Para os paulistanos, a estagnação do mercado imobiliário ficou para trás e o reaquecimento já é realidade

Quem esteve no café da manhã de lançamento do Prêmio Pini 2017, realizado no Centro Britânico na cidade de São Paulo, no dia 28 de agosto, teve a oportunidade de ouvir a explanação de Michel Wurman, do BTG Pactual, sobre os cenários de investimento para o setor da construção. Alento para os presentes, o discurso contundente do especialista mostrou matematicamente a virada do setor rumo a curvas ascendentes.

O mesmo tom, com um toque a mais de cautela, preponderou durante a 14ª edição da Convenção Secovi, realizada na sede do Sindicato da Habitação, também na capital paulista, nos dias 26, 27 e 28 de agosto. Durante o “maior evento do setor imobiliário da América Latina”, como ressaltou Fabio Mesarano, head da Atlas Schindler – patrocinadora diamante do evento ao lado do Zap Imóveis –, a diretoria da entidade apresentou dados concretos da retomada do setor em algumas regiões ainda para este ano, e para o país como um todo em 2018. “Temos programados investimentos na ordem de R$ 100 milhões para ampliações das instalações, novos equipamentos e tecnologias digitais da Atlas Schindler no Brasil. Acreditamos na retomada do crescimento e no potencial dos brasileiros”, ressaltou o cabeça da empresa suíça. “Em junho deste ano as coisas pararam de piorar graças à queda dos juros e da inflação e à recuperação gradativa dos investidores. Isso tudo, somado a uma análise mais apurada do mercado pelos investidores estrangeiros, é sinal de retomada”, afirma Rolando Mifano, vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP.

“Em junho deste ano as coisas pararam de piorar graças à queda dos juros e da inflação e à recuperação gradativa dos investidores. Isso tudo, somado a uma análise mais apurada do mercado pelos investidores estrangeiros, é sinal de retomada”.
Rolando Mifano, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP

Retomada do setor
Para Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi e presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, o movimento de melhora do primeiro para o segundo semestre é evidente, embora o cenário ainda seja de redução das atividades em comparação com o mesmo período do ano passado. “Fechamos o semestre com vendas e lançamentos ainda reduzidos em relação ao ano anterior no mercado nacional”, afirma Petrucci. Para os paulistanos, o cenário há alguns meses já é distinto. “No mercado da cidade de São Paulo, os números são positivos”, garante Petrucci. Para o especialista, o novo cenário será completamente diferente de períodos pós-crise vivenciados no passado. “Nos próximos anos, teremos um país onde poderá existir uma taxa básica de juros de apenas um dígito, em torno de 7%, com inflação de 3% ao ano. Esse cenário deverá provocar no país uma disruptura no mercado financeiro. Recursos baratos, não só no crédito imobiliário, são uma tendência”, afirma Petrucci. No entanto, ele condiciona o sucesso e a manutenção positiva desses indicadores às reformas em trâmite no Congresso. “Dependemos da aprovação da reforma da Previdência, mesmo que mais branda do que a proposta original. Nós, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção e do Secovi, esperamos um novo país. Um país com taxas baixas e inflação controlada”, conclui o especialista.

Diante do déficit habitacional brasileiro, na ordem de 6 milhões de moradias, segundo dados de 2015 do IBGE, não existe problema de demanda no país no mínimo até 2025. O aumento das exportações e uma desaceleração na queda do consumo levaram o Fundo Monetário Internacional (FMI) a melhorar sua previsão para o crescimento da economia do Brasil em 2017, de 0,3% para 0,7%.

“Nos próximos anos, teremos um país onde poderá existir uma taxa básica de juros de apenas um dígito, em torno 7%, com inflação de 3% ao ano. Esse cenário deverá provocar no país uma disruptura no mercado financeiro. Recursos baratos, não só no crédito imobiliário, são uma tendência”.
Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi e presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção

Inflação contida
Segundo Petrucci, “o acumulado em 12 meses da inflação está abaixo dos 3%. No entanto, haverá alguns eventos que devem elevar esse número para 3,5%. A Formação Bruta de Capital Fixo, grande parte dela, vem de máquinas e equipamentos da construção civil. Mais de 50% desse número depende disso”, explica. De acordo com a análise do especialista, já existe uma inversão dessa curva graças aos US$ 80 bilhões de investimento externo, mesmo diante da crise política. A manutenção dos investimentos estrangeiros diretos, aliada à taxa Selic de 9,25% (dado de julho de 2017), e a queda no desemprego criam um ambiente propício para a retomada do setor. “Após dois anos de perda de empregos – 3 milhões, cerca de 1,2 milhão só na construção civil –, pode-se enxergar nitidamente a inversão da curva”, analisa Petrucci. Após 36 meses negativos na construção civil, em julho deste ano o setor voltou a contratar, segundo dados do Banco Central-IBGE.

