Eztec vence Prêmio Incorporadora 2012 na categoria Desempenho Econômico-Financeiro | Construção Mercado

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Prêmio Incorporadora 2012

Eztec vence Prêmio Incorporadora 2012 na categoria Desempenho Econômico-Financeiro

Empresa mantém estratégia conservadora, crescimento gradual e baixo endividamento

Por Lília Rebello
Edição 136 - Novembro/2012
DIVULGAÇÃO: EZTEC
 

A postura cautelosa da gestão da Eztec, avessa a riscos, já é bem conhecida do mercado imobiliário, assim como seus resultados financeiros acima da média do setor. Em 2010 e 2011, a empresa foi escolhida vencedora geral do Prêmio PINI Incorporadora do Ano, e agora, em 2012, conquista destaque na categoria Desempenho Econômico-Financeiro. Os números da empresa falam

Os números da empresa falam por si mesmos. No primeiro semestre de 2012, a Eztec atingiu margem líquida de 41%, muito acima da média de 2% das demais incorporadoras de capital aberto. A média foi puxada para baixo pelos prejuízos de PDG, Brookfield, Viver e mais três incorporadoras, além dos resultados fracos de Rossi e Trisul - cada uma com margem de 2%. Mas mesmo quando comparada à JHSF, segunda colocada no ranking da margem líquida, a Eztec fica 20 pontos percentuais à frente.

Na margem bruta, o resultado semestral da Eztec foi de 52%, contra uma média setorial de 22%. Já o retorno sobre o patrimônio (ROE) - indicador que mostra a rentabilidade de cada real investido na Eztec - foi de 23,9% no primeiro semestre, enquanto o mercado registrou média de 4,2%.

Manter a boa saúde financeira, mesmo num período em que incorporadoras mais arrojadas enfrentaram estouros de custos e perdas substanciais nas margens, foi possível graças a uma atitude menos agressiva, que destoou do mercado após o período de aberturas de capital, em 2007. Segundo Roberto Sampaio, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, na ocasião, o mercado estabeleceu indicadores que não necessariamente evidenciavam qualidade, como o volume de lançamentos e a velocidade de vendas.

"Isso levou empresas a abrirem mão de resultados e, principalmente, a um descontrole operacional. A Eztec decidiu não pagar esse preço, ignorou os indicativos e privilegiou a posição de caixa", diz Sampaio. "Num primeiro momento, a atitude foi considerada conservadora, como se eles não estivessem aproveitando a oportunidade, mas depois a escolha se mostrou acertada."

A consequência foi que enquanto muitas incorporadoras realizavam incrementos exponenciais, multiplicando lançamentos e captando cada vez mais dinheiro no mercado para financiar os custos da expansão acelerada, a Eztec manteve um crescimento lento e controlado. A incorporadora não foca em altos volumes de lançamentos, só realiza aquisição de terrenos que realmente serão utilizados no próximo ciclo de crescimento, não apostou as fichas no segmento da baixa renda e manteve atuação regional em São Paulo, sem arriscar novos mercados. Dessa forma, conseguiu maior controle sobre as obras e os custos, e fechou melhores negócios, garantindo um caixa positivo e boa margem de lucro.

"Entre as companhias de capital aberto, estamos longe de ser a que mais lança, mas temos o maior lucro, o que favorece tanto o acionista investidor, quanto o controlador", afirma Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec. "Não se trata de ser arrojado ou conservador, mas de escolher um modelo de crescimento sustentável. Tenho que ser capaz de entregar o que eu vendo, com a melhor qualidade possível, no tempo em que foi estabelecido e no custo determinado."

Sem dívida
Outra parte fundamental da estratégia da Eztec é a rigorosa política de baixo endividamento. A empresa fechou o primeiro semestre com R$ 242,2 milhões em caixa e apenas R$ 122,5 milhões em dívidas financeiras. "Como possui mais dinheiro em caixa do que dívidas, a Eztec aplica dinheiro no mercado financeiro e recebe juros desse investimento, gerando resultado positivo", explica o analista de construção civil da CGD Securities, Flávio Conde. "Outras incorporadoras possuem mais dívidas do que caixa e perdem lucratividade pagando juros."

