Investimentos olímpicos não evitam desaceleração do mercado no Rio de Janeiro

Nem os vultosos investimentos que tomaram conta do Rio de Janeiro desde outubro de 2009, quando a cidade foi eleita sede dos Jogos Olímpicos de 2016, mantiveram o mercado imobiliário local aquecido na crise. Lançamentos e vendas estão em queda enquanto a oferta segue elevada na capital fluminense, que paradoxalmente passa por substanciais melhorias na área de mobilidade, com novas linhas de BRTs, de veículos leves sobre trilhos (VLTs) e de metrô. Intervenções normalmente capazes de elevar a atratividade e os valores dos empreendimentos.

O número de lançamentos residenciais entre janeiro e outubro no Rio caiu 54,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, passando de 9.571 imóveis em 2014 para 4.374 unidades em 2015, segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ).

Por outro lado, no mercado de unidades prontas, o Índice FipeZap mostra que o município tem apresentado quedas no valor do metro quadrado residencial pedido pelos proprietários: de junho a novembro, os preços médios ofertados na cidade foram sempre menores do que os verificados nos mesmos meses, um ano antes. A cidade maravilhosa ainda é, no entanto, a mais cara entre as cidades pesquisadas pelo indicador, com metro quadrado ofertado a R$ 10.458 no penúltimo mês de 2015.

“O momento é do comprador. Os preços estão em baixa, e a cidade foi premiada com uma série de investimentos que vão resultar em anos de avanço. Quem tiver uma boa assessoria vai encontrar grandes oportunidades no mercado”, opina Mario Amorim, diretor geral da Brasil Brokers Rio de Janeiro.

De acordo com dados do Sindicato da Habitação local (Secovi-Rio), 34.595 imóveis usados estavam ofertados para venda na cidade em novembro, 3,2% a mais do que no mesmo mês de 2014, quando 33.514 unidades estavam disponíveis no mercado.

Zona Oeste
Por concentrar a maior parte das obras dos jogos, incluindo o Parque Olímpico, a região carioca com melhores perspectivas é a zona Oeste. Não por acaso, esta é a área que concentra a maior parte dos lançamentos em 2015. Até outubro, foram colocadas no mercado 3.191 unidades por lá, ou 72,95% do total lançado no acumulado do ano passado no Rio.

Mesmo assim, o número é bem menor do que os 5.185 imóveis lançados na região no mesmo período de 2014. Pior, segundo profissionais locais, boa parte dos empreendimentos no mercado acabou não sendo vendida como o esperado pelo setor em função da crise, especialmente no Recreio dos Bandeirantes, um dos poucos bairros locais com boa quantidade de terrenos disponíveis para incorporação.

“Já vi descontos de até 40% em lançamentos, dependendo da forma de pagamento. A pessoa que tem dinheiro para investir vai encontrar um ambiente favorável para conseguir uma valorização significativa assim que o País superar as dificuldades”, cita Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

VALORES EM QUEDA

Variação do preço do metro quadrado de imóveis residenciais prontos ofertados para venda na capital em 2015

Fonte: FipeZap

Um dos principais atrativos do Recreio é a proximidade do mar a um preço cerca de 30% mais baixo do que o encontrado na Barra da Tijuca, por exemplo. De acordo com dados do site Zap Imóveis, o metro quadrado das unidades à venda em novembro no bairro estava avaliado, em média, em R$ 7.177, contra R$ 9.808 praticados no vizinho mais sofisticado. Essa diferença de valores torna a região atraente para consumidores de regiões cariocas como Campo Grande, também na zona Oeste, Méier, na zona Norte, e a cidade de Duque de Caxias, com padrão mais baixo.

“Os apartamentos com melhor saída no Recreio são os de dois e três dormitórios, voltados para a classe média. Com a crise, esse movimento deu uma diminuída, e as vendas caíram, mas, se não fossem as obras olímpicas, a situação estaria muito pior”, opina João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Ademi-RJ.

