Aumento do número de distratos faz setor endurecer as regras para a venda de novas unidades

Nos dois primeiros meses deste ano, a participação dos imóveis de médio e alto padrão nos distratos residenciais chegou a 53%, segundo levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com as empresas filiadas a essa associação. Ou seja, foram vendidas 13.779 unidades, sendo que, desse total, 5.383 foram distratadas, acumulando 43.293 desistências em um ano. Em reais, a perda bateu a casa de R$ 7,5 bilhões.

Embora tenha registrado uma ligeira queda de 1,1 ponto percentual na relação entre distratos e vendas no último ano, o cenário não é dos mais animadores, principalmente se for levado em conta que a construção civil é uma espécie de termômetro da economia. Sempre que o país retoma os investimentos e começa a crescer, esse é o primeiro setor a dar mostras disso. Hoje, no entanto, a imagem é totalmente contrária. O segmento está parado. Não há compradores para os imóveis e, pior, não há oferta de crédito.

Segundo Luiz Antônio França, presidente da Abrainc, um dos principais fatores para a manutenção desse quadro – principalmente nas faixas mais elevadas – é a especulação imobiliária. “No passado, uma pessoa conseguia comprar um imóvel na planta e, ao vendê-lo, recebia mais do que pagou porque havia a valorização do metro quadrado. Hoje, isso não acontece mais”, explica França

Dessa forma, o empreendimento deixa de ser tão atraente como opção de investimento. E, como ainda não existem regras claras para definir a dissolução do contrato celebrado, o caminho mais natural é desfazer o negócio antes que o investidor que realizou a compra perca mais dinheiro.

Esse raciocínio fica ainda mais claro quando os dados do Minha Casa Minha Vida, programa de habitação do governo federal, são analisados. Destinados à população de renda mais baixa – por isso as unidades comercializadas têm preço estimado de até R$ 240 mil -, esses imóveis apresentaram queda de 9,9 pontos percentuais em um ano (baixou de 33,9% para 24%) na dissolução dos contratos de compra e venda. França explica que, nessa faixa de renda, o comprador geralmente está realizando o sonho de adquirir a primeira casa própria. “Então, ele realmente luta para que o negócio dê certo e se esforça para que isso aconteça”, diz.

“Foram vendidas 13.779 unidades, sendo que, desse total, 5.383 foram distratadas, acumulando 43.293 desistências em um ano. Em reais, a perda em um ano bateu a casa de R$ 7,5 bilhões.”
Luiz Antônio França, presidente da Abrainc

Ruim para todos
Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), afirma que o distrato é péssimo para o incorporador e uma “arma ingrata” para os demais condôminos. Tudo porque, dependendo da quantidade de contratos anulados, pode faltar recursos para terminar a obra. É que, como as vendas ainda estão fracas e os distratos estão em quantidade elevada, as empresas podem ficar sem condições de tomar crédito para garantir a continuação da obra ou até mesmo para começar novos empreendimentos.

Quer ter uma ideia do impacto real no setor? Veja o volume de distratos da Cyrela. De acordo com os dados divulgados no mercado pela empresa, os distratos bateram a cifra de R$ 2,3 bilhões somente em 2016 – o maior da história da companhia. Por ser um tema tão espinhoso, as grandes incorporadoras não quiseram comentar o assunto quando foram procuradas por esta reportagem.

Para reduzir a quantidade de contratos desfeitos, a saída apontada por Senra é endurecer as regras para a compra de imóveis na planta ainda no stand de vendas. Algumas construtoras já estão fazendo o dever de casa e, por questão de mercado, têm em sua estrutura setores que comercializam os imóveis. Isso garante, na maioria das vezes, um comprometimento maior também do vendedor ao mostrar as opções de pagamento disponíveis.

Uma alternativa bastante empregada são os acordos feitos com bancos públicos, como Caixa Econômica Federal (CEF) e Banco do Brasil. Isso permite que a construtora apresente o projeto, ainda na planta, e proponha um plano de negócios para vender as unidades.

Logo no início do ciclo de venda, os clientes assinam uma espécie de pré-proposta de financiamento, tal como ocorre com os imóveis de baixa renda. “Essa iniciativa ajuda a aprovar o crédito rapidamente e permite que o comprador saiba quando terá de saldo devedor”, diz Senra. Isso afasta os especuladores e até mesmo os que estão com restrições de crédito, por exemplo.

O que vem por aí

Incorporadoras e entidades do setor têm pressionado o governo a regulamentar o distrato. A ideia é dar uma previsão de quanto será ressarcido para o comprador que optar pela dissolução do contrato antes do financiamento bancário. “Estamos promovendo uma ampla discussão com o governo para criar um projeto de lei que defina parâmetros para isso”, explica Odair Senra, do Sinduscon-SP. Atualmente, a maior parte dos casos vai parar na Justiça porque não há um consenso sobre quanto deve ser devolvido nem a forma como isso será feito. O advogado Marcelo Tapai explica que desfazer o negócio é um direito do comprador e, pela jurisprudência existente, cabe a devolução de até 90% do valor investido, corrigido e pago em parcela única. “Nem sempre esse valor é alcançado. Em geral, obtém-se de 50% a 60% do que foi pago”, explica. A pressão aumentou nos últimos meses pela escalada crescente desse tipo de situação. Ao criar regras mais claras para tema tão polêmico, o governo também vai impulsionar o setor e, consequentemente, gerar mais empregos e movimentar a economia.

