Mais efetiva nos centros urbanos, a retomada do mercado imobiliário já pode ser vista, mesmo que heterogênea, em quase todo o País

“Se for confirmada a projeção de crescimento do PIB em 2017 em torno de 1%, a economia deverá continuar acelerando em 2018, o que anima alguns setores do mercado a preverem um crescimento de 2,5% a 3% neste ano”. O trecho da nota publicada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) em 22 de janeiro. “O ano de 2017 foi menos ruim do que 2016. Não tivesse havido tantas encrencas políticas, a economia teria se recuperado mais rápido. Com a queda dos juros e o desemprego deixando de aumentar, os reflexos no mercado começaram a ser sentidos”, explica Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP. O ano sofrível, segundo Senra, foi melhor do que o anterior. Para este ano, o vice-presidente da entidade espera reflexos ainda mais consistentes no mercado imobiliário. “Com a inflação sob controle, o emprego aumentando e a manutenção dos juros baixos, quem está empregado se sente mais seguro, o que corrobora para a tomada de decisões importantes, como a compra de imóveis”, completa. Executivos do setor e diretores de entidades relacionadas são unânimes em dizer: 2018 será um ano curto. Copa do Mundo e eleições, acabam atravancando importantes passos dessa esperada recuperação.

“O ano de 2017 foi menos ruim do que 2016. Não tivesse havido tantas encrencas políticas, a economia teria se recuperado mais rápido. Com a queda dos juros e o desemprego deixando de aumentar, os reflexos no mercado começaram a ser sentidos.”
Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP

É fato que o processo vivido ao longo de 2017 ainda sofreu com a inércia da crise que teve início em 2013. “O setor de forma geral vem apresentando um desempenho muito fraco principalmente a partir de 2014. Tem sentido a recessão e a sua longa duração de forma intensa. São anos sucessivos de retração em suas taxas de investimento e de crescimento. O ano de 2017 inseriu-se dentro deste processo. O ano também foi agressivo para a vida das empresas e dos agentes, pessoas ou grupos atuantes e com interesses neste segmento”, explica o professor de economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Agostinho Pascalicchio. Segundo o especialista, este processo foi particularmente sentido pela construção civil voltada para obras populares, de infraestrutura e do segmento voltado para a construção de unidades comerciais ou industriais. Estes são segmentos que foram muito mais sensíveis ao período duradouro da recessão e ao congelamento dos investimentos tanto governamentais quanto do setor privado no mercado. Entretanto, este processo também determinou alguns aprendizados e ajustes para algumas empresas. Elas encontraram alguns nichos ou setores específicos para atuação. Mesmo diante do cenário desanimador dos últimos anos, o acadêmico entende que 2018 sinaliza a inversão da lógica da crise. “O começo do processo de melhorias de expectativas do ambiente de negócios, a retomada do crescimento do setor de consumo- mesmo que progressivo-, o aumento de renda e do crédito, a queda da inflação e dos juros e a retomada gradativa dos investimentos deverão gerar um ambiente propício para posicionar-se diante de um crescimento ainda que muito cauteloso do setor”, analisa. Para Pascalicchio, as intenções de investimento para o setor da construção deverão ser particularmente mais manifestadas a partir do último trimestre deste ano.

Expectativas para o setor
A formação de expectativas positivas já pode atrair investidores, — pessoas físicas ou jurídicas — que desejem aproveitar algumas oportunidades favoráveis de investimento no setor de construção civil voltado, principalmente, para moradias para classe de renda alta ou mais sofisticadas. O aumento da atividade econômica, o crescimento do consumo, o surgimento e crescimento dos novos negócios e dos investimentos são aspectos acompanhados muito de perto pelo setor. “O setor é parceiro do crescimento e do desenvolvimento econômico. Geralmente, em períodos de crescimento, considerando as características estruturais da sociedade brasileira, o setor cresce muito mais do que a taxa de crescimento real do Produto Interno Bruto (PIB)”, explica Pascalicchio.

“O país hoje dá sinais de recuperação, com inflação controlada, juros. Todos os indicadores econômicos e levantamentos mostram recuperação do setor. Mas esta recuperação está condicionada necessariamente pela aprovação da Reforma da Previdência. Isso vale não só para o setor da construção civil, mas Brasil como um todo”, opina Flávio Amary, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo, Secovi-SP. Segundo Amary, essa recuperação não ocorrerá de forma homogênea. “Cada região tem um comportamento diferente. Regiões que dependem do agronegócio, pela força desse setor nos últimos anos, tiveram menos impacto nos anos de crise. No Rio de Janeiro e na Baixada Santista, o impacto negativo teve resultado bem ruim. No interior paulista, não há uma explosão de vendas em tempos de bonança, mas a queda, em tempos de crise, também não ocorre na mesma proporção dos grandes centros urbanos. Cada região tem um comportamento distinto. Mas é fato que os lançamentos e as vendas voltaram a acontecer”, completa.

