Número de Outlets é crescente no País, mas modelo do negócio limita expansão do segmento

O mercado imobiliário de São Luís deve ganhar algum fôlego ao longo deste ano, após a conclusão da revisão do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento. Além do peso negativo do ambiente macroeconômico, empresários da capital maranhense postergaram o lançamento de projetos à espera da definição das novas regras legais para construção. Dentre os principais pontos em revisão estão as mudanças nos gabaritos e no recuo entre as edificações.

“A situação do mercado de São Luís é parecida com a do restante do País, ou seja, com um alto volume de estoques. Mas os lançamentos estão parados também pela espera da aprovação do novo Plano Diretor”, observa Fábio Nahuz, presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil do Estado do Maranhão (Sinduscon-MA).

O Plano Diretor foi revisado pela última vez em 2006, enquanto a Lei de Zoneamento vigente é de 1992. As discussões para a atualização desses instrumentos urbanísticos legais estão em andamento desde o começo de 2014, por meio de audiências públicas, previstas para terminarem neste mês de fevereiro. Em seguida, serão votadas na Câmara dos Vereadores. “Nossa expectativa é de que a votação na Câmara não passe de março”, diz Osvaldino Pinho, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-MA).

Dentre as principais mudanças em debate estão as alterações no número de pavimentos. Nahuz conta que, atualmente, os empreendimentos podem atingir até 12 andares dentro do coeficiente básico e até 15 andares mediante obtenção de licença adicional junto ao poder público.

De acordo com a minuta do anteprojeto da Lei de Zoneamento, os novos limites poderiam chegar a 25 andares na Zona Residencial 1 – que abrange o bairro Olho D’Água – e na Zona Mista Comercial 2 – trecho dos bairros Renascença e Jaracati entre as avenidas Colares Moreira e Euclides Figueiredo até a altura do Rio Anil.

A minuta ainda propõe o limite de até 20 andares na Zona Residencial 4 – bairros Turu, Santa Rosa, Vila União e Angelim – e na Zona Mista Comercial 1 – que abrange os arredores das avenidas Castelo Branco, Ana Jansem e Colares Moreira, nos bairros nobres São Francisco e Renascença, e abrange também a porção leste da Avenida Euclides Figueiredo.

Outro ponto em debate é a distância entre as edificações. De acordo com a minuta da Lei de Zoneamento, a distância lateral irá variar conforme a escala de andares: no caso de 21 a 25 pisos, o recuo lateral será de 15 m; 16 a 20 pisos, 13 m; 13 a 15 pisos, 10 m; 9 a 12 pisos, 7 m; 5 a 8 pisos, 5 m; 3 a 4 pisos, 3 m; e de 1 a 2 pavimentos, 2 m.

DIVULGAÇÃO: ADEMI-MA
“Nossa expectativa é de que a votação (do Plano Diretor) na Câmara não passe de março” Osvaldino Pinho presidente da Ademi-MA

Estoque 
Em São Luís e região metropolitana, o estoque de imóveis residenciais novos encerrou o mês de setembro em 3,9 mil unidades – patamar semelhante ao do fim de 2014, de acordo com pesquisa do Sinduscon-MA. O volume da oferta, considerado excessivo pelos empresários, resulta do alto número de lançamentos dos últimos anos, que, agora, no momento da entrega, sofrem com as desistências das compras em meio à deterioração do cenário econômico. Os distratos no terceiro trimestre de 2015 representaram 28% do total de unidades comercializadas no período, conforme o levantamento do Sinduscon.

“Há muito empreendimento ainda a ser entregue, o que deverá levar a uma equalização dos estoques só de 2017 em diante”, afirma Pinho. Com a desaceleração da economia e a restrição à concessão do crédito, o presidente da Ademi-MA estima que os lançamentos tenham sido reduzidos a 560 unidades em todo o ano de 2015, queda de 49% em comparação com as 1,1 mil unidades lançadas em 2014. Pinho projeta que, neste ano, os lançamentos possam voltar a crescer, se aproximando de 1,0 mil unidades, favorecidos pela provável ampliação do potencial construtivo gerado pela revisão do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento, abrindo novas oportunidades de negócios.

Enquanto o cenário permanece indefinido, uma estratégia para estimular o mercado foi a criação do primeiro feirão do servidor público, destinado a funcionários estaduais, municipais e dos poderes Judiciário e Legislativo, com renda até três salários mínimos. No evento, realizado em dezembro, foram reunidas aproximadamente 10 mil ofertas de imóveis em São Luís, São José do Ribamar, Paço do Lumiar, Imperatriz, Caxias, Balsas e Barreirinhas. “Fechamos mais de 4,6 mil negócios”, menciona Nahuz.

Compactos e econômicos 
Empresários de São Luís também passaram a recorrer a uma estratégia posta em prática em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte: o lançamento de imóveis de baixa metragem, com preços proporcionalmente menores. A incorporadora Delman lançou no fim de 2015 o Edifício Studio Design, na Avenida dos Holandeses, com uma torre de 15 pavimentos e nove apartamentos por andar, com unidades entre 26,8 m² e 29,1 m² (studio) e 43,2 m² (um dormitório) com varanda. Segundo o diretor da Delman, Giovanni Bohana, a estratégia de lançar os compactos surgiu há dois anos, após o mapeamento de que a grande maioria dos projetos em construção na capital maranhense tinham metragem superior a 65 m². “O mercado estava cheio destas construções, todas em fase final, então optamos por lançar apartamentos compactos, com estrutura de lazer completa”, explica.

Os imóveis de perfil econômico, com preços até cerca de R$ 170 mil, também seguem com boa performance de venda, embalada pelos subsídios governamentais e pela oferta de crédito para financiamento oriunda do Fundo e Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Nesse segmento, a incorporadora Amorim Coutinho lançou 1,6 mil unidades entre R$ 95 mil e R$ 125 mil no Maranhão em 2015. Para este ano, devem ser lançados dois empreendimentos horizontais, com um total de aproximadamente 1,3 mil casas, segundo o diretor comercial da empresa, Tom Coutinho. Ele acrescenta que a empresa ainda enxerga a possibilidade de atuar na faixa 1,5, que foi criada na terceira etapa do Minha Casa Minha Vida. Antes disso, porém, foi preciso fazer uma reorganização interna da incorporadora, que passou 2014 sem lançar nenhum projeto. “Tivemos que trabalhar as vendas mal feitas, que geraram mais de 30% de distratos, para retomar lançamentos mais saudáveis”, afirma o diretor.

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