Na Barra da Tijuca, a situação dos estoques não é um problema tão grande em função da baixa oferta, causada pela falta de espaço. Em 2015, apenas 12,4% das unidades residenciais lançadas na zona Oeste estavam no bairro, segundo a entidade. “É um bairro que recebe mais apartamentos de classe média alta, com três ou quatro quartos. A dificuldade é viabilizar terreno, pois o que é lançado ainda vende bem, mesmo com a crise”, diz Matos.

Além de acelerar a chegada da linha 4 do Metrô Rio à Barra, facilitando a integração do bairro ao restante da cidade, a Olimpíada tornou possível a criação de um grande empreendimento imobiliário na região: a Vila dos Atletas. Batizado de Ilha Pura, o bairro planejado é composto por sete condomínios, com 31 edifícios e 3.604 apartamentos de dois, três e quatro dormitórios. “Foi realizado um grande estudo para o desenvolvimento de um mix que inclui 11 tipos de plantas diferentes, com padrões e características para atender aos mais diversos perfis de moradores”, conta Mauricio Cruz Lopes, diretor geral do empreendimento.

Cerca de 600 unidades do complexo foram lançadas em outubro de 2014, e 40% delas estavam vendidas até dezembro de 2015. Para a empresa, este resultado corresponde ao planejamento de longo prazo feito para a comercialização do bairro. “O fato de a Ilha Pura ser o lugar onde os atletas ficarão hospedados poderá alavancar as vendas em 2016”, completa.

Para o segmento econômico, bairros mais distantes da costa, como Campo Grande, têm se colocado como opção para as empresas na zona Oeste. Um exemplo é o Parque Roma, localizado próximo ao centro dessa região carioca. Lançado no início do ano passado pela MRV Engenharia, o empreendimento, que conta com 200 apartamentos de dois quartos, teve 73% das unidades comercializadas até meados de dezembro.

“Buscamos conciliar o benefício de uma área de lazer completa com um preço acessível de R$ 190 mil, que se enquadra no limite de financiamento do Minha Casa Minha Vida. Além disso, os investimentos olímpicos estão ajudando. O BRT vai passar na porta, e as pessoas estão mais animadas para investir em imóveis próximos desta estrutura”, revela Rodrigo Resende, diretor de marketing e vendas da empresa.

Norte X Sul
Com a retração da demanda da classe média em função da crise, muitas construtoras que atuam na cidade também passaram a voltar seus olhos para a zona Norte, que conta com um grande déficit habitacional, segundo profissionais do mercado local. Esta é hoje a segunda maior área do município em número de lançamentos (988 até outubro de 2015, segundo a Ademi-RJ), a maior parte com perfil econômico.

A zona Norte, antes rejeitada por muitos cariocas em função da insegurança, teve este problema aliviado por Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) em comunidades como Morro da Formiga e Morro do Borel, ambas no bairro da Tijuca. Para completar, o acesso da área ao centro da cidade deve ser facilitado com a chegada do BRT Transcarioca.

“Se tem um lugar com boas vendas no Rio, hoje, é a zona Norte, que durante muito tempo ficou esquecida. As famílias não querem se mudar do bairro por já estarem instaladas no local há duas ou três gerações”, afirma Amorim. Os bairros com maior atratividade, segundo ele, são Méier e Tijuca, pois contam com uma diversidade de comércio e serviços. Além disso, o padrão de acabamento nestas regiões evoluiu ao longo dos últimos anos, despertando interesse da classe média local.

Para Paulo Araujo, diretor comercial da Fernandes Araujo Participações, os lançamentos populares têm encontrado maior facilidade de venda em função da maior restrição de crédito para imóveis de padrões médio e alto. “Estes clientes, pela alta dos juros, não conseguem levantar recursos junto ao banco, o que gera muitos cancelamentos. Por isso, as construtoras estão fazendo tantas liquidações e queimas de estoque em áreas com excesso de oferta, como Barra da Tijuca, Recreio e Jacarepaguá. Na zona Norte, porém, não vemos tanto essa realidade.”

