Novo método de estimativa de custos unitários considera variação para projetos de mesma tipologia e pode reduzir incertezas no orçamento nas fases iniciais do projeto | Construção Mercado

Custos

Entenda o CUG

Novo método de estimativa de custos unitários considera variação para projetos de mesma tipologia e pode reduzir incertezas no orçamento nas fases iniciais do projeto

Flávia Lima
Edição 148 - Novembro/2013
 

O elevado grau de incertezas nas estimativas de custos em fases iniciais de um projeto é um problema crônico no desenvolvimento de produtos imobiliários, sejam eles residenciais, comerciais, shoppings ou de quaisquer outras tipologias. O grau de comprometimento do custo final de uma obra decresce à medida que se avança no desenvolvimento do projeto, ou seja, as primeiras decisões, em geral fortemente relacionadas às suas características geométricas gerais, já comprometem fortemente o custo final. E à medida que o projeto avança no detalhamento, as margens para redução de custo vão ficando cada vez menores.

Acervo pessoal

O método [CUG] rejeita a relação direta entre área construída e custo total e adota como variáveis explicativas do custo unitário parâmetros que já estão definidos desde o início, mas que costumam ser negligenciados

Os métodos até então disponíveis para estimativas nas fases iniciais do projeto, sejam eles de composição de custo unitário ou de comparação com projetos de referência, consideram uma proporcionalidade direta entre área construída e custo total para uma mesma tipologia, ignorando a influência das características específicas de cada projeto nos seus custos unitários, tanto de área construída quanto de área privativa.

Como a variabilidade do custo unitário de área privativa impacta diretamente o resultado financeiro de um empreendimento, é altamente desejável que as equipes de novos negócios e produto de uma incorporadora sejam capazes de quantificá- la no projeto em desenvolvimento, sob pena de desenvolverem falsos estudos de viabilidade ou ainda de optarem por produtos com margens de lucro menores do que as de outras soluções de projeto possíveis.

O avanço no desenvolvimento e detalhamento do projeto é uma alternativa que algumas incorporadoras adotam para reduzir as incertezas e, consequentemente, os riscos. No entanto, tal alternativa traz consigo não só os custos do próprio desenvolvimento de projetos que podem acabar cancelados, como também, o que é mais grave, a perda de agilidade nos estudos de viabilidade, que implica em menor competitividade na acirrada disputa por terrenos nos centros urbanos.

Outro recurso normalmente adotado para resolver o problema da variabilidade no custo unitário em função da variabilidade dos projetos é acabar com a variabilidade do projeto. A adoção de um projeto "carimbo" garante ao investidor a ausência de surpresas no orçamento, mas tem consequências, tanto comerciais quanto relativas ao aproveitamento do lote na implantação.

Custo Unitário Geométrico
O método do Custo Unitário Geométrico (CUG) é capaz de identificar, com agilidade e maior precisão, os custos unitários de um projeto desde as fases de estudo de massa e estudo preliminar, permitindo decisões seguras no desenvolvimento de produtos imobiliários. Para isso, o método rejeita a relação direta entre área construída e custo total e adota como variáveis explicativas do custo unitário parâmetros que já estão definidos desde o início, mas que costumam ser negligenciados pelos métodos de estimativa tradicionalmente adotados nessas fases.

Projetos de menor (A) e maior (B) custo do desafio CUG.
Houve variação de 36% no custo unitário de área construída e de 48% no custo unitário de área privativa

A não proporcionalidade direta entre área construída e custo total, que é função da variabilidade dos custos unitários entre diferentes projetos, ainda que enquadrados na mesma tipologia, tem sido observada na prática pelas incorporadoras. É fácil entender por que isso ocorre quando apropriamos os custos de uma obra separando-os em dois grupos: planos horizontais (lajes, contrapiso, revestimentos de piso, forro, iluminação etc.); e planos verticais (paredes de vedação e compartimentação, revestimentos de parede, esquadrias, tomadas etc.). Estudos apontam que os planos horizontais, que são diretamente proporcionais à área construída, concentram apenas 25% dos custos, enquanto os planos verticais concentram 45% deles, não possuindo estes últimos nenhuma relação com a área construída, mas sim com perímetro e altura (da edificação e/ou dos compartimentos).

