Quase 50% das moradias do Minha Casa Minha Vida têm falhas de construção

Foto de autoria da arquiteta e urbanista Gabriella Murari, realizada durante a pesquisa Levantamento das Patologias Presentes em Unidades do Conjunto Habitacional Monte Carlo – Presidente Prudente

O programa de habitação Minha Casa Minha Vida (MCMV) completa oito anos em 2017. Apesar de oferecer a oportunidade da conquista da casa própria, em várias cidades do país os proprietários de imóveis que integram a iniciativa queixam-se de vícios construtivos e da baixa qualidade das unidades entregues. Para responder às demandas dos moradores, em fevereiro deste ano o Ministério da Transparência e Controladoria-Geral da União (CGU), do governo federal, divulgou o resultado de um relatório que avaliou a aplicação dos recursos na produção de unidades habitacionais do programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), primeira fase, para beneficiários com renda de até três salários mínimos.

O documento registrou que 48,9% dos imóveis da Faixa 1 do MCMV, que contempla famílias com renda de até R$ 1.800, apresentavam manifestações patológicas nas edificações, ou incompatibilidade em relação ao projeto. As unidades foram construídas entre 2011 e 2014 e as auditorias foram realizadas entre 2012 e 2014. De um total de 688 empreendimentos (189.763 unidades habitacionais), distribuídos em 110 municípios de 20 estados em todo o país, foram identificadas falhas de execução em 336 projetos, que concentram quase 93.000 unidades. Os principais problemas são trincas e fissuras (30,8%), infiltração (29%), vazamentos (17,6%) e cobertura (12,3%). O estudo detectou que um mesmo imóvel pode ter apresentado mais de uma manifestação patológica. Ao todo, a União desembolsou R$ 8,3 bilhões na construção desses empreendimentos.

A auditoria do Ministério da Transparência também identificou problemas nos condomínios. A maioria deles está relacionada à falta de pavimentação e à ausência de calçadas e de equipamentos comunitários, como escolas e postos de saúde no entorno. Há, ainda, reclamações sobre defeitos na rede de drenagem e de esgoto das residências. Em nota, o Ministério da Transparência informa ter emitido recomendações ao Ministério das Cidades e à Caixa Econômica Federal referentes ao acompanhamento e à resolução de falhas construtivas consideradas críticas para empreendimentos especificados.

O papel da academia no estudo das anomalias
Enquanto os problemas não são solucionados em âmbito governamental, o tema vem atraindo a atenção da academia, que busca, através de cases, soluções para as falhas de construção. O professor Marcos Valin Jr., do Departamento da Área de Construção Civil (DACC) do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de Mato Grosso (IFMT), juntamente com colegas do mesmo programa, desenvolveu uma pesquisa para identificar as principais patologias manifestadas nos condomínios do programa Minha Casa Minha Vida no pós-ocupação pelos moradores e também aquelas já existentes na entrega dos imóveis em Cuiabá. O estudo deu origem ao artigo “Verificação de Manifestações Patológicas em Condomínios Residenciais do Programa Minha Casa Minha Vida Ocasionados por Falta de Manutenção Preventiva da Baixada Cuiabana”, apresentado no 1o Congresso Brasileiro de Patologia das Construções, em Foz do Iguaçu (PR), em 2014.

“Nos estudos dos empreendimentos do Minha Casa Minha Vida na Baixada Cuiabana as principais queixas dos clientes foram de itens não estruturais”, afirma Valin Jr. Dentre as falhas mais comuns identificadas pelos pesquisadores destacam-se infiltração devido a falhas nas vedações e assentamento de esquadrias; fissuras nas juntas das paredes e com as lajes, que na maioria das vezes são pré-fabricadas e apenas montadas no local; instalações elétricas com pontos em quantidade insuficientes e problemas com aterramento; e instalações hidrossanitárias, que apresentam pequenos vazamentos nos metais. “São itens geralmente relacionados ao uso de materiais de qualidade inferior ou serviços executados sem o zelo requerido”, explica o engenheiro.

De acordo com Marcos Valin Jr., tais falhas poderiam ter sido evitadas com duas frentes de atuação: por parte das construtoras e da Caixa Econômica Federal. “Técnicos exclusivos para esse departamento, com autonomia para fiscalizar e apontar reparos e retrabalhos, poderiam minimizar os danos”, afirma. Ele acredita que as construtoras também deveriam investir em tecnologias e treinamentos para as equipes operacionais. Por sua vez, a CEF deveria realizar vistorias com maior frequência e sem agendamento prévio, para que as empresas não pudessem se “preparar” para receber o fiscal.

Os mesmos tipos de anomalia costumam ser registradas pelos pesquisadores da Universidade Estadual Paulista (Unesp), em Presidente Prudente, no Departamento de Planejamento, Urbanismo e Ambiente. O grupo de pesquisa Manifestações Patológicas em Edificações (Mape) é coordenado pelo engenheiro civil e professor Cesar Fabiano Fioriti e tem como objetivo estudar manifestações patológicas em edificações de caráter público e privado.

