esperança. Larissa Dantas, vice-presidente do Sinduscon-RN, afirma que desde abril tem havido um pequeno sopro positivo nas vendas no estado. “Após seis meses de recessão absoluta, o consumo voltou, apesar da crise política e econômica”, afirma. Entretanto, ela alerta que é cedo para comemorar. “Há muito a se recuperar. A característica do setor atualmente ainda é de demissão”, pondera. Larissa conta que os empresários estão confiantes, mas acredita que a recuperação será lenta. “Só vão permanecer no mercado os mais resilientes.”

A Constel é um desses exemplos, com lançamentos previstos para o segundo semestre de 2017. “Estamos investindo no bairro Tirol, para o público de alto padrão, com unidades de três dormitórios e 88 m2”, afirma Francisco Ramos de Vasconcelos, diretor executivo da construtora. Para o empresário, o setor imobiliário de Natal já passou pelo pior período e neste momento está otimista na recuperação dos lançamentos. De acordo com Vasconcelos, para os imóveis residenciais a maior demanda é por unidades entre 50 m2 e 100 m2 de área privativa. “Temos opções assim no bairro de Nazaré”, afirma. Por sua vez, os empreendimentos comerciais têm tido baixa participação no mercado, com poucas ofertas. “O nicho corporativo está focado em localidades de maior poder aquisitivo, como Tirol”, completa Vasconcelos.

De acordo com Larissa Dantas, do Sinduscon-RN, desde 2015 tem havido poucos lançamentos. Ela conta que diversos empreendimentos novos foram ofertados na época da Copa do Mundo, em 2014, e depois esse movimento arrefeceu. Segundo dados da pesquisa do Índice de Velocidade de Vendas da capital potiguar, os estoques sofreram uma redução de 70% nos últimos quatro anos. “Desde 2015 não há reposição da reserva, que está diminuindo progressivamente”, completa Larissa. Para ela, o baixo estoque deve impactar nos preços, que tendem a subir. A média do metro quadrado em Natal hoje é de R$ 4.500, valor que vem sido mantido há tempos. Larissa revela que o congelamento dos valores é ainda um reflexo de 2011, quando a capital potiguar foi invadida por players externos. “Isso mudou totalmente a dinâmica do mercado, a princípio desestruturando o construtor local”, diz.

Apesar do abalo inicial, a entrada de concorrentes nacionais causou um impacto positivo: os empresários tiveram de melhorar o desempenho construtivo e desenvolver novas tecnologias para oferecer um produto competitivo e de qualidade. Porém, a crise acabou afugentando a maioria das construtoras nacionais. “As grandes incorporadoras não conseguiram fazer uma leitura das preferências regionais, por isso não ficaram”, afirma Larissa Dantas. Existe agora um novo movimento de players de fora, que buscam se associar aos locais para operações conjuntas e lançamentos. “Mas nós dependemos dos agentes financeiros para agilizar o mercado. Se isso não acontecer, a retomada ficará apenas para 2018.”

Rio Grande do Norte tem déficit de 120.000 moradias

Fabiano Moreira, diretor da EC Engenharia, também tem planos para lançamento de novos produtos em Natal até dezembro de 2017. “Observamos uma recuperação de mercado com a redução da taxa de juro de financiamentos imobiliários à pessoa física”, diz. O empresário ressalta que o mercado potiguar tem passado por mudanças de características nos últimos anos. “Até 2009 muitos portugueses e espanhóis adquiriram imóveis ou investiram em incorporação na área hoteleira. Hoje, isso quase não acontece.” Por outro lado, Moreira comenta que o mesmo padrão de edificação exigido pelos estrangeiros passou a ser solicitado pelo público local. “São pessoas que moram na capital, mas compram apartamentos de veraneio em praias próximas, fora da cidade”, diz. Segundo ele, esse público tem optado por condomínios fechados, com estrutura de clube, para veranear, especialmente em janeiro, quando o mercado se aquece por causa dessa demanda.

O acumulado de vendas no primeiro trimestre de 2017 (10 unidades) foi 67% maior que as vendas do quarto trimestre de 2016 (6 unidades). Embora muito modestas, as vendas de imóveis comerciais, a exemplos dos imóveis residenciais, mostram um crescimento ao longo do trimestre

 

Embora exista uma oferta variada para o alto padrão, Larissa Dantas, do Sinduscon-RN, diz que a maior demanda de Natal continua sendo por empreendimentos econômicos. “No entanto, para esse público não há muitas opções”, diz. Atualmente, o déficit habitacional no estado é de 120.000 moradias. Segundo Larissa, a boa notícia é que, com a queda na taxa de juro, a confiança está voltando para os investidores. “O governo estadual tem feito sua parte e lançou, em março, o programa Moradia Cidadã, cujo objetivo é viabilizar a aquisição da casa própria para os servidores públicos estaduais”, conta. O Rio Grande do Norte tem cerca de 56.000 servidores ativos, 37.000 aposentados e 12.000 pensionistas. Segundo nota do governo do estado, o programa irá ofertar imóveis já construídos em Natal e Mossoró.