As variáveis explicativas adotadas no método CUG são relações entre os elementos da edificação que variam de projeto para projeto e fazem variar os seus custos unitários de área privativa, tais como: área construída/área privativa (relacionada com a eficiência comercial das plantas); área de parede externa/área privativa (relacionada com a forma e altura da edificação); área de parede interna/área privativa (relacionada com o grau de compartimentação e com a forma e altura dos ambientes); área molhada/área privativa (relacionada com a densidade de áreas molhadas no projeto); área de projeção/ área privativa (relacionada com as áreas de fundação e impermeabilizações), entre outras.

Partindo-se de uma base de dados de projetos de referência, constrói-se um modelo matemático que a represente e sirva para a estimativa de custo dos futuros projetos. O estudo utiliza a regressão linear para o tratamento estatístico dos dados da amostra, identificando os parâmetros populacionais das variáveis explicativas e testando o poder de explicação dessas variáveis. A partir do modelo construído, basta que se quantifiquem as variáveis explicativas do projeto em desenvolvimento para, instantaneamente, se conhecer a estimativa de seus custos unitário e total. A utilização da modelagem BIM para o estudo de massa permite que o levantamento dos dados do projeto seja automático e a estimativa, ainda mais rápida.

CUG X CUB
O método CUG foi desenvolvido no âmbito de uma pesquisa de mestrado em Engenharia de Produção no Instituto Alberto Luiz Coimbra de Pós- -Graduação e Pesquisa de Engenharia da Universidade Federal do Rio de Janeiro (Coppe-UFRJ). Para o desenvolvimento da pesquisa, foram utilizados os projetos e respectivos custos do sistema de informação de custos CUB - Custo Unitário Básico da Construção Civil (ABNT NBR 12721) - como base de dados para um modelo CUG piloto.

O modelo CUG-CUB propicia um melhor enquadramento do projeto que se quer orçar entre os dezenove valores de custo unitário divulgados mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), não pela tipologia, mas pelas características geométricas dos projetos, tais como forma e altura do edifício e seus compartimentos, grau de compartimentação e densidade de áreas molhadas, além do padrão de acabamento, resultando em estimativas mais aderentes à realidade do projeto.

Em um experimento realizado com 10 projetos residenciais de oito pavimentos, todos com padrão de acabamento alto (enquadrados, portanto, na tipologia R8-A do sistema CUB), observou- se uma variação de 36% no custo unitário de área construída e de 48% no custo unitário de área privativa estimados pelo modelo CUG- -CUB. O experimento foi batizado de Desafio CUG Residencial Multifamiliar e movimentou o mercado imobiliário no último mês.

Os 10 diferentes projetos foram divulgados junto a um questionamento: sua empresa é capaz de identificar os projetos de maiores e menores custos unitários de área construída e área privativa? O resultado do desafio, divulgado no site www.cugconsultoria.com, surpreendeu profissionais experientes e mostrou que quando se analisam diversas variáveis, é comum cada projeto apresentar melhor resultado em um quesito. Portanto, somente uma comparação múltipla como a propiciada pelos modelos CUG é capaz de oferecer resultados conclusivos.

Obviamente o modelo CUG construído com base no sistema CUB herda suas deficiências e, portanto, sua estimativa não traduz a realidade completa dos custos. Sua utilização, no entanto, é perfeita para a análise relativa dos custos de diferentes soluções possíveis para um projeto. Se uma proposta custa 30% a mais que outra, essa proporção tende a ser mantida, sejam quais forem os valores absolutos reais.

A CUG Consultoria oferece gratuitamente em seu site, com periodicidade mensal, a Calculadora CUG-CUB para os Estados do RJ e SP. Além disso, desenvolve sob encomenda modelos e calculadoras exclusivos para cada empresa. Modelos assim construídos com base nos dados históricos de uma empresa resultam em estimativas que trazem em si a realidade de consumo e produtividade da equipe de obra da empresa, o desempenho do seu setor de suprimentos nas compras e contratos de serviços terceirizados, a política de remuneração dos funcionários adotada e ainda seus custos fixos praticados, sejam diretos ou indiretos. O modelo pode ainda considerar nas estimativas os custos resultantes da adequação à nova norma de desempenho, definindo- se fatores de majoração da estimativa que variarão para cada empresa em função de quanto os seus projetos já se enquadravam ou não nos novos critérios de desempenho exigidos.

Flávia Lima, sócia fundadora da CUG Consultoria. Arquiteta e mestre em engenharia de produção pela Universidade Federal do Rio de Janeiro

 

Conheça aqui o Desafio CUG Residencial Multifamiliar.

O resultado do desafio, você confere no site www.cugconsultoria.com