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Real Estate

Conheça os impactos dos distratos no equilíbrio do setor

Com a recente elevação no número de desistências por parte do comprador, incorporadoras precisam arcar com maior necessidade de investimento e redução no lucro

Por José Eduardo Rodrigues Varandas Júnior e Alessandro Olzon Vedrossi
Edição 182 - Setembro/2016

Apesar de contratos de aquisição de unidades imobiliárias em construção serem celebrados em caráter irrevogável e irretratável, os distratos sempre fizeram parte da dinâmica de empreendimentos imobiliários. Entretanto, devido a fatores conjunturais, os distratos passaram a ter impacto extremamente relevante na equação de fundos de empreendimentos imobiliários e, consequentemente, na saúde financeira das empresas de incorporação.

Em teoria, de acordo com o contrato celebrado entre o comprador e o incorporador, o cancelamento do contrato seria uma opção do incorporador (e não do comprador) como solução a uma eventual interrupção dos pagamentos. Ou seja, contratualmente o distrato não poderia ser uma decisão unilateral do comprador. De qualquer forma, a realidade nos mostra que, seja por liberalidade do incorporador que busca um acordo amigável, ou por determinação judicial, o distrato é um processo que, em sua vasta maioria, é iniciado pelo comprador.

Marcelo Scandaroli Acervo pessoal

Se os imóveis fossem comercializados apenas depois de prontos, a busca pelo distrato de um contrato de aquisição derivado da percepção de perda de valor não existiria

No passado, eles eram consequência da inadimplência do comprador, cujas razões são inúmeras, embora na essência, o rompimento se dá por falta de capacidade financeira do comprador em honrar seus pagamentos. Assim, o incorporador se utilizava de sua prerrogativa de distratar o contrato ora feito, devolvendo ao comprador parte dos valores pagos, e retomando a propriedade do imóvel para ser revendido futuramente. Essa era uma solução teoricamente mais simples, mais barata e mais célere, do que buscar a cobrança dos valores devidos por meios judiciais ou extrajudiciais, ficando o imóvel "preso" durante todo o período de tentativa da recuperação do crédito.

Nos últimos anos, entretanto, mais um fator passou a contribuir para o aumento do volume de distratos: a queda do preço, seja por percepção ou realidade, dos imóveis. Compradores, insatisfeitos com a aquisição feita derivada da sensação de terem pagado demais pelo imóvel, passaram a buscar o distrato de seus contratos. A forma de comercialização dos imóveis, feita antes ou durante a construção do imóvel (ou "na planta"), contribui enormemente na decisão do comprador em buscar o cancelamento de sua aquisição.

O objetivo deste artigo não é entrar em juízo de valor sobre essa questão, entretanto, se os imóveis fossem comercializados apenas depois de prontos, a busca pelo distrato de um contrato de aquisição derivado única e exclusivamente pela percepção de perda de valor, não existiria. Fazer isso seria o equivalente a alguém comprar um automóvel, e depois de alguns meses da aquisição, incentivado por alguma campanha de descontos, voltar à concessionária para solicitar o cancelamento da aquisição e devolver o automóvel. Porém, como no caso da aquisição do imóvel na planta o bem adquirido ainda não está disponível para ser usufruído, a percepção de perda de valor do investimento muitas vezes leva as pessoas a "desistirem" da aquisição.

Além do motivo acima exposto, outros motivos acabam por induzir o comprador a tentar desistir da aquisição. Atraso na data de entrega do imóvel é outro fator preponderante nessa decisão. O fato do incorporador, independentemente de ser justificado ou não, atrasar a entrega da unidade, acaba causando inúmeros problemas ao comprador, muitas vezes tendo como consequência prejuízos financeiros, mas também, em muitos casos, emocionais. Em teoria, esse atraso deveria ser compensado de acordo com as condições contratuais, entretanto, em vários casos, os compradores buscam desistir do negócio como solução para o problema em questão.

A conjuntura micro e macroeconômica dos últimos anos fez com que o volume de distratos atingisse patamares elevados, muito acima de níveis históricos ou mesmo da expectativa atualizada dos empreendedores, gerando o desequilíbrio econômico-financeiro dos empreendimentos e, em muitos casos, comprometendo a saúde financeira das empresas. Vale destacar dois fatores que contribuíram para essa situação.

