Conheça detalhes da aprovação de empreendimentos no "Minha Casa, Minha Vida". E veja as plantas. | Construção Mercado

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Conheça detalhes da aprovação de empreendimentos no "Minha Casa, Minha Vida". E veja as plantas.

Conheça detalhes da aprovação de projetos do "Minha Casa, Minha Vida" e saiba como seis empresas conseguiram liberar seus empreendimentos em menos de dois meses depois do anúncio do plano

Por Mirian Blanco
Edição 95 - Junho/2009

Nos últimos oitos meses, a habilidade dos empresários da construção civil
em adaptar seus planejamentos ao contexto do mercado tem sido radicalmente testada. Primeiro veio a crise econômica, que forçou o engavetamento de alguns lançamentos e revisão de metas. Poucos meses depois, os subsídios governamentais do plano habitacional "Minha Casa, Minha Vida" - os maiores em 20 anos - puseram abaixo as últimas perspectivas de vendas e instalaram uma nova onda de lançamentos imobiliários, repaginados às molduras das faixas de renda de zero a dez salários mínimos.

A reportagem de capa desta edição flagra esse período de transição. Nesse momento, o que se vê é um esforço conjunto dos agentes. Por um lado, a Caixa Econômica e órgãos públicos agilizam a liberação de projetos e até mesmo rompem a rígida estrutura de avaliação linear, permitindo que a análise bancária ocorra em paralelo à tramitação na prefeitura. Já as construtoras incrementam a oferta e direcionam grande parte de seus projetos para os desenhos do programa.

Na Norcon, por exemplo, três empreendimentos que nem mesmo tinham data prevista de lançamento, foram repaginados e apresentados aos visitantes do Feirão da Caixa em 45 dias. Na MRV, o número de vendas aumentou 80%, segundo a empresa. E a InpAr adiantou o início das obras de dois grandes conjuntos habitacionais.

A formulação das estratégias para aprovação dos projetos também tem gerado ações inovadoras: associação com movimentos sociais; parcerias com Companhias de Habitação; acordos com prefeituras... O Grupo Borges é um caso a se destacar: está incorporando unidades de três a seis salários mínimos em parte de um terreno doado pela prefeitura e onde também serão construídas unidades, por outra construtora, para a classe mais baixa prevista no pacote. Em outro empreendimento, de parceria público-privada, o Grupo oferece terrenos de sua propriedade para edificar imóveis cuja venda é gerenciada pela Cohab (Companhia de Habitação) de Curitiba.

É como disse o vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda: "muitas flexibilidades são possíveis. O objetivo é fazer com que o plano pare em pé". Nas próximas páginas, você confere as táticas de seis empresas para aproveitarem os bons ventos do "Minha Casa, Minha Vida" e também um roteiro de como elas chegaram lá.

 

Como elas conseguiram aprovar?

Saiba quais documentos enviar para aprovar um projeto com a Caixa

O processo de avaliação de empresas do segmento da construção civil na Caixa Econômica Federal engloba, além da análise de risco de crédito: estudo de viabilidade técnica do empreendimento (análise engenharia), opinião jurídica quanto à regularidade da operação e das garantias, conformidade e controle das operações, podendo apresentar alguma variação a depender do tipo de produto demandado pelo cliente e o tipo de operação a contratar. Em geral, cada proposta passa por três avaliações: análise de risco, de engenharia e jurídica. Cheque quais documentos devem ser apresentados para dar início às análises.

 

Caixa explica

BDI de 15%
"O BDI médio de infraestrutura das construtoras praticado no País, baseado nos próprios contratos que a Caixa tem feito e no BDI admitido pelo TCU (Tribunal de Contas da União), é de 22%. Nesse bolo, tiramos a redução do RET (de 7% para 1%) e mantivemos os impostos municipais, porque vão depender de cada município. Ou seja, consideramos o BDI médio e retiramos o RET"

Oportunidades para companhias de Habitação
"Em caso de projetos com equipamentos sociais que custem mais que R$ 52 mil a unidade, existe a possibilidade de haver a compensação desse valor por parte do município. Inclusive, já estamos viabilizando 400 unidades nesse formato"
Jorge Hereda, vice-presidente da Caixa Econômica Federal

Habite-se até 26 de março é linha de corte
"Todos os empreendimentos cujo 'habite-se' tenha sido expedido a partir de 26 de março de 2009 e que estavam em processo de aprovação na Caixa foram automaticamente enquadrados nas condições novas do "Minha Casa, Minha Vida"

Checklist
"Quando o construtor vai dar entrada nos documentos
a serem analisados para enquadramento no 'Minha Casa, Minha Vida', há uma checagem da correta apresentação de todos os itens exigidos. Isso permite que nossas metas de prazos não sejam comprometidas e evita retrabalho para as partes"
Nédio Rosseli, gerente regional de construção civil da Caixa

Alguns cartórios estão pedindo cartas de confirmação da Caixa
"Quando se faz o quadro de áreas, faz-se a declaração de venda daquele imóvel. Se o valor do imóvel declarado mudar no momento da venda, o valor declarado na escritura será cobrado pelos cartórios. Isso porque quando se faz a incorporação, não se sabe se o processo vai ser feito com outra instituição, com a Caixa ou não"
José Carlos, técnico da superintendência da Caixa

 

Planta do empreendimento Fontana de Meride
MRV: correspondente imobiliária da Caixa

Em 22 de abril, nove dias depois do início do "Minha Casa, Minha Vida", a incorporadora e construtora MRV já havia assinado contrato com proprietários para enquadramento no programa via Caixa. Ao final daquele mês, contabilizava 250 unidades financiadas.

