Veja como Goiânia, São Paulo e Baixada Santista estão conseguindo driblar a crise no setor da construção

Nos últimos anos a economia brasileira vem sofrendo uma queda abrupta – saiu de um boom econômico e foi direto para uma profunda recessão. Em 2010, o país registrou seu maior avanço do PIB em 20 anos, quando a economia cresceu 7,5%. No começo de 2017, a realidade era bem outra. Em março deste ano o governo divulgou os números do Produto Interno Bruto (PIB), em seu segundo ano consecutivo de queda, apontando o pior resultado da economia já registrado pelo IBGE. Com dois anos de recessão, o PIB brasileiro acumulou retração de 7,2%.

Essa mudança – para pior – atingiu em cheio o mercado imobiliário, um dos balizadores da economia nacional, resultando em distratos, obras paralisadas, dificuldades em obter financiamento e queda na confiança dos investidores. Para Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação do Sinduscon-SP, o mercado imobiliário nacional vive um momento de estagnação. “Em 20 anos atuando no setor nunca vi um cenário tão ruim”, desabafa. A boa notícia é que alguns lugares do país estão conseguindo driblar as dificuldades, como a cidade de São Paulo e sua região metropolitana, a Baixada Santista, também no estado de São Paulo, Goiânia e diversos municípios de sua área metropolitana.

Segundo Carlos Alberto Moura, presidente do Sinduscon-GO, a situação no estado é parecida com a das demais do país. Entretanto, a diferença tem sido notada no mercado local graças a algumas ações pontuais. “Temos sofrido um pouco menos o impacto da crise devido a atuações como o programa Cheque Mais Moradia, do governo estadual, para o financiamento de habitações populares”, diz Moura. O subsídio gira em torno de R$ 10 mil a R$ 15 mil reais e seu funcionamento é similar ao do Minha Casa Minha Vida. “Muitas mensalidades têm valor inferior a R$ 500, menor que o preço do aluguel. Cabem no bolso de famílias com renda de até R$ 1.800 (semelhante à Faixa 1,5 do MCMV)”, afirma Moura.

O presidente do Sinduscon-GO conta que as cidades onde o programa tem obtido melhores resultados são Goiânia, Anápolis e os municípios no entorno de Brasília. O segredo, esclarece Moura, é um amplo envolvimento entre o estado e as prefeituras. “Não existe programa de habitação social de sucesso sem o engajamento dessas duas esferas de poder.” Ele explica que nas cidades mais distantes da capital a adesão municipal tem sido menor. “As prefeituras precisam doar os terrenos onde esses imóveis serão construídos.” Contudo, completa, é preciso que sejam áreas com acesso a equipamentos públicos como saúde, educação, transporte, saneamento. “Essa iniciativa deu fôlego e confiança ao setor, gerou empregos e renda durante os meses mais duros da crise”, relata Moura.

“Temos sofrido um pouco menos o impacto da crise devido a atuações locais como o programa Cheque Mais Moradia, do governo estadual, para financiamento de habitações populares.”
Carlos Alberto Moura, presidente do Sinduscon-GO

Projetos que fazem a diferença

Outra ação que vem se transformando em estabilidade para o setor na região da capital de Goiás é o Conselho de Desenvolvimento Econômico, Sustentável e Estratégico de Goiânia (Codese), uma entidade apartidária e sem fins lucrativos que visa mobilizar diversos segmentos da sociedade goiana e propõe elaborar o planejamento da cidade a longo prazo, de maneira participativa e contínua, independentemente das trocas de governo. O projeto é inspirado no Codem de Maringá (PR) e já foi estabelecido em outras partes do Brasil, como no Distrito Federal.

O Codese conta com diversas câmaras técnicas que atendem a variadas áreas de negócios, incluindo o Desenvolvimento Urbano. “Em nossa expertise, focamos em desenvolver um bom planejamento estratégico com base nos dados do Índice de Desenvolvimento Humano (IDH)”, afirma Moura. Afinal, diz ele, não existe programa habitacional com êxito que se concretize em apenas quatro anos. A entidade começou a atuar em janeiro de 2017 e conta hoje com 42 entidades participantes, incluindo o Sinduscon-GO. Entre as conquistas já obtidas, destaca-se a implantação do programa Alvará Fácil, que viabiliza a emissão de alvarás de construção pela internet.