Sobre o FGTS
“Não há expectativa de esgotamento dos recursos do FGTS, especialmente quando se fala em Minha Casa Minha Vida”, afirma Petrucci. Enquadra-se nessa análise a Faixa 1 do programa, que conta com recursos 100% do Tesouro Nacional. “Embora o financiamento de imóveis novos continue caindo, o de usados já começa a crescer, o que mostra que o mercado secundário já começou a reagir. O endividamento das famílias vem caindo desde 2014. Era de 46% e já foi para 41,5%. A previsão é que o volume de financiamento chegue a 117 bilhões, no fim deste ano, ante 110,6 bilhões em 2016, patamar semelhante ao de 2012”, completa o especialista.

“A incorporadora poderá ficar com 50% dos valores pagos pelo consumidor que estiver inadimplente por mais de seis prestações mensais, e com 30% nos casos em que os atrasos forem de três até seis prestações mensais. Nas duas situações, a empresa terá de comprovar que o cliente foi notificado a pagar a dívida e teve prazo de dez dias para quitá-la. O valor retido não poderá ultrapassar 10% do valor do imóvel”.
Flávio Prado, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP

Mercado secundário em evidência
“De fato iniciou-se um processo de recuperação. Esse crescimento aparece no financiamento para imóveis usados. Ainda é um movimento tímido, mas a curva foi invertida”, explica Flávio Prado, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. Esse é de fato o primeiro ponto que mostra efetivamente a inversão da queda. No primeiro semestre de 2017, de acordo com o Google houve um crescimento de 44% na busca de imóveis. Quando foi decodificado esse dado, descobriu-se que 71% eram para compra. Apenas 23% foram buscas para imóveis de locação. “Normalmente, acontecia o contrário. É um sinal muito importante, que nos dá um alento muito forte”, comemora Prado. Segundo pesquisa da rede imobiliária do Secovi-SP com mais de 170 agências, desde o início do segundo semestre houve um aumento real de procura por imóveis usados. “Esses dados indicam um processo de recuperação consistente. No entanto, ainda temos o crédito imobiliário muito prejudicado pelas taxas de juros de financiamento. Recentemente o Banco Santander se antecipou, anunciando uma taxa abaixo de dois dígitos – de 9,5%. O crédito imobiliário é uma alavanca fundamental para a venda de imóveis, tanto no mercado primário (lançamentos) quanto no secundário (usados)”, explica Prado.

Região do Maracanã, Rio de Janeiro. Fora de São Paulo, ainda não há movimento significativo de lançamentos. Mas a crescente busca de imóveis usados é tida como indicador de retomada do setor

Fragilidade e indefinição
Para Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, há sinais de recuperação, mas ainda não se sabe se o momento de novos lançamentos chegou. “Os reflexos da economia, com os juros mais baixos e a inflação controlada, certamente serão sentidos no setor. Se o Santander acenou com 9,5% de taxa de financiamento, o Itaú já apresentou 9,1%”, conta Kallas. Mas ele adverte que as projeções de contas do governo não são boas. Esse cenário, segundo Kallas, é agravado pela instabilidade política em Brasília. “A remediação é severa, com o aumento de impostos no médio prazo. No primeiro trimestre deste ano, a economia deu sinais de crescimento de 1%. Com a denúncia envolvendo o presidente da República, houve uma estagnação do crescimento, mas não uma queda. A inflação baixa é boa para nós, mas ruim para a arrecadação”, conclui Kallas.

“Esses dados indicam um processo de recuperação consistente. No entanto, ainda temos o crédito imobiliário muito prejudicado pelas taxas de juros de financiamento. Recentemente o Banco Santander se antecipou, anunciando uma taxa abaixo de dois dígitos – de 9,5%. O crédito imobiliário é uma alavanca fundamental para a venda de imóveis, tanto no mercado primário (lançamentos) quanto no secundário (usados)”.
Flávio Prado, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP

São Paulo, um caso à parte
Foram lançadas 6.500 unidades no primeiro semestre deste ano em São Paulo. Segundo a previsão do Secovi-SP, deve haver crescimento de 5% a 10% em relação a 2016 no município. As vendas ocorrem mais na Zona Leste, porém apresentam volume significativo na Zona Oeste, com ênfase na tipologia do consagrado padrão 2 dormitórios. Neste ano, serão lançados R$ 10 bilhões, valor global lançado na cidade, segundo o Secovi-SP. De janeiro a julho foram vendidas 7,9 mil unidades, 10% a mais do que em 2016. Os apartamentos menores, de até 45 m2, são os mais comercializados. Representam cerca de 37%. Na prática, na cidade de São Paulo a tão esperada redução de estoque é realidade.

