Expansão e rentabilidade | Construção Mercado

Construção

Prêmio Incorporadora 2010

Expansão e rentabilidade

Saiba como empresa destaque na categoria Desempenho Econômico-financeiro se estruturou para aliar rápido crescimento com retornos adequados

Por Thays Tateoka
Edição 112 - Novembro/2010

Divulgação: Direcional
São três os fatores a que a Construtora Direcional atribui seu sucesso econômico-financeiro dos últimos anos e que a levaram a ser escolhida destaque na categoria Desempenho Econômico-Financeiro do Prêmio Incorporadora do Ano: as condições macroeconômicas favoráveis do País, entre elas os programas sociais do Governo Federal e elevação do poder aquisitivo da população de baixa renda; a injeção de recursos de fundos de investimento privado em 2008; e a entrada no mercado de capitais em 2009. Estar no lugar certo e na hora certa, já que seu foco estratégico sempre esteve voltado à população de baixa renda, fez com que a construtora mineira obtivesse maior produtividade na região Norte do País, conquistando mais de 60% de market share em 2009 nas cidades de Manaus, Belém e Porto Velho. "Os terrenos em Minas Gerais encareceram, o que nos obrigou a readequar nosso produto nessa região para o mercado médio econômico e migrar com o produto supereconômico para a região Norte do País, que apresentava ótima velocidade de venda por conta de um grande déficit habitacional", diz Carlos Wolenweber, diretor financeiro e de relações com o investidor da Direcional Engenharia.

Ele destaca ainda que a oportunidade na região Norte foi concebida de acordo com estudos de viabilidade criteriosos e readequação de processos construtivos. "O programa Minha Casa, Minha Vida e as parcerias com os governos estaduais da região Norte foram fundamentais na aquisição dos melhores terrenos e para que a construtora pudesse se consolidar na região Norte", completa Wolenweber. Parte da estratégia de migração para outras regiões se deu graças à capitalização da empresa, tanto em 2008 quanto em novembro de 2009, quando a Direcional concluiu sua Oferta Pública de Ações, com listagem no Novo Mercado da BM&Fbo­vespa. E para alcançar o mais elevado nível de governança corporativa, a empresa sabia que parte dos R$ 274 milhões captados no mercado financeiro deveriam ser investidos, principalmente, na profissionalização de equipe própria, na descentralização da companhia e na aquisição de um banco de terrenos que proporcionasse crescimento sustentado, mantendo margens saudáveis sobre o retorno do capital investido e sem comprometer a margem operacional líquida dos investidores.

Assim, a construtora somou mais de R$ 7 bilhões em terrenos que contemplam projetos populares de duas a quatro mil unidades habitacionais. Depois, otimizou seus processos construtivos para atender às exigências do programa "Minha Casa, Minha Vida". "Passamos a construir os empreendimentos com fôrmas de alumínio em substituição ao processo de alvenaria estrutural com o intuito de agilizar os processos construtivos da empresa e reduzir custos", afirma Wolenweber. O retorno sobre o capital investido não demorou a aparecer. Confiante em sua estratégia de atuação, ao longo do primeiro trimestre de 2010, a construtora adquiriu 11 terrenos com potencial para 4.880 unidades, encerrando o trimestre com 61.194 unidades no estoque de terrenos e com VGV potencial de R$ 7,5 bilhões. No final do trimestre, a parcela do banco de terrenos elegível ao programa "Minha Casa, Minha Vida" representava mais de 78% do total de unidades oferecidas pela construtora.

O peso das despesas
Diferentemente do que é de praxe na maioria das construtoras, a Direcional optou por manter equipe própria em suas obras por entender que o rápido crescimento não seria possível com subempreitadas. "O mercado da construção civil está com escassez de mão de obra qualificada e raros são os prestadores que se comprometem a entregar às construtoras prazo, qualidade e baixo custo", diz Carlos Wolenweber, diretor de investimentos. Mas se por um lado a mão de obra é um dos grandes custos de um canteiro, por outro lado internalizar significa depender menos das empreiteiras. Com isso, a construtora apresentou um custo de administração abaixo da média das grandes do setor, de cerca de 5% da receita líquida operacional. Com esse modelo de gestão, a construtora procura garantir a segurança na execução dos projetos com processos operacionais eficientes, além de possuir rígido controle da engenharia financeira, com foco no fluxo de caixa e retorno sobre o capital investido. "Tanto os investimentos de private equity (investimento feito por fundos ou instituições, via compra de participações de empresas, geralmente não listadas em bolsa) em 2008 quanto a recente capitalização do IPO em 2009, permitiram acelerar o nosso ciclo de negócios, no que tange a velocidade de construção, de vendas, entrega de unidades e de repasse de financiamento", conclui Wolenweber.

Direcional em números
Nos últimos quatro anos, a construtora apresentou VGV lançado (volume geral de vendas) de 85% e VGV contratado de 69%. Com um prazo médio de construção de 20 a 24 meses, o estoque da Direcional soma R$ 40 milhões em unidades concluídas e volume total em construção de 550 milhões, o que representa 3.400 unidades. Em relação à rentabilidade, a margem EBITDA (coeficiente que mensura relação entre eficiência operacional e de gestão de custos administrativos) da Direcional foi de 28%. A empresa encerrou o exercício de 2009 com lucro bruto de R$ 127,3 milhões, 19,4% superior aos R$ 106,6 milhões registrados no exercício de 2008, que, por sua vez, foi 194% superior ao valor alcançado em 2007. Já o lucro líquido atingiu R$ 79,1 milhões em 2009, 22,8% acima dos R$ 64,4 milhões de 2008. Em 2007, o lucro líquido atingiu R$ 21,5 milhões.

Lançamento na faixa de zero a três

Localização Manaus
VGV Total de R$ 190,6 mi
Parte habitacional R$ 149,2 mi
Infraestrutura R$ 41,4 mi
Custo médio de terreno 8,1% do VGV potencial, com 73,1% adquirido via permuta física ou financeira

Firmando o posicionamento da construtora de anos anteriores, em junho último a Direcional assinou contrato com a Caixa Econômica Federal para a implantação da primeira fase do "Residencial Meu Orgulho". O projeto, localizado na cidade de Manaus, prevê a construção inicial de 3.511 unidades para famílias com renda de até três salários mínimos, no âmbito do programa "Minha Casa, Minha Vida". O empreendimento conta com o apoio do governo do Amazonas na aquisição do terreno, que apresenta potencial construtivo para um total de 8.895 unidades.