O desenvolvimento brasileiro, a caminhar para um crescimento sustentável, com geração de renda, desonerações tributárias sobre a produção, redução dos custos financeiros, aumento do crédito, apenas para citar alguns fatores, estimulará certamente a justa relevância que o setor da construção civil merece para o crescimento do país. Medidas deste tipo garantirão o crescimento e desenvolvimento no longo prazo. Pascalicchio também concorda com a ideia da recuperação heterogênea do crescimento do país. “A safra agrícola favorável pelo segundo ano consecutivo garante uma renda melhor para as cidades que possuem maior ligação com o agronegócio. Mas a boa safra não favorece homogeneamente todo o território nacional e algumas áreas sequer foram favorecidas. Da mesma forma, nem todas as metrópoles nacionais recebem homogeneamente os benefícios da melhoria do consumo de bens não duráveis como vestuário e alimentos ou não-duráveis como veículos e dos segmentos de mobiliário e de eletrodomésticos. Dependem de suas indústrias instaladas na área”, explica.

“Cada região tem um comportamento diferente. Regiões que dependem do agronegócio, pela força desse setor nos últimos anos, tiveram menos impacto nos anos de crise. No Rio de Janeiro e na Baixada Santista, o impacto negativo teve resultado bem ruim.”
Flávio Amary, presidente do Secovi-SP

Para Senra, do SindusCon-SP, essa heterogeneidade, inclusive de aspectos econômicos específicos, como é o caso do Rio de Janeiro, influencia diretamente na recuperação. O especialista afirma que a demanda dos grandes conglomerados urbanos é resultado da alta densidade populacional. “O mercado imobiliário tem força onde há grande concentração de gente. Em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Prudente, ou seja, grandes cidades do interior paulista, o mercado imobiliário é mais tímido”, garante. Para Senra, a escassez dos bons terrenos é que movimenta o mercado. Nessas cidades, ainda existe espaço para conseguir terreno fácil. Por isso, as obras têm como perfil condomínios de casas, com baixa verticalização. Sobre o mercado fluminense, Senra acredita num efeito cíclico que culminará na recuperação. “O Rio de Janeiro está numa crise estrutural grande, que transcende o mercado imobiliário. Mas vai recuperar. E pode até ser que venha a sofrer com escassez de imóveis diante da velocidade da retomada. O volume de gente que quer cada vez mais morar em centros urbanos consolidados, como a capital fluminense, é que movimenta esse ciclo”, explica.

São Paulo, carro-chefe da recuperação
“Dá pra sentir o clima positivo. Os lançamentos têm ocorrido. Vendas boas têm sido fechadas, ainda num patamar de preços que o mercado aceita. Quem tem terrenos comprados na época da alta, ainda tem dificuldades de viabilizar empreendimentos que valham a pena. Mas, em muitos casos, opta-se por assumir o prejuízo e lançar mesmo assim”. Para ele, um fator que deve contribuir na liquidez é o plano diretor de 2014, que ainda não foi aplicado de fato. “A prefeitura agora, com um decreto, criou o ‘Aprova Rápido’, que pretende desburocratizar processos parados na prefeitura”, comemora Senra.

“Na construção, não conseguimos atender de acordo com a demanda. Eu acredito que haverá um descasamento entre estoque e demanda, levando a uma escassez diante da retomada. Isso aconteceu nos EUA após a crise 2008.”
Flávio Amary, presidente do Secovi-SP

Cenário político indefinido
Para Pascalicchio, o ano eleitoral poderá trazer algumas surpresas favoráveis e criar algumas oportunidades e benefícios, porém, não deverá trazer um benefício equânime para todo o país. “No médio e no longo prazo as reformas governamentais, incluindo o da previdência social, a elevação das receitas e dos gastos públicos, com o governo manifestando o equilíbrio fiscal, mais o encolhimento das construtoras envolvidas na operação Lava Jato podem oferecer novas oportunidades para as empresas, que manifestarão suas intenções sobre os empreendimentos destinados a infraestrutura e sobre outras obras requerida pelo governos nas esferas da federação, dos estados e dos municípios”, explica.