MARCELO SCANDAROLI

A liquidez do caixa permite à Eztec, comprar terrenos a preços mais baixos que a concorrência. Por uma razão simples: ela paga à vista. Segundo Conde, a empresa gasta com o terreno em média 10% do Valor Geral de Vendas (VGV). Ou seja, se o terreno vai render R$ 100 milhões, paga R$ 10 milhões por ele.

"Já outras empresas não têm dinheiro para comprar à vista e fazem permuta financeira ou física, incluindo um percentual das vendas ou algumas unidades do empreendimento", diz o analista. "Quando o pagamento não é feito à vista, o terreno custa mais caro, porque o proprietário corre risco junto com o incorporador e demora mais para receber [o retorno]." De acordo com Flávio Conde, essa vantagem resulta numa diferença de dez pontos percentuais na margem da Eztec.

"Entre as companhias de capital aberto, estamos longe de ser a que mais lança, mas temos o maior lucro, o que favorece tanto o acionista investidor, quanto o controlador"
Emilio Fugazza
diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec

E não é apenas no terreno que ela leva vantagem. O custo de construção por metro quadrado também é menor que o das outras construtoras, afirma o analista. "Especialmente porque a Eztec constrói só em São Paulo e na Grande São Paulo, e tem uma facilidade maior de controlar suas obras. Suas estimativas são mais apuradas do que as da concorrência, que teve muitos estouros de custos", avalia Conde.

Para ele, o crescimento rápido de outras construtoras, que atuam em vários Estados, acabou gerando uma "deseconomia de escala", pois a dificuldade de construir e controlar as obras aumentou. "Além disso, a mão de obra não é igual no Brasil inteiro. É mais fácil [para a Eztec] ser eficiente em São Paulo do que em Porto Alegre ou Mato Grosso. Ser excessivamente grande foi um tiro pela culatra para muitas companhias e o foco local da Eztec gerou uma vantagem de custo."

Segmento rentável
A mesma concentração foi mantida na escolha de segmentos. A Eztec preservou o foco em mercados que já conhecia, sem apostar, por exemplo, na baixa renda e no Minha Casa, Minha Vida. "Não que [a baixa renda] seja uma aposta ruim, mas trata-se de uma atuação diferente, com peculiaridades nos processos e difícil gestão. Não dá para querer fazer de tudo num curto espaço de tempo", ressalta Roberto Sampaio.

A ponta das vendas também colaborou para manter os balanços saudáveis. Segundo Flávio Conde, a Eztec usa mais a equipe própria de vendas do que a terceirizada, reduzindo assim os custos de comercialização. Além disso, o baixo endividamento permite que a empresa sustente velocidade de vendas mais baixa, garantindo, portanto, preços mais altos nos imóveis vendidos. "A venda do metro quadrado da Eztec rende, em média, entre 5% e 10% acima da concorrência. Isso porque ela não tem pressa para vender. As outras empresas precisam vender rápido para fazer caixa e, por isso, comercializam imóveis a preços mais atrativos."

Emilio Fugazza garante que a atuação da Eztec deve se manter nos mesmos moldes nos próximos anos. "Não focamos no crescimento pontual, no volume de receita, mas na perenidade. Pensar numa companhia feita pra durar é diferente de absorver o ciclo de um boom imobiliário", diz.

O diretor aponta foco no preparo e na capacitação de pessoas para seguir honrando o compromisso de entrega, e destaca o próximo grande desafio: o EZTowers. O empreendimento comercial, que já está em fase de obras na zona Sul de São Paulo, terá mais de 163 mil m² de área construída e equivale individualmente ao VGV de um ano de produção da companhia, algo próximo de R$ 1,2 bilhão, número esperado para 2012 com 18 empreendimentos lançados.