O distrato deverá ser regulamentado pelo governo

Raio x do setor de construção

Quando o assunto é participação de médio e alto padrão no volume total de unidades vendidas, este ano o percentual foi de 33,1%. Em 12 e 24 meses foi, respectivamente, de 39,2% e 43,2%. Em termos de variação, houve recuo de 17,9% nas vendas nesse segmento, em um ano, enquanto no programa Minha Casa Minha Vida houve aumento de 13,3% no mesmo período.Em 2017, a participação de empreendimentos de médio e alto padrão nos distratos residenciais está sendo de 53%. Nos últimos 12 e 24 meses, a participação média foi de 57,9% e 57%, respectivamente. A relação distratos-vendas para alto e médio padrão, nos últimos 12 meses, foi de 51%, percentual superior ao registrado no programa Minha Casa Minha Vida (24%).

“Estamos promovendo uma ampla discussão com o governo para criar um projeto de lei que defina parâmetros para isso. […] Para reduzir a quantidade de contratos desfeitos, a saída é endurecer as regras para a compra de imóveis na planta ainda no stand de vendas.”
Odair Senra, vice-presidente de imobiliário do Sinduscon-SP

Disputas e processos
Na verdade, o distrato não interessa a ninguém. Em casos como esse, o comprador se vê às voltas com a necessidade de contratar advogado para travar uma batalha na Justiça, que pode demorar um bom tempo e não compensar no final. Para as construtoras, é um entrave que pode comprometer, dependendo do seu fôlego financeiro, seu fluxo de caixa.

Imóveis vazios: empreendimentos de médio e alto padrão têm participação de 53% nos distratos residenciais

A devolução significa que será necessário reinvestir em marketing para revender o imóvel devolvido. Não bastasse isso, ainda existem os custos com o estoque – que em tempos de crise fica mais alto – e problemas como a queda no preço das unidades em decorrência da baixa procura e custos altos (muitas compraram materiais e terrenos na época do boom imobiliário).

O advogado Marcelo Tapai, da Tapai Advogados, especialista em direito imobiliário, diz que as ações de distrato cresceram exponencialmente nos últimos anos – e há algumas razões para isso. Uma delas é a estagnação do mercado. “Depois do efeito bolha, veio o desaquecimento e, junto com ele, a crise. Pessoas perderam emprego ou parte da renda”, explica Tapai, que é professor de direito e membro efetivo da Comissão de Direitos do Consumidor da OAB de São Paulo. Em seu escritório, em apenas três anos as ações de distrato saltaram de 73, em 2013, para 599, em 2016. “Em 2013, das 44 novas ações conduzidas pelo escritório, 16% eram de distrato. No ano passado, 82%”, confirma o advogado.

Ele explica que, na época da alta no mercado, muitas companhias venderam unidades sem fazer uma investigação da real condição do poder de compra do cliente. Quando a crise chegou, os bancos puxaram o freio de mão para segurar os financiamentos. Como são mais rigorosos, acabaram negando crédito para muita gente. “Ninguém compra um imóvel com o objetivo de pagar durante dois ou três anos e depois desistir”, afirma Tapai.

Ele defende a tese de que imóvel não deve ser comprado baseado na emoção. Para Tapai, o interessado deve ter em mente exatamente quanto custa o empreendimento, quanto pode comprometer de sua renda e até a situação do mercado antes de se decidir. “Como é um compromisso de até 30 anos, é Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário da Tapai Advogados, professor de direito e membro efetivo da Comissão de Direitos do Consumidor da OAB de São Paulo necessário avaliar bem o risco do desemprego ou de as parcelas não caberem no orçamento”, ensina o advogado.

Um ótimo exercício proposto por ele é, antes de se decidir pela compra, guardar o valor da parcela em uma aplicação. “Deixe rendendo por dois ou três anos. Depois disso, avalie e, se realmente esse for o seu desejo, negocie.” Afinal, com dinheiro na mão é sempre mas fácil conseguir descontos ou taxas de juros reduzidas.

“Depois do efeito bolha, veio o desaquecimento e, junto com ele, a crise. Pessoas perderam emprego ou parte da renda. […] Em 2013, das 44 novas ações conduzidas pelo escritório, 16% eram de distrato. No ano passado, 82%.”
Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário da Tapai Advogados, professor de direito e membro efetivo da Comissão de Direitos do Consumidor da OAB de São Paulo

Tempos sombrios: depois do aumento exponencial de preços diante da pouca oferta de imóveis e alta demanda, o mercado amarga a ressaca com estoques elevados e desistências que persistem

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