Sem recuperação da economia brasileira, ano exigirá novos ajustes do mercado imobiliário

Antes de encontrar luz no fim do túnel, o setor produtivo nacional terá de percorrer mais um ano marcado por crise econômica e instabilidade política. A expectativa de uma possível recuperação da conjuntura brasileira dependia do sucesso na implementação do ajuste fiscal, o que não aconteceu. Dessa forma, o ano começa com perspectivas de queda do Produto Interno Bruto (PIB), aumento do desemprego e da inflação e continuidade dos juros em patamares elevados. Esse conjunto de fatores segue enfraquecendo a demanda de consumidores e coloca em xeque as operações de empresários dos mais variados setores. No mercado imobiliário, o ambiente hostil impõe a incorporadores e construtores a necessidade de aprofundar os ajustes que já estavam em andamento. Segundo as fontes consultadas para esta reportagem, o ano de 2016 tende a ser marcado por esforço redobrado nas vendas de imóveis, postergação do lançamento de novos projetos, ênfase na geração de caixa e adequação do tamanho das empresas ao nível operacional menor.

Em meio a essas turbulências, o PIB da construção civil brasileira deve recuar 5% em 2016, de acordo com estimativa do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) feita em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV). O cenário previsto representa uma continuidade da retração do setor. Embora os dados de 2015 ainda não estejam fechados, a projeção feita pelas duas instituições em dezembro apontava para uma queda de 8% no acumulado do ano, com o corte de 557 mil vagas de trabalho na área.

“Considerando todo o cenário de hoje, é difícil imaginar algo diferente do que uma nova queda do PIB da construção em 2016. A princípio, todas as expectativas continuam sendo negativas”, afirmou a coordenadora de estudos da construção da FGV, Ana Maria Castelo, durante entrevista coletiva realizada no fim do ano passado.

PROJEÇÕES: ECONOMIA BRASILEIRA E MERCADO IMOBILIÁRIO

“Para nós, interessa que as coisas sejam resolvidas rapidamente e que se consiga restabelecer a normalidade política para gerar os ajustes fiscais”, complementou na ocasião José Romeu Ferraz Neto, presidente do SindusCon-SP. “Em uma situação de normalidade, em que a população recucapa pera confiança na economia, isso é rapidamente absorvido, mas com a taxa de juros em quase 15%, não vejo como”, disse, referindo-se aos programas habitacionais, às obras públicas e às concessões que estão paralisadas ou rodando vagarosamente.

No mercado imobiliário, uma das grandes dificuldades tem sido lidar com os juros altos e a retirada de dinheiro da poupança, que comprometeram a disponibilidade de recursos bancários para os financiamentos para construção e comercialização de imóveis. Com isso, o volume anual de empréstimos com recursos da caderneta passou de R$ 112,9 bilhões em 2014 para a faixa de aproximadamente R$ 85 bilhões em 2015, montante que deve se repetir em 2016, segundo estimativa de Octavio de Lazari Junior, executivo que acaba de concluir seu mandato na presidência da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “É um número ruim, mas acredito que mudamos de patamar”, afirma.

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Tempo nublado: 557 mil vagas de trabalho na construção foram cortadas em 2015, segundo estimativas do setor

Lazari observa que a captação líquida da poupança foi negativa em 2015, chegando a R$ 54 bilhões entre janeiro e outubro. “Isso não é pouco. É quase a produção de um ano inteiro do crédito imobiliário”, explica. Para este ano, ele espera que a perda de recursos seja mais branda, mas não espera uma virada no quadro.

Estoques altos
Com crédito escasso e caro, liquidar o estoque se tornou uma tarefa penosa. No fim de setembro de 2015, o mercado imobiliário tinha 96,1 mil unidades à venda, um montante alto e praticamente estável em relação a setembro de 2014, quando estava em 97,2 mil unidades. Os dados são da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que contabiliza na pesquisa as operações das 16 maiores empresas do País. O levantamento também mostra que, no ritmo de comercialização atual, seriam precisos 13,4 meses para se vender todo o estoque. Um ano antes, essa relação estava em 11,8 meses.