Destaque em vermelho do conjunto habitacional Monte Carlo, em Presidente Prudente (SP)

“No escopo de habitações de uso social, o Mape realizou pesquisas no interior de São Paulo em unidades já em uso”, diz Fioriti. De acordo com o professor, o grupo detecta a origem do problema, prevê diagnósticos e observa as medidas de reparo possíveis. “Infelizmente, ainda não há uma interface com as construtoras para um trabalho conjunto com a academia, algo que ocorre com frequência no exterior.”

Fioriti acredita que a grande velocidade com que os conjuntos habitacionais de caráter social foram construídos trouxe como consequência grave problemas de manifestações patológicas. Ele explica que elas podem surgir por causa do envelhecimento natural da unidade, mas também ter origem em erros de projeto, de técnicas construtivas e de manutenção preventiva – um item que é de responsabilidade do morador. “Em conjuntos habitacionais as anomalias mais comuns estão normalmente atreladas a erros de construção”, justifica. Para o engenheiro, os projetos são relativamente simples. “O gargalo fica na mão de obra, que não é qualificada como deveria”, diz

Imagens reais do conjunto habitacional

Para o pesquisador mato-grossense Marcos Valin Jr., muitas construtoras justificam que a restrição orçamentária do programa é um dos fatores que levam às anomalias. “Não vejo dessa maneira. O custo é realizado antes da aprovação e assinatura do contrato”, diz. De acordo com Valin, o que ocorre é uma falha no planejamento por parte das construtoras e a falta de fiscalização mais efetiva da CEF. Para o professor, o banco deveria ter identificado essas falhas e notificado as empresas, uma vez que há vistorias mensais para liberar os pagamentos das medições. “Não se pode admitir que as habitações sejam entregues dessa maneira. Além do financiamento, existe uma boa parte de subsídios da União e convênios com governos estaduais e prefeituras”, completa o engenheiro.

A qualidade das habitações sociais ainda é baixa
A arquiteta e urbanista e mestre em Architectural Design Gabriella Fernandes Murari realizou entre os anos de 2012 e 2013 o trabalho “Levantamento das Patologias Presentes em Unidades do Conjunto Habitacional Monte Carlo – Presidente Prudente”, cujas fotos ilustram esta reportagem. A pesquisa desenvolvida pela profissional levantou evidências das patologias encontradas no referido complexo habitacional. “Estudamos a incidência de anomalias em edificações voltadas para a habitação popular”, explica. O objetivo principal foi identificar quais eram as patologias construtivas e com que frequência elas ocorriam. Gabriella comenta que para o desenvolvimento desse trabalho foram feitos levantamentos quantitativos das anomalias presentes em 15 unidades pós-ocupadas, desde a entrega das chaves, em novembro de 2007, até a data de realização da pesquisa, que teve início em fevereiro de 2012 e foi desenvolvida durante 17 meses, até junho de 2013. “A identificação e as análises foram realizadas através de visitas às residências e inspeção visual in loco”, afirma a arquiteta. Este ano, Gabriella integrou o Mape, contribuindo sobremaneira com sua experiência no campo das patologias em habitações de interesse social.

Alunos com o professor Marcos Valin Jr., do Departamento da Área de Construção Civil (Dacc), do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de Mato Grosso (IFMT)

De acordo com Gabriella, as manifestações patológicas encontradas afetavam o correto funcionamento estrutural do sistema, além de comprometer a estética da edificação. “Foram registradas 176 ocorrências, nas quais o elemento revestimento foi o de maior incidência, com 29% das falhas”, conta. A pesquisa identificou fissuras no revestimento externo de todas as habitações e manchas de bolor e umidade em 14 das 15 unidades analisadas. “As anomalias mais comuns estavam relacionadas a fissuras e lascamentos nas cintas de amarração e as fissuras nas vergas e contravergas.”

Na parte interna, as manifestações patológicas mais comuns detectadas nos estudos do grupo tinham origem nas fissuras na fundação radier, nas supraestruturas de vergas e contravergas, além de fissuras na alvenaria de elevação. Na parte externa, as falhas eram de revestimento, como argamassa. “Boa parte das edificações estudadas também foi acometida por umidade”, completa o professor Fioriti, da Unesp. Segundo os pesquisadores, a quantidade de ocorrências encontradas em um conjunto com apenas cinco anos de uso à época foi um indício de que ainda há muito por se fazer na construção de moradias populares em termos de qualidade e durabilidade, aliadas ao baixo custo. “Identificar quais são as anomalias, com que frequência elas ocorrem e suas causas permite estabelecer medidas preventivas e corretivas em projetos, na execução, na especificação de materiais e no manual do usuário, a fim de se evitar a recorrência em outros empreendimentos.”, completa a arquiteta e urbanista Gabriella Fernandes Murari.

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