No Norte do Brasil, Manaus e Belém vivem realidades diferentes no mercado imobiliário

Na contramão de todas as tendências que apontam para a retração do mercado imobiliário, Manaus vive uma realidade diferente do restante do país. Lá, a demanda por lançamentos existe, mas está reprimida, segundo estudo realizado pela consultoria Brain – Bureau de Inteligência Corporativa, que dá assessoria em real estate, e tem sede em Curitiba, no Paraná.

Embora o mercado não esteja tão aquecido como no primeiro trimestre de 2016, quando foram comercializados 644 imóveis, o período de janeiro a março deste ano já registrou a venda de 363 unidades – 116 a mais do que nos três últimos meses do ano passado. Portanto, houve uma ligeira reação – que é notada também quando são analisados os valores em reais ou, como se diz no jargão do mercado, o valor geral de venda (VGV).

As unidades vendidas no primeiro trimestre deste ano geraram algo em torno de R$ 128 milhões – ante R$ 222 milhões alcançados no primeiro trimestre de 2016 (foi o melhor resultado em um ano). Os números são muito bons, principalmente se comparados à renda obtida com as vendas no último trimestre de 2016, que não ultrapassou R$ 86 milhões.

Esse levantamento, que já havia sido feito pela Brain no ano passado, mostrou que o mercado imobiliário da cidade de Manaus já estava se recuperando mais rapidamente da crise do que o de outras capitais brasileiras. De acordo com os dados divulgados, dos 106 empreendimentos lançados desde 2014, apenas 13,5% ainda estavam à venda no ano passado.

Das quase 32 mil unidades lançadas, restavam 4,3 mil disponíveis para negócio em dezembro de 2016. O estudo mostrou que imóveis até R$ 180 mil representavam 98% das vendas. “Manaus é um caso único”, comenta o economista Fábio Tadeu Araújo, da Brain. “Há baixa oferta de lançamentos. Portanto, não há muitos produtos – o que estava disponível foi vendido”, comenta. Segundo ele, em breve poderá faltar imóveis para compra. É que a queda de unidades em estoque leva, consequentemente, à redução de oferta. E, como uma obra demora em média de 36 a 40 meses para ficar pronta, a tendência é que as opções, realmente, fiquem cada vez mais escassas.

Um dos resultados do desequilíbrio entre a oferta e a demanda é, por exemplo, o aumento do preço do metro quadrado. Estudo feito pela Viva Real, consultoria de São Paulo, mostra que no primeiro trimestre deste ano o valor era de R$ 3.871 – com o aumento de 1,1% chegou a R$ 3.912, no segundo trimestre. Esses índices são coletados em uma base com mais de 5,5 milhões de anúncios da empresa. As informações são tabuladas, de acordo com os critérios que se deseja extrair da base.

“Os estoques diminuíram, assim como o número de distratos, que caiu de 40% para 15%. Como o número de lançamentos foi muito pequeno nos anos de 2015 e 2016, o que estamos comercializando são unidades prontas e em construção. Há, é claro, uma pequena parcela de lançamentos, mas esse estoque vai diminuir muito nos próximos dois anos.”
Marco Bolognese, presidente da Comissão de Mercado Imobiliário do Sinduscon-AM

Reações tímidas
O mercado do Amazonas experimentou uma leve reação no primeiro semestre deste ano, como confirma Marco Bolognese, presidente da Comissão de Mercado Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção do Estado do Amazonas (Sinduscon-AM). “Os estoques diminuíram, assim como o número de distratos, que caiu atualmente de 40% para 15%”, completa.

Ele conta que, historicamente, o maior número de lançamentos está concentrado na Zona Centro-Sul da Região manauara. Já os imóveis econômicos e supereconômicos estão situados nas zonas Norte, Sul e Leste. “Como o número de lançamentos foi muito pequeno nos anos 2015 e 2016, o que estamos comercializando são unidades prontas e em construção. Há, é claro, uma pequena parcela de lançamentos, mas esse estoque vai diminuir muito nos próximos dois anos”, completa Bolognese.

Mesmo otimista, ele diz que existem entraves que podem comprometer a efetiva retomada do mercado imobiliário. O primeiro é o cenário econômico nacional, com desemprego elevado; e o segundo é político e local. O governador do estado, José Melo (Pros) e seu vice, Henrique Oliveira (SD), foram cassados por suspeita de compra de votos nas eleições de 2014. Portanto, esse tipo de acontecimento gera insegurança e afasta os investimentos do Amazonas.

Iniciativa e otimismo

Boas ideias não faltam para movimentar o mercado imobiliário de Manaus. Paulo Carvalho, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Amazonas e Roraima (Creci-AM/RR), confirma que estão sendo planejadas ações para aquecer as vendas. “A variedade é grande. Há construtoras que oferecem descontos e até mesmo pagamento de impostos e taxas. Recentemente, foi firmado um convênio com a prefeitura para que funcionários viabilizem o sonho de ter a casa própria por meio do programa Minha Casa Minha Vida”, explica Carvalho.

Confiante de que o segundo semestre será melhor, ele já pensa em outras ações – envolvendo a prefeitura, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia e outras entidades de classe. A ideia agora é regulamentar imóveis sem documentação oficial. “Há por trás desses números um trabalho de formiguinha para ajudar a aquecer as vendas”, diz Carvalho.