Primeiro, a falta de políticas de originação por parte dos incorporadores, aliado ao mercado imobiliário extremamente aquecido, fez com que diversos indivíduos fizessem aquisições, mesmo sem ter a capacidade de pagamento para tanto, muitas vezes buscando a venda futura do imóvel em um curto espaço de tempo. Claramente esse é um problema derivado da má qualidade da originação, que levou ao aumento da inadimplência dos contratos e posterior elevação do nível de distratos.

Segundo, conforme já mencionado, a estabilidade ou queda dos preços dos imóveis nos últimos anos, junto a campanhas agressivas de desconto adotadas por alguns players de mercado, levou diversos indivíduos a desistirem de suas compras.

Com o objetivo de demonstrar o impacto do volume de distratos no equilíbrio econômico-financeiro dos empreendimentos, buscamos identificar a variação dos seguintes fatores, de acordo com o volume de distrato apresentado: necessidade de investimento, prazo para a recuperação do investimento (payback) e lucro. Para tanto, definimos um empreendimento protótipo com as seguintes características no cenário referencial:
- Prazo: seis meses de lançamento e 24 meses de construção;
- Velocidade de vendas: 30% durante o período de lançamento e 70% distribuídos mensalmente durante o período de obra;
- Forma de recebimento: 25% do preço durante a obra e 75% no repasse;
- Financiamento da construção de 70% do valor total da obra.

Os gráficos a lado apresentam a variação dos fatores mencionados (investimento, payback e lucro), com a variação do volume de distratos entre 0% e 60% do total das unidades do projeto. Como premissa, as unidades distratadas estão sendo revendidas após a entrega do projeto, com uma absorção linear de 20% a cada 12 meses. Além disso, assumiu-se que a necessidade de investimento adicional do incorporador será financiada por meio de uma operação de capital de giro, com custo de mercado, causando impacto direto na necessidade de investimento e lucratividade do projeto.

A análise do aumento da necessidade de investimento em conjunto com o atraso na recuperação da capacidade de investimento (payback) mostra o impacto com maior dano à estabilidade econômico-financeira do projeto e da empresa incorporadora

Conforme apresentado na análise de sensibilidade, a necessidade de investimento aumenta significativamente com o aumento do volume de distratos, podendo superar 50%, com níveis de distrato acima de 40%.

Além de um desembolso maior de caixa, o incorporador acaba por estender o prazo de retorno de seu investimento por mais de 20 meses, nesse caso. Ou seja, além da busca por fundos adicionais para fazer frente aos investimentos necessários, o incorporador perde sua capacidade de reinvestimento por um período ainda mais longo.

AUMENTO DA NECESSIDADE DE INVESTIMENTO

RECUPERAÇÃO DA CAPACIDADE DE INVESTIMENTO

REDUÇÃO DO LUCRO

Ou ainda pior, empresas que basearam seus investimentos em projetos por meio de dívidas corporativas, acabam por não ter a liquidez no momento necessário para pagamento das mesmas, pressionando fortemente o fluxo de caixa da empresa como um todo, podendo gerar situações extremas no equilíbrio financeiro.

Outro fator que é bastante afetado pelo volume de distratos é a lucratividade do projeto, sendo impactado principalmente pelo custo financeiro dos investimentos adicionais necessários por um período mais longo de tempo.

Em resumo, torna-se claro, por meio das análises aqui apresentadas, o efeito perverso dos distratos no equilíbrio econômico-financeiro dos empreendimentos e das empresas incorporadoras, gerando riscos não só para as próprias empresas, como também para os demais compradores. A eventual insolvência da empresa incorporadora, mesmo com todas as garantias e salvaguardas existentes na Lei de Incorporação, acaba por prejudicar a todos, adquirentes, financiadores, investidores e empresas.

José Eduardo Rodrigues Varandas Júnior e Alessandro Olzon Vedrossi são co-head da área imobiliária da Valora Gestão de Investimentos