“O mercado imobiliário apresenta maior velocidade de recuperação quando o custo do empréstimo é baixo. Apesar da atividade do setor estar fraca, o ritmo diante da expectativa de um crédito farto e barato melhora. Em consequência, a diminuição dos juros traz um aumento no volume do crédito destinado ao setor. As empresas do setor imobiliário podem oferecer aplicações com rentabilidade superior aos títulos públicos, mas que ao final, mesmo sendo ligeiramente superior à taxa de juros básica dos títulos públicos, garantam aos consumidores linhas de empréstimos com juros baixos.”
Agostinho Piscalicchio, professor de economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie

Segurança macroeconômica
“O mercado imobiliário apresenta maior velocidade de recuperação quando o custo do empréstimo é baixo. Apesar da atividade do setor estar fraca, o ritmo diante da expectativa de um crédito farto e barato melhora. Em consequência, a diminuição dos juros traz um aumento no volume do crédito destinado ao setor. As empresas do setor imobiliário podem oferecer aplicações com rentabilidade superior aos títulos públicos, mas que ao final, mesmo sendo ligeiramente superior à taxa de juros básica dos títulos públicos, garantam aos consumidores linhas de empréstimos com juros baixos”, analisa Pascalicchio. Para o professor de econômica, tanto os consumidores quanto as empresas decidem racionalmente investir quando os juros são baixos. A redução da taxa de juros básica diminui o custo do empréstimo e amplia o acesso de todos os recursos do crédito imobiliário. “Normalmente os empresários são cautelosos e podem até demorar a dar respostas sobre suas decisões de investimento se a taxa básica voltar a ter uma rápida expectativa de aumentar. Este processo inibe os novos projetos do setor. Para que a recuperação do setor aconteça e que esta seja duradoura, esta taxa deve permanecer baixa o tempo suficiente para garantir a decisão de investimento dos empresários e dos consumidores em uma recuperação econômica também duradoura”, conclui.

“Embora tudo indique que o crescimento do PIB brasileiro em 2018 seja de 2,5 a 3%, as eleições presidenciais, que ocorrerão em outubro, nublam o cenário de médio e longo prazo. Em relação ao pleito, o mercado tem como maior receio a eleição de um candidato de esquerda, que provavelmente implicaria em um retrocesso em todas as mudanças estruturais realizadas pelo governo”.
Carlos Sviontek, diretor da Legacy Partner

O Legado da Crise
Para Senra, durante o ápice do crescimento do país, houve amadorismo no mercado imobiliário. “Era fazer por fazer, porque vendia”, diz. “O negócio imobiliário é muito mais complexo do que comprar um terreno e erguer um projeto. É preciso saber o que fazer”, garante. Para o especialista, a crise separou amadores de profissionais. Depois da crise, voltam as empresas que sabem fazer. Sobre o investimento em novas glebas, garante: “é a hora de comprar”. Pascalicchio alerta para a necessidade da profissionalização do setor. “Ter mão de obra qualificada, principalmente diante da implantação racional de novas técnicas construtivas, inovações e equipamentos, é fundamental”. Para o economista, esses programas de qualificação podem incluir parcerias com universidades e centros técnicos profissionalizantes para desenvolver o novo profissional da construção civil que deverá atuar num mercado em que as técnicas de construção serão mais modernas, cada vez mais limpas e progressivamente adeptas de novos materiais e de outras tecnologias cada vez mais sofisticadas e ambientalmente corretas.

Este talvez seja o legado mais positivo da retração econômica vivida recentemente. Segundo Amary, as empresas que sobreviveram são aquelas que talvez tiveram mais cautela na fase do boom. Tiveram a liquidez preservada. A questão dos distratos deixou muitas empresas com dificuldades. Com a retomada da confiança, do emprego, diminui a importância do assunto em relação ao ano passado”, explica. Para o presidente do Secovi-SP, com a pressão do prazo, não vão existir imóveis o suficiente à demanda. “Na construção, não conseguimos atender de acordo com a demanda. Eu acredito que haverá um descasamento entre estoque e demanda, levando a uma escassez diante da retomada. Isso aconteceu nos EUA após a crise 2008, tendo com ápice do ano de 2010. A recuperação de 2013, 14, 15 gerou um novo ciclo do setor imobiliário”, explica.