Focada inicialmente em unidades habitacionais unifamiliares, geminadas e seriadas de até quatro unidades, a iniciativa permite a emissão 24 horas de alvarás online. Dessa forma, arquitetos e engenheiros não precisam mais se deslocar à prefeitura todas as vezes que precisarem de uma autorização. “O tempo para aprovação de projetos caiu de 180 dias para, no máximo, 24 horas, desafogando o sistema”, explica Carlos Alberto Moura. Para o presidente do Sinduscon-GO, esse tipo de projeto integra o setor público ao privado e proporciona a troca de ideias que apontam soluções para diversos problemas de âmbito local, tudo com uma participação responsável dos parceiros. “São ações que se refletem positivamente no mercado imobiliário. Acredito que essa fórmula poderia ser replicada com sucesso em diversos estados”, conclui.

O gigante que não para

Cidade mais populosa do país, São Paulo ultrapassou os 12 milhões de habitantes em 2016, de acordo com a mais recente pesquisa divulgada Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Com tantas pessoas reunidas nessa mesma região, é natural que o mercado imobiliário obtenha prosperidade na capital paulista. “Vivemos em uma metrópole mais resiliente aos impactos da crise econômica porque é o local onde ainda há um maior volume de empregos e oportunidades”, afirma Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec.

Segundo o executivo, em São Paulo e nos municípios de sua região metropolitana a crise passou distante das construtoras que trabalham com os dois extremos do mercado: os segmentos de alta renda e o popular, ligado ao programa Minha Casa Minha Vida. “Há muita demanda para todas as faixas do MCMV. E também para apartamentos acima de R$ 1,5 milhão. Nesses segmentos há uma reserva de mercado garantida.” Quem sofre mesmo, afirma Fugazza, é a classe média, que depende de renda e sempre se esforça para comprar um imóvel acima de sua capacidade de pagar. “Em meio à turbulência, é a primeira a perder o emprego. Com a alta dos juros ela não consegue arcar com as prestações.”

De acordo com Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação do Sinduscon-SP, um dos grandes impulsionadores dessas “ilhas de prosperidade” em meio ao caos são as vendas relacionadas às faixas 2 e 3 do programa do governo federal Minha Casa Minha Vida. “Nesses segmentos a taxa de juro não mudou. Os preços não caíram nem tampouco subiram.” Cury afirma que as grandes construtoras que atuam nesse nicho, como MRV e Tenda, por exemplo, cresceram no pior período para a maioria das empresas do setor. “Elas atendem a um perfil de produto com dois dormitórios e uma parcela que cabe no bolso do trabalhador”, comenta Cury.

Emilio Fugazza, da Eztec, reconhece que, embora a cidade tenha vivido em 2016 sua pior desaceleração do mercado imobiliário já registada, a empresa nunca deixou de ter volume de vendas brutas. “Claro que há distratos e queda de projetos e vendas. Entretanto, ainda conseguimos fazer negócios em todas as regiões da capital”, completa. De acordo com o relatório Prévia Operacional de Resultados, da companhia, referente ao segundo trimestre de 2017, a venda líquida da Eztec acelerou para o melhor resultado em seis trimestres. O primeiro lançamento do ano alcançou 56% das unidades vendidas em dois meses. É o edifício Legittimo Vila Romana, empreendimento residencial de alta renda localizado na Vila Romana, Zona Oeste de São Paulo, com 54 unidades e VGV de R$ 49,5 milhões.

Unidade de dois dormitórios: a bola da vez

As características de imóveis citadas por Ronaldo Cury se encaixam na pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, em junho de 2017, que aponta o aquecimento das vendas na cidade de São Paulo no primeiro semestre do ano. O estudo apurou em maio a comercialização de 2.170 unidades residenciais novas. O volume é 79% superior ao total vendido em abril (1.212 unidades) e 104,9% acima do resultado de maio de 2016, quando foram comercializadas 1.059 unidades. Segundo a análise do Secovi-SP, os imóveis de dois dormitórios predominaram nos lançamentos e nas vendas, com 913 e 1.112 unidades, respectivamente.

O melhor desempenho de comercialização também foi o das unidades de dois dormitórios, com VSO (vendas sobre oferta) de 10,6%, índice resultante das 1.112 unidades comercializadas divididas pelas 10.450 unidades ofertadas. Imóveis com preços entre R$ 240 mil e R$ 500 mil destacaram-se em quase todos os indicadores. A análise por zonas da cidade mostra que, no mês de junho, a região oeste se destacou em quase todos os indicadores, com 726 unidades lançadas, 535 unidades vendidas e VSO de 10,3%. A maior oferta foi registrada na Zona Sul, com 5.573 unidades disponíveis. Uma das vantagens dessas regiões é a disponibilidade de transporte público de qualidade, com trem, metrô e corredores de ônibus eficientes. “Viver perto do transporte por trilhos é um grande diferencial para o paulistano, especialmente no segmento popular”, completa Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação do Sinduscon-SP.