Distratos na capital paulista
Em agosto de 2016, o índice de distratos estava na casa de 23,5%. Em junho de 2017, era de 15,1%. De cada quatro unidades vendidas até agosto de 2016, uma era distratada. Esse número já caiu em torno de 35% na cidade de São Paulo, principalmente por causa da diminuição dos lançamentos. Projeções da Fundação Getulio Vargas apontam um crescimento de 14,5 milhões de moradias até 2025 no Brasil. Só na região metropolitana de São Paulo, segundo o estudo, serão 1,2 milhão de habitações. “Mesmo que o Brasil não cresça até 2025, serão criados os mesmos 14,5 milhões de domicílios. Esse número pode aumentar ainda mais se considerado o déficit habitacional, que é, hoje, de 6 milhões de unidades, concentradas nas famílias de renda mais baixa. Por isso, há uma grande expectativa sobre a chamada medida provisória do distrato. As empresas poderão reter uma parte do que foi pago pelo cliente, a depender da quantidade de meses em que ele ficou sem pagar as parcelas”, afirma Flávio Prado, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. “A incorporadora poderá ficar com 50% dos valores pagos pelo consumidor que estiver inadimplente por mais de seis prestações mensais, e com 30% nos casos em que os atrasos forem de três até seis prestações mensais. Nas duas situações, a empresa terá de comprovar que o cliente foi notificado a pagar a dívida e teve prazo de dez dias para quitá-la. O valor retido não poderá ultrapassar 10% do valor do imóvel”, diz Prado. Ainda segundo ele, em caso de inadimplência de três prestações o incorporador poderá promover o leilão extrajudicial do contrato, repassando as responsabilidades. “Isso deixa de lado a obrigação da devolução ao incorporador, que repassará ao novo comprador, o que garante a efetivação da venda”, conclui ele.

“Sem casa própria, não há condição de dignidade. A despeito de tudo isso, com os problemas econômico, o MCMV se tornou um programa de Estado, e não de governo. Hoje pode-se dizer que não há ameaça de descontinuidade desse programa. Entre 2009 e 2013, o MCMV operou de forma muito forte. Obviamente, os problemas econômicos foram sentidos no segmento popular, por causa da dívida de longo prazo assumida pelos compradores”.
Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP

Moradias construídas por meio do programa Minha Casa Minha Vida em Eunápolis (BA)

Baixa renda continua em foco
Para Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, o mercado de baixa renda vem melhorando gradativamente. “Enquanto a poupança opera de forma negativa, o FGTS opera de forma positiva. O MCMV, que foi mantido mesmo com a troca de gestão, é indiscutivelmente um dos maiores planos financeiros para a habitação do mundo”, explica Luna. Segundo ele, se voltarmos ao Brasil de 30 anos atrás, este setor estava absolutamente inoperante. Por causa disso, houve um avanço da favelização e das invasões de espaço urbanos, incluindo um gigantesco volume de ocupação irregular em áreas ambientais. “Sem casa própria, não há condição de dignidade. A despeito de tudo isso, com os problemas econômico, o MCMV se tornou um programa de Estado, e não de governo. Hoje pode-se dizer que não há ameaça de descontinuidade desse programa. Entre 2009 e 2013, o MCMV operou de forma muito forte. Obviamente, os problemas econômicos foram sentidos no segmento popular, por causa da dívida de longo prazo assumida pelos compradores”, garante Luna. A gestão exclusiva do financiamento do programa, de acordo com o especialista, é positiva. “A centralização do financiamento com a Caixa Econômica Federal garantiu que o crédito chegasse ao consumidor de forma eficiente”, explica Luna. Para o futuro, preocupam os ajustes periódicos essenciais para a modernização e, sem dúvida, a continuidade do programa diante de uma possível nova gestão após as eleições. “Neste momento, em que faltam recursos de todos os lados, o FGTS apareceu como salvação. Felizmente, o conselho curador do FGTS ainda consegue equilibrar isso. Mas há coisas impossíveis de administrar diante de possíveis mudanças na legislação LIG – Lei 13.097/15 (Letra Imobiliária Garantida) –, um novo instrumento de possibilidade de levantamento de recursos para o setor imobiliário. Nós éramos contra porque existem coisas semelhantes, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), ou os próprios fundos imobiliários”, diz Rodrigo Luna. Segundo ele, a estruturação para a retomada do setor está sendo bem-feita e deve ser efetivada em seis meses, mas só vai funcionar se os juros estiverem em patamares razoáveis.

Por Gustavo Curcio