Já valorizados, os bairros da zona Sul sofrem com a falta de espaço para novos empreendimentos. A exceção é Botafogo, que conta com muitas casas antigas que estão sendo derrubadas para a construção de condomínios. “É um bairro que tem muito comércio e escolas. Jovens famílias buscam imóveis ali, pois não podem comprar em Ipanema e no Leblon, mas querem ficar perto destas regiões”, diz Schneider.

A troca de imóveis e as iniciativas de retrofit, que buscam a revitalização de construções antigas, dão algum movimento ao mercado da zona Sul. “As trocas não param. Há muita procura, mas a oferta é limitada. Quando aparece alguma coisa, o negócio é fechado de forma rápida. Já os retrofits estão começando de maneira tímida na cidade. Porém, vejo neles um bom potencial para movimentar o mercado nesta região nos próximos dez anos”, diz Amorim, da Brasil Brokers.

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NO RIO

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS COMERCIAIS NO RIO

Fonte: Ademi-RJ

Comerciais
Se os Jogos Olímpicos do Rio estão conseguindo reduzir os efeitos da crise no segmento residencial, o mesmo não vem acontecendo com os imóveis comerciais. “Nos últimos cinco anos foram lançadas no mercado 15 mil unidades comerciais. Agora, elas ficaram prontas, mas não estão sendo ocupadas. Imagino que o mercado leve de três a quatro anos para absorver o estoque atual”, explica Araujo.

Já de acordo com dados da consultoria Cushman & Wakefield, a vacância de lajes corporativas no Rio de Janeiro saltou de 13,7% no terceiro trimestre de 2014 para 19,9% no mesmo período de 2015. A cidade contava com 1,3 milhão de metros quadrados de estoque comercial no terceiro trimestre do ano passado.

“Os aluguéis de imóveis nas classes B e C estavam tão altos em 2014 que muitos negócios optavam por pagar um pouco mais para ficar em um de classe A. Agora, eles não têm mais condições de arcar com este custo, e estão renegociando os valores e diminuindo o espaço que ocupavam”, justifica Thierry Botto, diretor de transações comerciais da Cushman & Wakefield para o Rio. O preço médio do metro quadrado para locação de lajes no município está avaliado, em média, em R$ 96,9.

Porto Maravilha
A região que mais vem sofrendo com a baixa do segmento comercial é a portuária, alvo da operação urbana consorciada Porto Maravilha, que impulsionou lançamentos de empreendimentos de alto padrão (AAA) nos últimos anos. “Transformações urbanísticas desse tipo já foram feitas em outras partes do mundo com muito sucesso, e no Rio não deve ser diferente. É uma área bonita, perto do mar, com espaço para construir e localização muito boa, pois está perto do centro”, diz Matos, da Ademi-RJ .

Com a crise, porém, a absorção das unidades ficou aquém do esperado, e a taxa de vacância está em mais de 41%. Para Thierry Botto, a tendência é que este número cresça nos próximos meses e ultrapasse a barreira dos 50%. “O porto é uma das principais regiões para o futuro do Rio, mas hoje ela sofre por contar com prédios modernos e caros em um momento no qual as empresas estão buscando reduzir custos. Eles devem ficar vazios durante um bom período.” O preço do metro quadrado para locação corporativa na região está avaliado em R$ 94,1.

Os empresários cariocas também previam realizar uma onda de lançamentos residenciais na região, mas esta etapa ainda não teve fôlego devido à baixa ocupação comercial, que criaria demanda para os empreendimentos. “Tivemos até o momento apenas um lançamento voltado para servidores, mas os demais foram adiados porque as construtoras esperam por momento melhor. O porto é um projeto de longo prazo que deve virar bairro nobre em dez anos. E acredito que o local merece um shopping para dar suporte ao grande número de pessoas que deve ocupar a área”, diz o vice-presidente do Secovi-Rio.