Para Pascalicchio, os anos de recessão ensinam os empresários a serem mais cautelosos e menos otimistas em fazer os investimentos exigidos. “Diante das dificuldades, passam a adotar procedimentos mais racionais e bem planejados para reduzir ou eliminar os riscos empresariais”, explica. Assim, de acordo com a opinião do economista, o setor deve recomendar cada vez mais um conjunto de propostas que apresentem medidas básicas e estruturantes, com horizonte de médio e de longo prazo. “Os agentes devem ter um horizonte conhecido de longo prazo e não apenas de 12 meses. Este prazo sequer é adequado para o horizonte dos empreendimentos. O objetivo é o de reduzir os riscos empresariais no médio e longo prazo. As medidas e propostas conjunturais são efêmeras, transitórias, passageiras e podem comprometem a saúde financeira das empresas e dos empreendimentos do setor. O setor deve buscar um conjunto consistente de medidas de médio e longo prazo que garantam as margens, a produtividade e o ganho de escala para o segmento”, opina.

Incentivo do governo
A existência de programas para a infraestrutura em logística como rodovias, portos e ferrovias, saneamento, energia e em outras áreas voltadas para obras essenciais como moradia popular e construções para o abrigo e adequação das unidades dos serviços sociais essenciais do governo, unidades destinadas aos programas de segurança, saúde e educação além de outros para os programas de mobilidade urbana, constituem fatores que geram expectativas positivas e que devem elevar os investimentos, a atividade, a absorção de mão de obra e a incorporação de tecnologias para o setor. “Ao final, estes programas melhoram a renda e o produto nacional de longo prazo e colaboram para um crescimento sustentável do país”, explica Pascalicchio. O legado da crise consistente de qualificação da mão de obra deve ser estabelecido.

Eleições: economia em alerta
Por Carlos Sviontek, diretor da Legacy Partner

O ano de 2017 foi de estabilização da economia, com o controle da inflação e a redução significativa de juros. As equipes lideradas por Henrique Meirelles (Ministro da Fazenda) e Ilan Goldfajn (Presidente do Banco Central) iniciaram a recuperação do mercado de crédito e o aumento dos salários reais, favorecendo o aumento de investimentos e crédito coorporativo. Mesmo com as notícias positivas no segundo semestre de 2017, as previsões para o ano de 2018 ainda são nebulosas.

Embora tudo indique que o crescimento do PIB brasileiro em 2018 seja de 2,5 a 3%, as eleições presidenciais, que ocorrerão em outubro (1º turno), nublam o cenário de médio e longo prazo. Em relação ao pleito, o mercado tem como maior receio a eleição de um candidato de esquerda (Lula, ou como segunda opção Ciro Gomes), que provavelmente implicaria em um retrocesso em todas as mudanças estruturais realizadas pelo atual governo (Teto de gastos, TLP e Reforma Trabalhista) e em um agravamento do cenário econômico. No outro extremo da disputa, encontra-se o deputado Jair Bolsonaro (PSC-RJ), que embora tenha tentado emplacar um discurso supostamente ‘liberal’ em alguns eventos, deu várias demonstrações de ser contrário as reformas e defende com frequência a intervenção estatal na economia, também visto com maus olhos pelo mercado.

Seguindo os dados do mercado, o cenário deve permanecer estável em relação a juros (7% a.a.) e a inflação (4% a.a.), porém deve encontrar grande volatilidade cambial durante todo o ano. O boletim Focus (Cerca de cem instituições financeiras ouvidas pela Banco Central) prevê que o dólar americano deva finalizar o ano de 2018 cotado em R$ 3,30, porém a oscilação deve quebrar a barreira dos R$ 4 (cenário eleitoral negativo) ou dos R$ 3 (cenário eleitoral positivo). Pensando nisso, as empresas devem tomar muito cuidado na hora de captar recursos, principalmente no que se refere ao índice em que o empréstimo será indexado. Só assim será possível evitar surpresas no médio prazo com possíveis alterações do próximo governo. Logo o planejamento de uma dívida estruturada é a opção mais segura para fugir dos produtos de prateleira de bancos comerciais.

Além das eleições, outros dois fatores complicadores podem desestabilizar o quadro: a realização das reformas estruturais propostas pelo governo Temer e o risco associado à classificação do Brasil pelas agências de rating. A não aprovação da reforma da previdência, a principal em discussão, poderia representar a gota d’água para o rebaixamento perante as agências, que por consequência, diminuiria a quantidade de investimentos estrangeiros no país e também poderia impossibilitar o governo de emitir títulos no exterior, perdendo uma importante fonte de financiamento.

Ou seja, esse cenário desafiador vai exigir muita maturidade e paciência de todos os empreendedores brasileiros, principalmente no segundo semestre do ano. Antes de tomar decisões importantes, será fundamental analisar os mais variados cenários para que a possível instabilidade do mercado não acabe gerando grandes perdas.

Por Gustavo Curcio Ilustração Nikolas Suguiyama

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