Diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec comenta as expectativas do mercado para a retomada do ciclo de crescimento

Se fosse um empresário brasileiro do setor da construção, Abraham Lincoln possivelmente não teria dito sua célebre frase: “Dê-me seis horas para derrubar uma árvore e eu passarei as quatro primeiras afiando o machado”. Ou a árvore cairia por si só ou as regras para a derrubada mudariam. Pelo menos essa é impressão que tem Emílio Fugazza, CFO da Eztec, construtora e incorporadora com 36 anos de história no mercado nacional. Dentre os principais executivos do setor imobiliário brasileiro, ele assegura que os setores produtivos vivem sob absoluta insegurança jurídica. Com recorrentes novidades econômicas, jurídicas, fiscais e tributárias, não há planejamento que se sustente ou permita traçar possíveis cenários de crescimento. Para ele, somente com uma ampla reforma – que contemple, inclusive, a insustentável situação dos distratos – será possível reverter a situação atual. Esse é o caminho por ele apontado para a criação de um ambiente propício à realização de negócios mais consistentes e que possam se submeter a investimentos de risco – e, consequentemente, potencial de retorno – mais elevado.

Há alguns anos, o setor da construção civil – especialmente o segmento de empreendimentos imobiliários – experimentava um impressionante ciclo de crescimento, com diversas empresas em IPO. Hoje em dia, o cenário é oposto. Considerando questões técnicas e financeiras, qual é a sua impressão pessoal e profissional sobre essas oscilações cíclicas que ocorrem no Brasil?
O Brasil possui uma sociedade emergente. Não somente pela questão econômica e produtiva, mas também na compreensão de direitos e deveres. O que pode se dizer certo hoje é tão somente que alguém o questionará, criando um novo certo amanhã. Do ponto de vista profissional, é improvável a realização de um planejamento simplesmente pelo fato de que as variáveis que afetarão seu desempenho ainda serão criadas. Do ponto de vista pessoal, há uma forte sensação de improdutividade, pois condena o profissional a uma incerteza permanente, impossibilitando-o de defender fundamentos e mantendo-o refém de necessidades prementes.

E sob a perspectiva empresarial? O senhor acredita que uma empresa deveria ter que desenvolver expertise para navegar com prudência tanto em mares turbulentos como em momentos de franco crescimento, ou essa é uma demanda que se relaciona somente com as características do mercado brasileiro? Ou seja, em países mais estáveis as empresas podem se voltar mais ao seu core business?
O desenvolvimento de expertise corporativa para sobrevivência de longo prazo deve conversar com a capacidade financeira, bem como a propensão a riscos. Em geral, as empresas que sobrevivem aos ciclos políticos e econômicos brasileiros possuem características mais próximas de aversão ao risco e, como efeito colateral, menor nível de investimentos.

Na prática, quais as consequências desse panorama controverso para o meio empresarial?
Significa dizer que o ambiente de negócios instável proporcionado na sociedade brasileira é um dos alicerces do baixo volume de investimentos, da desindustrialização, da menor capacidade de geração de empregos qualificados, além de manutenção do baixo crescimento de PIB e renda. Assim, em ambiente de negócios estável, a previsibilidade encoraja o risco, o empreendedorismo e, por conseguinte, o investimento, atraindo o capital externo produtivo e enriquecendo a sociedade.

“Empreender no Brasil, especialmente na construção civil, significa aceitar um ambiente de negócios com insegurança jurídica e tributária, vulnerável ao Poder Executivo e a servidores públicos municipais. Dessa forma, os riscos agregados transformam a insegurança em preço e impossibilitam que pratiquemos incorporação imobiliária de maneira abrangente em benefício de todas as classes sociais, sem que seja necessário algum tipo de subsídio.”

Como o senhor definiria a tarefa de empreender no setor de construção civil no Brasil?
Empreender no Brasil, especialmente na construção civil, significa aceitar um ambiente de negócios com insegurança jurídica e tributária, vulnerável ao Poder Executivo e a servidores públicos municipais. Dessa forma, os riscos agregados transformam a insegurança em preço e impossibilitam que pratiquemos incorporação imobiliária de maneira abrangente em benefício de todas as classes sociais, sem que seja necessário algum tipo de subsídio.

