Juventude do setor logístico cria oportunidades, diz presidente da TRX Investments

Se olhássemos para a Terra bem de cima, de uma distância da Lua, por exemplo, veríamos que os Estados Unidos e o Brasil são dois países continentais ricos em matéria-prima. Porém, à medida que vamos nos aproximando do planeta, esse olhar vai se modificando e apresenta um novo foco, com diferenças importantes, e por que não dizer, que também se refletem claramente no setor imobiliário industrial e logístico.

DIVULGAÇÃO: TRX INVESTMENTSNo Brasil, muitos espaços absorvidos substituíram galpões ineficientes por condomínios logísticos modernos, mesclando maior eficiência e eficácia

Neste segmento, o ativo dominante e classe A é o condomínio logístico especulativo chamado “master planned logistics park” em inglês. Este produto começou a ser desenvolvido nos Estados Unidos durante a Segunda Guerra Mundial, contudo, no Brasil, somente em 2009. Este longo intervalo foi o que originou os chamados contratos de aluguéis típicos, aqueles em que investidores e bancos não queriam arriscar em investimentos que não estivessem assegurados. A lucratividade do setor especulativo e as garantias comerciais, adicionados à chegada de operadores, como o Grupo TRX e a Prologis, atenderam à demanda de investimentos no setor de condomínios logísticos.

O mercado norte-americano é maduro e 20 vezes maior que o brasileiro, em metros quadrados de galpões logísticos, e 14 vezes maior em metros per capita. Se compararmos os maiores mercados logísticos em cidades como Los Angeles, São Paulo e Santos constataremos que a cidade portuária norte-americana tem quatro vezes mais espaço para armazenagem que a da área metropolitana de São Paulo e de Santos juntas.

O Brasil depende da rede rodoviária em 68% do transporte de carga. No entanto, o País conta com aproximadamente 1,8 milhão de km de rodovias, sendo que apenas 12% das estradas são pavimentadas. Já a rede ferroviária tem apenas 29 mil km de trilhos. A rede rodoviária norte-americana, por sua vez, possui 64 milhões de km de estradas, enquanto a rede ferroviária tem 225 mil km de trilhos. A maior escala e dispersão destas redes de transporte criam uma eficiência de escala e custos logísticos de aproximadamente 12% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro e 8% do PIB norte-americano. A rede, além de criar eficiências de escala, acessa também múltiplos polos regionais para distribuição. A cidade de Denver, no Estado do Colorado, por exemplo, é um polo nacional de distribuição, pois está no epicentro demográfico e tem polos das redes de transporte, mesmo que não seja uma das maiores cidades do país.

Oportunidades 
Mas ser um país maduro neste setor não significa que haja apenas versões positivas, pelo menos não economicamente. A juventude do setor logístico brasileiro cria oportunidades para crescimento e rentabilidade. O crescimento do setor logístico da América do Sul, em termos de renda líquida, foi de 6,7% nos anos recentes, se comparado aos 3,5% na América do Norte. E, devido ao grande número de galpões obsoletos no Brasil, muitos espaços absorvidos substituíram galpões ineficientes por condomínios logísticos modernos, mesclando maior eficiência e eficácia. O fato de que a população brasileira é mais nova, com 25% do país com faixa etária de 15 anos ou menos, gera um crescimento intrínseco para satisfazer as demandas futuras de consumo e infraestrutura.

Este crescimento e demanda proporcionam oportunidades ótimas para criar valor e, consequentemente, benefício. Uma medida básica imobiliária na rentabilidade de um móvel é a renda dividida pelo preço de aquisição. Nas grandes compras de portfólios imobiliários industriais recentemente no Brasil, a rentabilidade foi de cerca de 10%. Nos mercados americanos, a rentabilidade de produtos relativamente semelhantes seria de aproximadamente 5%, ou seja, o custo econômico, baseado no fluxo de caixa de um ativo estabilizado, é duas vezes mais caro para uma renda em dólar do que em real.

Combinando o conceito de eficiência logística com o alto valor para produtos estabilizados, vemos que a alta competitividade do mercado norte-americano leva a renda para um nível que diminui a rentabilidade e o lucro do investidor/desenvolvedor nesse mercado. E que o valor alto de ativos estabilizados no mercado se traduz em preços altos para terrenos que servem para desenvolver futuros projetos de galpões e centros logísticos. Um lucro, medido pela Taxa Interna de Retorno (TIR), no Brasil de 18%, seria equivalente a aproximadamente 12% no mercado dos Estados Unidos.

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Riscos
Por que, então, há tanto capital procurando empreendimentos logísticos norte-americanos? Claramente, é o benefício dessa maturidade econômica. Em quase todas as variáveis para um empreendimento especulativo, os riscos são menores. A disponibilidade e veracidade de informações-chave são altíssimas. Em poucas horas, informações sobre terrenos disponíveis, demanda e oferta no mercado, vacância, nível de renda e nível de preços podem ser obtidas.

Outra facilidade está nos processos que são relativamente simples e viáveis. Para cada projeto, há um único órgão público para aprovações ambientais, e outro para alvará de construção, ambos regionais, gerando mais transparência, menos burocracia e mais segurança. A qualidade da renda também é melhor por duas razões: primeiro porque os chamados contratos “típicos” ou especulativos são vinculantes. Segundo porque os inquilinos inadimplentes são expulsos rapidamente e sem alto custo. Portanto, financiamentos para estes projetos estão disponíveis e são baratos, chegando a menos de 5%, e sem indexação do principal para inflação.

E é bom lembrar que, mesmo que as oportunidades de alta rentabilidade e lucro estejam mais disponíveis no Brasil, o contexto macroeconômico é mais volátil. A amplitude dos ciclos econômicos é extrema, comparada à relativa estabilidade econômica norte-americana.

Estas são claramente análises generalizadas e genéricas. Como país continental, não podemos realmente definir “o mercado” norte-americano. São muitos mercados variados em tamanho e características, mais variadas até do que o Brasil em temas fundamentais economicamente e literalmente. Lembremos que há uma variação enorme nas condições geotécnicas e climáticas nos Estados Unidos, que requerem adequação de desenhos e de processos construtivos. No Brasil, as técnicas de terraplanagem são incomparáveis. Mover ou criar montanhas é algo comum. Porém, existem montanhas que não podem ser movidas, e os invernos rigorosos criam uma necessidade de rapidez de construção, e as providências para dilatação de materiais são mais rígidas.

O que podemos dizer, por fim, é que cada mercado pode ser altamente atrativo, ou não, dependendo das metas do investidor. Ambos podem ser interessantes para os investidores que procuram diversificação de risco e retorno. E nos dois mercados há uma necessidade de conhecimento e experiência local combinado a um planejamento estratégico para mitigar os riscos e maximizar os retornos.

Scott Pryce presidente da TRX Investments, empresa com sede em Miami e foco em alocação de capital nos Estados Unidos e na América Latina

Por Scott Pryce

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