A agilidade na aprovação da MRV tem um motivo, além da experiência da empresa na aprovação de projetos junto à Caixa. Ela é correspondente imobiliária do banco, o que significa que presta serviços, remunerados, para organizar toda a documentação de compradores e vendedores de imóveis, realizar entrevistas e pesquisas cadastrais com consumidores e até fazer abertura de contas e cheque especial dos mesmos.

Em outras palavras, executa para a Caixa cerca de 53% de todas as etapas que envolvem a aprovação de crédito da instituição. "Se fazemos a metade dos processos, significa também que o tempo de aprovação do crédito é pelo menos a metade se comparado ao processo realizado inteiramente na Caixa", diz Cristiano Chiabi, gestor de crédito imobiliário da MRV. A construtora mantém um departamento de crédito com 40 funcionários, sendo que quatro deles dedicam-se inteiramente à verificação da apresentação de todos os dados à Caixa.

A totalidade dos projetos da MRV enquadrados no programa, tanto referente ao financiamento à construção quanto aos consumidores, já estavam em andamento no banco anteriormente e obtiveram "habite-se" depois de 26 de março. "Os clientes que já haviam passado pela aprovação, nas condições anteriores, foram em maioria readequados às novas condições e assinaram contratos", diz Chiabi. Já aqueles que de fato efetivaram o financiamento antes do anúncio do governo, não puderam reajustar a negociação. Resultado: num mesmo prédio, hoje há proprietários que pagarão R$ 61 mil pelo apartamento, em parcelas de R$ 508, enquanto outros que desembolsarão R$ 44 mil, divididos em prestações de R$ 278. Diante do aumento expressivo dos potenciais consumidores, o número de vendas na MRV aumentou 80%.

O repasse da verba para construção - que antes vinha sendo executada com recursos próprios - também foi dinamizado. "Cerca de 20% da obra das unidades que enquadramos no programa já estava executada e o banco nos repassou então 20% do valor dos contratos assinados com os clientes." As unidades são direcionadas a famílias com rendimento mensal entre três e dez salários mínimos e estão em diversas cidades do País, entre elas Belo Horizonte, Curitiba e regiões metropolitana e interiorana (Franca e Ribeirão Preto) de São Paulo.

Resumo
Unidades no programa: 250 até 30 de abril
Faixas de renda: de três a dez salários mínimos
Valores por unidade: de R$ 60 mil a R$ 120 mil
Diferencial para aprovação: a MRV é correspondente imobiliária da Caixa
Resultado: volume de vendas aumentou 80% desde o Programa

 

Perspectiva: empreendimento Viver Ananindeua
InPar: sem adaptações no produto

"Agora é a hora, vamos fazer o repasse." Essa foi a mensagem transmitida pela InPar aos clientes do Viver Ananindeua - conjunto habitacional com 920 apartamentos, em Ananindeua, próxima a Belém do Pará - quando o "Minha Casa, Minha Vida" foi anunciado. Tendo lançado a primeira fase do empreendimento no primeiro trimestre de 2008, a incorporadora já havia comercializado 60% das unidades ao final daquele ano, e pretendia iniciar a transferência dos financiamentos para a Caixa no segundo trimestre de 2009.

"Esse processo coincidiu com o anúncio do programa, e o aumento da procura foi tão violento, que além de confirmar a aprovação de crédito até mesmo daqueles clientes cuja renda talvez impossibilitasse o repasse, esperamos comercializar os 40% restantes em dois meses", conta Marco Parizotto, vice-presidente comercial da InPar.

Em outro empreendimento da incorporadora - Viver Bosque, este em São José dos Pinhais, na Grande Curitiba -, a demanda também surpreendeu. "Finalizamos as vendas das 296 unidades da primeira fase em um mês de programa." E a fase 2 do Viver Ananindeua, prevista para o quarto trimestre, foi antecipada para julho.

Como os empreendimentos já eram dirigidos a famílias com renda de quatro a dez salários mínimos e as unidades não ultrapassam R$ 100 mil, a incorporadora não precisou fazer qualquer adaptação do projeto. Coube a ela apenas o esforço de mobilização da demanda, adaptação dos cadastros dos adquirentes às novas condições e encaminhamento à Caixa. E é nessa fase que Parizotto acredita que há muito a ser feito. "Temos que diminuir o período entre a venda e a assinatura do cliente para contratação da Caixa, porque esse processo leva em torno de 60 dias", comenta.

Críticas à parte, Parizotto aponta o mérito do programa. "A liquidez trazida com o aumento da base da pirâmide de consumidores permite que a gente receba 100% do preço da obra durante a construção, conforme os desembolsos da Caixa por etapa construída." No caso da contratação de empreendimentos com obras em andamento - como o conjunto habitacional do Pará, o desembolso tem lógica diferente: "Se 50% da construção está concluída, o banco libera 50% dos contratos assinados com clientes na Caixa", explica. A matemática favoreceu o caixa da empresa, já que grande parte da demanda estava contratada. Hoje a InPar quer centralizar de 50% a 60% de suas vendas em imóveis com preço entre R$ 65 e R$ 100 mil, alcançando consumidores de quatro a oito salários mínimos.

Resumo
Características do produto: imóveis de 42 m2 até 55 m² de área, com unidade de dois e três dormitórios. Viver Bosque totaliza 744 unidades e Viver Ananindeua, 920. O lançamento é faseado, já que a Caixa restringe o financiamento a 500 unidades por módulo
Valor de venda das unidades: de R$ 65 a R$ 100 mil
Faixas de renda dos consumidores: de quatro a dez salários mínimos
Método construtivo: paredes de concreto
Ciclo construtivo: nove meses, um apartamento construído por dia

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