Para Emilio Fugazza, diretor financeiro da Eztec, outro aspecto que faz com que São Paulo seja um oásis imobiliário é a migração dos centros financeiros, o que acaba impulsionando também o segmento residencial. Ele cita que há 20 anos, qualquer empresa de peso, independentemente da área de atuação, precisava abrir um escritório na Avenida Paulista para ter prestígio. No começo dos anos 2000, a Avenida Faria Lima, na Zona Oeste, assumiu o papel central nesse eixo econômico. “Hoje, observamos o mesmo fenômeno ocorrer na Avenida Chucri Zaidan, na Zona Sul, onde ficam os prédios comerciais e os hotéis mais modernos”, diz Fugazza.

Entre os bairros da capital paulista, a visão de Fugazza também vai ao encontro da pesquisa do Secovi-SP. “As zonas Sul e Oeste se encaixam no perfil de oásis”, afirma. Para o executivo, a Zona Sul está vivendo um período de recuperação e valorização real, especialmente o bairro Chácara Santo Antônio. “É uma região que tem bônus como áreas comerciais, oferta de empregos e concentração da classe média.” Por sua vez, a Zona Oeste tem sido a área que faz brilhar os olhos dos construtores. “Sua área é menor, com poucos terrenos e bastante demandada pelas classes alta e média alta”, explica. O executivo conta que atualmente os lançamentos nessa região são vendidos por preços maiores do que há três anos.

Os empresários do setor estão otimistas com a evolução da queda dos juros e acreditam que haverá reflexos importantes no setor imobiliário, especialmente na melhora do ânimo dos investidores do mercado financeiro. Além disso, a redução na taxa Selic, que diminui os juros do crédito imobiliário facilitando a compra de imóveis, podem limitar as exigências de comprovação de renda pelos bancos. Entretanto, um efeito colateral perverso dessa bonança em São Paulo é que os estoques devem baixar significativamente até 2018 e os preços vão subir. “Temos um vácuo de lançamentos para todas as classes sociais”, completa Emilio Fugazza.

Os bons ventos trazidos pelo mar

A região conhecida como Baixada Santista, no litoral sul de São Paulo, é formada pelas cidades de Santos, Guarujá, Praia Grande e São Vicente. De acordo com o Estudo do Mercado Imobiliário, que descreve o desempenho de lançamentos e vendas de imóveis residenciais novos, divulgado pelo Secovi Baixada Santista em agosto de 2017, houve uma queda de 31% nos estoques de imóveis nesses municípios. Carlos Meschini, diretor regional do Secovi na Baixada Santista, afirma que, das quatro cidades, Praia Grande preenche todos os requisitos de um oásis imobiliário. O município, distante 76 quilômetros da capital paulista, registrou o melhor desempenho no volume de unidades lançadas (51%) e vendidas (56%) no período do estudo, seguida por Santos (32% e 21%). Meschini aponta alguns fatores que contribuíram para esses números positivos. “Durante o boom imobiliário, Praia Grande foi praticamente ignorada pelas construtoras de capital aberto”, diz. Isso foi importante para a sobrevivência dos players locais quando a turbulência chegou. Outros motivos são o custo de obra menor e a grande oferta de terrenos. “Os preços mais baixos têm atraído os moradores de Santos e São Vicente, que estão buscando imóveis maiores e mais qualidade de vida sem sair da região”, explica o diretor.

Férias e moradia

Santos, o antigo balneário favorito da classe média paulistana, atualmente concilia a vocação de veraneio com um grande contingente de moradores fixos – a tendência é que até 2020 a cidade tenha 500 mil habitantes. “Muita gente vive na Baixada, mas continua trabalhando em São Paulo e nas cidades do ABC Paulista”, diz Carlos Meschini, diretor regional do Secovi na Baixada Santista. São pessoas que buscam opções de qualidade e preço em bairros como Canto do Forte, Boqueirão e Gonzaga. O primeiro, por exemplo, foi reurbanizado e atraiu o mercado imobiliário, com ofertas de coberturas acima de R$ 3 milhões. “Entretanto, há um crescimento uniforme para todos os públicos, em todas as faixas de preço”, garante Meschini. Novamente, os apartamentos de dois dormitórios despontam como os mais procurados. “Essas unidades continuam liderando lançamentos e vendas em 48%, no período de 36 meses”, conta Meschini. O segmento de um dormitório teve 16% de participação em unidades lançadas e vendidas, seguido por dois dormitórios econômicos (15% e 18%, respectivamente), três dormitórios (14% e 11%), um dormitório econômico (5% e 6%), e quatro dormitórios (1% e 1%).

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