O segmento hoteleiro, por sua vez, vive um momento um pouco mais animador, beneficiado pela necessidade do aumento da oferta de quartos em função da Olimpíada. “Nossa cadeia de hotéis ficou, por muito tempo, sucateada e nas mãos de poucas pessoas. Como resultado, tínhamos uma oferta de quartos ruim, que cobrava uma das diárias mais caras do mundo”, conta Mario Amorim, da Brasil Brokers.

Tal situação vem mudando graças à chegada de novas bandeiras à cidade e do crescimento de outras que já estavam presentes no mercado carioca. “Tivemos muitos investimentos para os Jogos. Agora, a cidade conta com uma oferta maior do que sua demanda, mas acredito que a situação vai se reequilibrar em breve, pois o Rio passará a receber turistas que não vinham antes por falta de hotel”, acrescenta. De acordo com a regional fluminense da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH-RJ), a capital contará com 45 mil leitos ao final de 2015, e o número deve subir para 60 mil até o início da Olimpíada, em agosto.

Já Leonardo Schneider, do Secovi-Rio, é mais cauteloso, e acredita que o sucesso dos novos empreendimentos depende do desenvolvimento de um calendário de eventos que dê suporte à sua ocupação. “A quantidade de quartos melhorou muito, mas o segmento sofre a concorrência do aluguel por temporada, que vem crescendo. Hoje não vejo muito espaço para novos hotéis”, opina.

Investimento em mobilidade no Rio

– Linha 4 do Metrô Rio – Com 16 km, a Linha 4 do Metrô do Rio de Janeiro vai ligar os bairros de Barra da Tijuca e Ipanema, e deve transportar, a partir deste ano, mais 300 mil pessoas por dia. A obra está na fase final das escavações, restando apenas 700 m para finalizar o eixo Ipanema-Barra.

– BRTs – O sistema BRT tem três corredores: o Transoeste, o Transcarioca e o Transolímpico. Com 36 km, o Transcarioca está em operação desde 2014, ligando o Terminal Alvorada, na Barra, ao Aeroporto Internacional Tom Jobim, na Ilha do Governador. O Transoeste teve sua primeira fase inaugurada em 2012, ligando o Terminal Alvorada, na Barra, a Santa Cruz e Campo Grande. A segunda fase, que vai do Jardim Oceânico ao Terminal Alvorada, ambos na Barra da Tijuca, deve entrar em operação neste ano. Já a Transolímpica, que deve ser finalizada no primeiro semestre, ligará o Recreio dos Bandeirantes a Deodoro, integrando os BRTs Transoeste e Transcarioca com os trens.

– Porto – A operação Porto Maravilha prevê, em uma área de 5 milhões de metros quadrados, melhorias como a construção de 4.764 m de túneis, a reurbanização de 70 km de vias e a implementação e reconstrução de redes de infraestrutura urbana. Até dezembro, a requalificação de antigas ruas da região e obras como a Via Binário, a Praça Mauá e o Túnel Rio 450 já haviam sido executadas pela concessionária. Os primeiros testes com VLT que circulará na área começaram a ser feitos em novembro.

Shoppings na baixada

DIVULGAÇÃO: ANCAR IVANHOE

Com um shopping inaugurado em 2015 e mais dois previstos para este ano, a Baixada Fluminense vem se tornando alvo de empreendimentos que buscam suprir a carência de opções de consumo, entretenimento e serviços na região.

“A população local é composta por pessoas das classes C e D, que passaram a ter maior acesso à renda nos últimos anos. Além disso, a conexão entre as cidades da região deve ser facilitada com as obras do arco metropolitano (um complexo rodoviário ainda em obras e que deve desviar o tráfego de veículos da capital). Apesar destes fatores, a Baixada ainda é pouco contemplada com serviços e comércio em geral”, diz Leonardo Schneider, do Secovi-Rio.