Subsídios em que sentido?
Entendendo subsídio da mais ampla forma. Ou seja, no financiamento imobiliário, por exemplo, encontramos um “funding” da poupança ou do FGTS, que são recursos remunerados a taxas díspares de mercado. Ou mesmo em programas sociais, em que recursos públicos subsidiam algum tipo de moradia.

A Eztec sempre teve uma atuação diferenciada dentre as empresas do setor. Quais as principais diferenças da Eztec para as demais empresas do mercado na sua percepção?
A Eztec teve a perspicácia de compreender o cenário de desenvolvimento imobiliário da última década e tratá-lo de forma cautelosa no que tange a diversificação geográfica, social e de alavancagem financeira. Nesse contexto, ocorreu uma definição clara de posicionamento estratégico, acompanhado de dogmas do ponto de vista da gestão administrativa e financeira. As certezas implementadas recompensaram a companhia na forma de resultados diferenciados aos acionistas, mas, principalmente, na satisfação do serviço prestado ao cliente, representado por imóveis entregues no prazo e com a qualidade planejada.

A quais fatores o senhor atribui essa gestão diferenciada por parte da empresa? O que levou a Eztec a atuar dessa maneira?
Uma companhia fundada em 1979 traz consigo experiências de momentos econômicos e políticos brasileiros dos mais diversos. Isso permitiu um planejamento assertivo das decisões estratégicas. Por outro lado, um grupo de executivos unido desde o momento da abertura de capital, em junho de 2007, facilitou a permanente interlocução entre conselho de administração, diretoria e mercado. O resultado prático revelou-se em transparência de informações ao mercado e seus acionistas por meio de uma governança de padrão diferenciado no setor, que garantiu apoio permanente às decisões operacionais.

Historicamente, quais foram as consequências de ter essa forma diferente de gerenciamento? O senhor acredita que isso pode ter refreado o crescimento potencial da empresa nos anos de aquecimento do mercado?
Alguns críticos diriam que a gestão da companhia foi conservadora em ano de crescimento do mercado imobiliário. E a direção da própria Eztec classificaria suas atitudes como arrojadas se considerados os riscos inerentes ao setor. Observando os resultados obtidos por outras empresas do mercado, compreendemos que teríamos espaço para um crescimento ainda maior, mas que resultaria em uma penalização no momento de retração da atividade econômica nacional. Sem dúvida, hoje sofremos o efeito da retração econômica, mas de maneira contida e plenamente administrável, em preparo para uma retomada.

“A Eztec está inserida no setor imobiliário, que, desde 2015, sofre os efeitos de equívocos praticados na política econômica nos últimos sete anos. O resultado foi recessão e desemprego para a economia em geral. E distratos no setor imobiliário, com declínio da produção que remete a números de 2006, ou seja, uma década inteira perdida.”

Atualmente há vantagens de atuar de forma mais prudente?
O “atualmente” não existe. Todas as decisões tomadas no setor imobiliário hoje trarão impactos a toda a cadeia produtiva nos próximos cinco anos. Dessa forma, em um país cuja instabilidade, seja econômica, seja política, é a dinâmica a ser administrada, a prudência produz o legado da estabilidade e da riqueza.

“A Eztec está administrando o fim de um ciclo de entregas de imóveis lançados ainda em tempos de prosperidade. A queda no faturamento e nas vendas líquidas decorre do aumento do número de distratos deste ciclo de entregas. A segurança financeira, representada pelo caixa líquido e pelo baixo volume de endividamento bruto, proporciona tranquilidade à companhia para entregar seus empreendimentos e não depender exclusivamente das vendas para quitar seus compromissos.”

A Eztec tem noticiado queda no faturamento e nas vendas. Devido à crise que assola o mercado, isso já era esperado pela empresa? Como a Eztec se preparou para enfrentar esse momento?
A Eztec está administrando o fim de um ciclo de entregas de imóveis lançados ainda em tempos de prosperidade. A queda no faturamento e nas vendas líquidas decorre do aumento do número de distratos deste ciclo de entregas. A segurança financeira, representada pelo caixa líquido e pelo baixo volume de endividamento bruto, proporciona tranquilidade à companhia para entregar seus empreendimentos e não depender exclusivamente das vendas para quitar seus compromissos. No entanto, com o fim do ciclo de entregas, previsto para 2017, há também perspectiva natural de incremento de vendas líquidas por diminuição dos distratos. Além disso, a companhia conta com sua capacidade de oferecer financiamento próprio a seus clientes, facilitando ainda mais as vendas.