Para a faixa de unidades mais demandadas, Larissa Dantas diz que o bairro em destaque é o Planalto. “Essa localidade oferece opções para todos os bolsos, mas o foco tem sido a classe C.” Ela explica que o Planalto tem um espaço para crescimento fantástico e está quase 100% saneado. Os empreendimentos de alto padrão estão na orla, nos bairros Tirol, Petrópolis e Areia Preta, onde não há mais terrenos disponíveis. Já a classe B e uma faixa da classe A optam pela Lagoa Nova, Barro Vermelho e Capim Macio. “Natal é uma capital pequena, que depende da geografia para se distribuir. As ”fronteiras” da cidade estão delimitadas pelo rio, mar e o avanço das dunas. Isso acaba encarecendo os terrenos”, afirma Larissa.

Foram lançados 43 imóveis residenciais no trimestre janeiro-março de 2017 pelas empresas participantes da pesquisa. Esses lançamentos ocorreram no mês de fevereiro

De acordo com a vice-presidente do Sinduscon-RN, outro problema enfrentado pelo mercado é o plano diretor, que não foi revisado a tempo para atender à demanda imobiliária de Natal. “Hoje há bairros com potencial de crescimento e investidores interessados, mas estão totalmente engessados pelas leis.” Mesmo com os obstáculos, ela afirma que o Brasil não pode parar, independentemente de quem presida a República. Vasconcelos, da Constel, diz que a empresa continua confiante na condução da economia e acredita que ela não deva sofrer descontinuidade de forma significativa. “Esperamos uma efetiva melhora para impulsionar o retorno do investimento ao mercado imobiliário no segundo semestre. E uma recuperação mais robusta a partir de 2018.”

Recife opera com estoque 10% maior

Empreendimento de uso múltiplo Manhattan Residence, em Natal, Rio Grande do Norte

Ao contrário de Natal, Recife hoje tem um estoque 10% superior do que o normal para a capital pernambucana. É o que afirma o presidente do Sinduscon-PE, José Antônio Alvarez de Lucas Simón. “Esse número se concentra praticamente na classe C, onde há mais distratos devido à falta de crédito”, diz. Justamente nessa fatia de clientes está concentrada a maior demanda por novas unidades. “Para esse público, as opções estão fora do centro, em Ipojuca, ou na cidade de Olinda, praticamente grudada em Recife”, conta Simón. Para a classe B, os bairros mais pujantes são Tamarineira, Piedade e Graças. No segmento de alto padrão, a orla ainda é a região mais desejada, como Boa Viagem, Casa Forte, Paiva e Pinheiro.

O empresário Eduardo Moura, diretor geral da Moura Dubeux Engenharia, destaca o Pina como uma localidade interessante para o alto padrão. “Ali há um shopping novo e sofisticado, o que fideliza esse público.” Moura chama a atenção para Santo Amaro, um bairro antigo, próximo ao centro, que desde 2012 tem crescido verticalmente com opções para as classes A e B. “Muitos recifenses têm preferido viver perto do trabalho, na região central. É um local com ampla oferta de cultura, lazer, metrô e VLT”, afirma. Em Santo Amaro, a Moura Dubeux tem duas torres de 42 andares e outras três em construção. No segmento econômico, a aposta da construtora tem sido em cidades metropolitanas da capital pernambucana, como Olinda, Jaboatão dos Guararapes, Camaragibe e Paulista. “Os terrenos são mais baratos, há opções nas faixas 2 e 3 do programa MCMV e todas ficam a menos de 17 quilômetros da capital”, completa o empresário.

Edifício residencial Jardins da Aurora, em Recife, Pernambuco

Moura afirma que a empresa observa uma leve melhoria em relação à mesma época de 2016. “Vendemos 20% a mais do que no período equivalente do ano passado.” Vários lançamentos também estão no horizonte da companhia. “Temos três empreendimentos de alto padrão, com investimentos do montande de R$ 200 milhões”, diz. Há, ainda, outros cinco lançamentos do programa Minha Casa Minha Vida, que a construtora opera em parceria com a mineira MRV em Pernambuco. “Todos os oito empreendimentos serão entregues até dezembro de 2017”, afirma.

Em Recife, essa demanda se concentra no segmento residencial. “Entre 2010 e 2012 tivemos uma superoferta para o segmento comercial”, diz Simón. O presidente do Sinduscon-PE comenta que há unidades remanescentes daquela época de pleno emprego. Ele conta que muitos empreendimentos ficaram vagos com o início da crise econômica, em 2013 – um dos efeitos das demissões em massa no Porto de Suape, após os escândalos envolvendo a Petrobrás. O empresário Eduardo Moura também observa o mercado comercial com pouco otimismo. “Tenho percebido clientes que migram de centros empresariais antigos para os mais modernos. Mas não vejo fôlego para novas torres nos próximos dois anos”, diz.

Em todos os nichos, a valorização dos terrenos tem sido constante. Simón afirma que atualmente o preço médio do metro quadrado está entre R$ 5.500 e R$ 6.000 “São valores que devem se manter no próximo trimestre. Uma alta vai levar algum tempo.” Apesar da insegurança que ronda os investimentos no Brasil, Simón, do Sinduscon-PE, aponta como positivos para o mercado de construção civil fatores como a queda dos juros e da taxa Selic. “Infelizmente, ainda não consigo observar um panorama favorável para grandes mudanças”, diz. Com um cenário de aprovação das reformas trabalhista e da Previdência, o panorama será de otimismo em Pernambuco. “Acreditamos que as reformas são necessárias para a manutenção da maturidade econômica do país. Com a redução das taxas, a tendência é de melhora para o custo dos financiamentos”, finaliza Eduardo Moura.

 

 

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