Feirão da Caixa movimenta negócios em Manaus

No início de julho, mais de 20 mil pessoas visitaram o Feirão da Caixa 2017 realizado em Manaus. Segundo o levantamento feito pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas (Ademi-AM) e pela Superintendência do Amazonas da Caixa, foram fechados 390 negócios, que produziram valor geral de vendas (VGV) de R$ 86 milhões. A expectativa é que os negócios iniciados nesse feirão superem R$ 200 milhões nos próximos meses – muitos contatos que começaram na feira podem ser efetivados nas próximas semanas. Quem ficou interessado, mas não conseguiu comprar seu imóvel no feirão, pode procurar as incorporadoras e as construtoras associadas, pois sempre é possível flexibilizar as negociações. “O mercado está propício para quem realmente deseja comprar”, diz Romero Reis, presidente da Ademi-AM. E vender, é claro. Essa foi a aposta, por exemplo, dos empresários da Construtora Patrimônio Manaú. A empresa lançou, em novembro do ano passado, o Prestige Condomínio, primeiro empreendimento fechado, com lotes de 250 m2 a 392 m², e um dos poucos em construção atualmente na cidade. A previsão de entrega é outubro de 2019.

Lançamento da empresa Patrimônio Manaú, o Prestige Condomínio é um dos poucos em construção na cidade

Em compasso de espera

Se Manaus respira, pouco a pouco, os ares da retomada dos negócios, não se pode dizer o mesmo de Belém. Na capital do Pará, o mercado está desaquecido e os lançamentos são pontuais. “A queda começou em 2015 e ainda persiste”, afirma José Nazareno Nogueira, presidente do Sindcon/Secovi Pará.

Nazareno diz que é comum ver pela cidade placas de imóveis para vender ou alugar. Com isso, multiplicam-se as ofertas e descontos. “Sou advogado e administro alguns imóveis na minha empresa. Não é incomum reduzir o valor do aluguel ou mesmo da venda, com anuência do cliente, para gerar negócios”, comenta.

Ele fala que já negociou descontos em aluguéis, baixando para R$ 1 mil, por exemplo, valores que estavam entre R$ 1.800 e R$ 1.500. Também não é incomum casos de contratos de locação renovados sem reajuste. “Quem hoje tem um bom inquilino, que paga em dia e cumpre suas obrigações, faz de tudo para mantê-lo – até abrir mão do reajuste anual”, afirma Nazareno.

Parte da culpa pelo estoque estar elevado, segundo Jaci Monteiro Colares, presidente do Creci-PA, pode ser atribuída ao preço. Muitos valores foram majorados nos últimos anos e, agora, tendem a se acomodar. Dessa forma, os descontos têm sido oferecidos principalmente por quem tem uma unidade fechada e não quer mais arcar com despesas como IPTU e condomínio.

Fábio Tadeu Araújo, da Brain, confirma que os lançamentos praticamente desapareceram da cidade. De acordo com dados levantados pela empresa, de 2010 para cá o número de empreendimentos foi sendo reduzido paulatinamente. Do total de 14.220 unidades ofertadas desde 2010, 1.747 continuam disponíveis – 972 são imóveis de três dormitórios. “A situação de Belém é bem diferente da que vemos em Manaus. Na capital paraense, temos uma oferta maior de unidades disponíveis, mas as vendas realmente caíram e o mercado está estagnado”, diz Araújo.

“Sou advogado e administro alguns imóveis na minha empresa. Não é incomum reduzir o valor do aluguel ou mesmo da venda, com anuência do cliente, para gerar negócios. Quem hoje tem um bom inquilino, que paga em dia e cumpre suas obrigações, faz de tudo para mantê-lo – até abrir mão do reajuste anual.”
José Nazareno Nogueira, presidente do Sindcon/Secovi Pará

Jaci Monteiro Colares, do Creci-PA, confirma a grande oferta de unidades. “Enfrentamos aqui uma situação que se repete em todo o país: a falta de dinheiro e o medo do desemprego fizeram as pessoas colocarem o pé no freio para não assumir compromissos que podem durar até trinta anos”. Colares explica que a oferta se intensificou a partir de 2015. Os dados do levantamento feito pela Brain na cidade confirmam as informações dele. Em 2015, havia 390 unidades disponíveis. Dois anos depois, 42,9% desses imóveis continuam em estoque.

Bairros mais afastados
Uma tendência apontada no estudo feito pela consultoria paulistana Viva Real mostra que há uma preferência em Belém por bairros mais afastados do centro da cidade, como Marco, Pedreira e Parque Verde – todos de classe média. O estudo mostrou ainda que a procura maior é por imóveis entre 51m² e 100 m² (40%), seguida por habitações entre 101 m² e 150 m² (23%), acima de 200 m² (23%) e entre 151 m2 e 200 m² (14%).

Com relação ao valor dos imóveis, os mais cobiçados têm preço na faixa entre R$ 171 mil e R$ 350 mil (33%), enquanto 29% preferem os de preço entre R$ 351 mil e R$ 500 mil. Apenas 10% dos compradores buscam residências acima de 1 milhão. Nesse caso, são investidores. Mas, no momento, até eles estão mais reticentes e cuidadosos.

Porto de Belém, com o mercado Ver-o-Peso ao fundo

O cenário é apropriado para quem tem condições e deseja comprar a casa própria para sair do aluguel – desde que o comprador consiga taxas favoráveis. Como o estoque está alto, é um excelente momento para negociar e, claro, ficar atento às taxas de juros do financiamento, que continuam altas.

Nesse caso, vale a recomendação de Nazareno, do Sindcon/Secovi Pará, que cita a passagem bíblica de José do Egito, que interpretou o sonho do faraó ao ver sete vacas gordas e depois sete vagas magras. “Nos anos de fartura, precisamos aprender a estocar, não fazer dívidas e viver de acordo com nossas possibilidades. Dessa forma, é possível montar uma reserva para os momentos de dificuldades, que podem ser de oportunidade também”, ensina. Fica a dica.

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