Os números comprovam esta afirmação. Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), dos 66 shoppings existentes no Estado do Rio de Janeiro, apenas 12 estão na região metropolitana, quatro deles concentrados em Niterói.

Um empreendimento que deve se inaugurado em abril é o Shopping Nova Iguaçu, o segundo empreendimento deste porte na cidade. “Escolhemos Nova Iguaçu devido ao seu potencial de consumo. A Baixada Fluminense é certamente um mercado interessante, mas não é fácil encontrar terrenos estratégicos e bem localizados que tenham porte e relevância para a população, já que o comércio de rua é muito forte”, explica Marcelo Carvalho, copresidente da Ancar Ivanhoe.

O shopping contará inicialmente com 45 mil m² de área bruta locável e 250 lojas, sendo oito âncoras e 17 megalojas, além de praça de alimentação com 35 operações e sete restaurantes. Um game center e um complexo de cinemas completam o mix de atrações para impulsionar a atividade comercial mesmo com a crise.

“O momento econômico que vivemos nos obriga a ser criativos e flexíveis. Porém, quando temos um produto de qualidade em uma região com grande potencial de consumo, a expectativa e a aceitação dos comerciantes é maior”, diz Carvalho. Os outros dois novos complexos comerciais da Grande Rio são o Itaboraí Plaza, inaugurado em fevereiro, e o Shopping Dutra, na cidade de Mesquita, previsto para ser aberto em outubro.

Niterói como alternativa

DIVULGAÇÃO: ARQUIVO NELTUR

O mercado imobiliário das cidades próximas à capital também vem sofrendo com a crise. No entanto, em municípios como Niterói, com bom padrão de vida, a comercialização de imóveis ainda mostra algum fôlego.

“Niterói sempre foi uma alternativa para quem queria estar perto da capital, mas não tinha condições de morar no Rio. A cidade recebe muitos lançamentos de padrão semelhante ao carioca, mas com valores mais acessíveis”, diz Schneider, do Secovi-Rio. De acordo com o Índice FipeZap de novembro, a média de preço do metro quadrado de imóveis residenciais prontos anunciados para venda na cidade era de R$ 7.651, conta os R$ 10.458 verificados na capital do Estado.

A região oceânica, que compreende bairros como São Francisco, Icaraí e Charitas, é a que vinha conseguindo melhores taxas de venda em 2015. “O que mais tem sucesso nesta área é o residencial de médio para alto padrão, com três ou quatro dormitórios, pois a classe média local tem um poder de compra bem forte”, diz Jean Pierre Biot, presidente da Ademi-Niterói.

Segundo ele, o valor do metro quadrado na cidade tem se mantido estável, mas está caindo em relação à inflação. Já a oferta de imóveis está diminuindo devido à revisão do plano diretor local. “São poucos os lugares para comprar terreno com segurança, pois não há como saber se o projeto vai ser aprovado lá na frente. Charitas é um dos únicos bairros sem este impedimento, e a tendência é que a cidade cresça por ali nos próximos anos. O bairro ainda não foi alvo do Ministério Público talvez por ter gabarito menor. Nos outros, o MP conseguiu, junto ao Poder Judiciário, uma redução do gabarito até a aprovação das revisões dos planos urbanísticos e do plano diretor.”

Paulo Araujo, da Fernandes Araujo Participações, diz que a construtora planeja investir em breve na cidade, aproveitando a oportunidade gerada pela construção do túnel Charitas-Cafubá, que faz parte das obras da Transoceânica. Com previsão de conclusão para 2017, a obra terá 9,3 km e vai atender a 11 bairros, beneficiando 70 mil moradores da Região Oceânica. “Nesse momento de crise, é preciso construir os imóveis para quem vai comprar e morar. Estamos observando principalmente a região de Piratininga, que vem se beneficiando com o novo túnel.”

Por Bruno Meirelles

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