Com quais perspectivas econômicas a Eztec tem trabalhado hoje?
A Eztec está inserida no setor imobiliário, que, desde 2015, sofre os efeitos de equívocos praticados na política econômica nos últimos sete anos. O resultado foi recessão e desemprego para a economia em geral. E distratos no setor imobiliário, com declínio da produção que remete a números de 2006, ou seja, uma década inteira perdida. Essa situação de devolução de imóveis que o setor imobiliário tem enfrentado é sem precedentes. E traz penalidades pecuniárias aplicadas aos incorporadores. Isso, neste momento, coloca em pausa qualquer programa de novos investimentos que possibilitaria a retomada da atividade econômica e do emprego no curto prazo.

A empresa vislumbra uma saída para a crise e prevê a retomada do crescimento em curto prazo?
Há de se considerar que esse declínio somente poderá ser revertido no momento em que os poderes Executivo, Legislativo e Judiciário enfrentarem juntos a questão dos distratos de maneira serena. Isso possibilitará ao setor imobiliário a segurança jurídica para a retomada de lançamentos e vendas. Dessa forma, por enquanto, neste 2017, a retomada da atividade da Eztec e do setor imobiliário, que tanto gera empregos, tributos e riqueza para a sociedade, está em compasso de espera. São pouquíssimos novos produtos em lançamento, o que, com tempo de construção de aproximadamente três anos, indica a perspectiva de que 2018 e 2019 estarão enfraquecidos na geração de empregos diretos na construção civil. Finalmente, por enquanto, perde também o consumidor, que, sem contar com novos produtos em lançamento, verá os estoques diminuírem durante 2017, com uma possível elevação de preços nos próximos anos, o que dificulta a aquisição da casa própria.

Mesmo com a crise tão prolongada como a atual, algumas empresas veem benefícios num mercado em ritmo mais lento. Seria a oportunidade de arrumar a casa e investir em otimização de processos. Qual a sua opinião sobre essa possibilidade? Isso ocorre de fato?
Esta não é uma situação generalizada para todas as companhias do setor imobiliário. Houve um incremento de governança, práticas, políticas e gestão sem precedentes nos últimos dez anos. A questão não passa pelo ritmo, e sim pela segurança jurídica da prática imobiliária. Do ponto de vista técnico, momentos de retração econômica permitem a observação aprofundada da racionalização e do investimento em novas práticas. Não tenho dúvida de que o cenário atual produzirá nova concepção de produtos, novo modelo de relacionamento com o governo e a sociedade, bem como novas práticas de vendas, em que o resultado será percebido no decorrer de mais uma década.

Como a Eztec tem se organizado para sair da crise e voltar a crescer?
Em primeiro lugar, por meio de uma profunda reflexão sobre qual será o modelo de mercado imobiliário que existirá após um ciclo expansivo tão intenso, seguido da mais profunda recessão. Naturalmente, o mercado imobiliário existirá, mas com diferentes produtos e diferentes formas de negócio. Isso inclui – mas não se resume – o fato de que precisamos compreender se, ao vender um apartamento, estamos prestando um serviço, vendendo um produto ou fazendo um investimento. Precisamos compreender se, ao final, uma venda se resume ao preço do metro quadrado ou a um lar que abraça as necessidades de uma geração. Em reflexão, se pensarmos que nessa atividade há de tudo um pouco, será difícil escolher um caminho que evite a mediocridade. Assim, como a administração da Eztec nunca se contentou em ser mais uma na multidão, o que estamos fazendo é criar bases sólidas, por meio do diálogo, para preparar a empresa para o novo ciclo de crescimento, que esperamos que ocorra a partir de 2018.

“Do ponto de vista técnico, momentos de retração econômica permitem a observação aprofundada da racionalização e do investimento em novas práticas. Não tenho dúvida de que o cenário atual produzirá nova concepção de produtos, novo modelo de relacionamento com o governo e a sociedade, bem como novas práticas de vendas.”

Por causa da grande quantidade de estoque, os novos empreendimentos, que tanto geram empregos diretos na construção civil, ainda leverão um tempo para ser retomados

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