Para o analista de real estate do banco JP Morgan, Marcelo Motta, os estoques elevados indicam que o ano terá queda no volume de lançamentos de novos projetos. “A situação econômica deve piorar durante o primeiro semestre, dado o aumento do desemprego e uma maior queda na confiança do consumidor, reduzindo ainda mais a demanda por imóveis”, afirma. Motta acrescenta que a normalização do nível dos estoques pode levar cerca de um ano; ou seja, ficar para o final de 2016. “Observamos que a velocidade de venda dos estoques continua fraca, impactada pela falta de urgência dos compradores, devido aos descontos e à queda de preços.”

O coordenador do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo, João da Rocha Lima, ressalta que a retração da demanda, natural dos momentos de contração da economia, vem sendo agravada pelas rescisões de negócios. “O que vêm alimentando os estoques são os distratos de vendas mal fundamentadas, entre os anos de 2010 e 2012, de modo que algumas empresas estão vivendo ‘liquidez negativa’, representada por mais distratos do que vendas”, afirma Lima.

MARCELO SCANDAROLI‘Considerando todo o cenário de hoje, é difícil imaginar algo diferente do que uma nova queda do PIB da construção em 2016’
Ana Maria Castelo
coordenadora de estudos da construção da FGV

“Não há como dissociar o momento do mercado imobiliário da atual conjuntura econômica brasileira, que aponta para um novo resultado negativo”, diz a gerente sênior da área de real estate da consultoria Deloitte, Ana Virgínia Carnaúba. Segundo ela, o foco das incorporadoras será o investimento na área comercial, buscando liquidar estoques, e na área de relacionamento com clientes, para minimizar a ocorrência de mais distratos de vendas. “O primeiro trimestre ainda vai registrar uma desaceleração. A recuperação só virá após as incertezas se disseminarem”, estima Ana Virgínia.

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Estoque de imóveis na cidade de São Paulo está 33,5% acima da média histórica

Preços em queda
Com vendas menores e aumento da oferta de imóveis, a consequência natural é a desvalorização dos imóveis. Segundo Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e coordenador do Índice FipeZap, a retração dos preços dos imóveis anunciados ao longo de 2015 ainda não refletia toda a deterioração do cenário macroeconômico. Para ele, ainda devem ocorrer ajustes nos preços. “A queda vem sendo gradual, porque há uma inércia em relação à retração. O mercado imobiliário não é como a bolsa de valores ou o dólar, que refletem as mudanças no cenário de forma mais rápida”, diz.

Zylberstajn estima que os preços devem registrar uma queda, em termos reais, de 8% em 2016, patamar semelhante ao de 2015. Já a projeção de Motta, do JPMorgan, é de uma queda de 5%, em termos reais, este ano.

A percepção de retração dos preços também é citada pela Re/Max Brasil. O presidente da imobiliária, Renato Teixeira, diz que a “queima de estoques” por parte das construtoras tem levado à redução nos valores dos imóveis no mercado secundário entre 10% e 20% frente um ano atrás. “Nos últimos dois anos houve um amadurecimento do mercado, com vendas mais racionais, o que é positivo, pois as negociações entre as partes têm se mostrado mais facilitadas.” Para Teixeira, em 2016, os estoques tendem a diminuir gradativamente, com a possibilidade de normalização já em 2017.

A diretora de atendimento e marketing da Lopes Consultoria de Imóveis, Mirella Parpinelli, concorda que a tônica de 2016 será a de “trabalhar os estoques”. No caso das unidades do mercado secundário, ela avalia que ainda é preciso haver uma adequação à nova realidade macroeconômica, com descontos que podem variar de 10% a 15% na venda, enquanto o segmento de locação registrará novos contratos com queda de aproximadamente 10%. “Diante desse cenário, não temos espaço para subir os preços”, diz Mirella.

DIVULGAÇÃO: SINDUSCON-SP‘Para nós, interessa que as coisas sejam resolvidas rapidamente e que se consiga restabelecer a normalidade política para gerar os ajustes fiscais’
José Romeu Ferraz Neto
presidente do SindusCon-SP 

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Empresas devem buscar o equilíbrio no tamanho das operações para se ajustar à retração do mercado

Realidades regionais
Na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, o estoque atingiu 26,4 mil unidades em outubro, nível 33,5% acima da média histórica, segundo pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). De acordo com o economista- -chefe da instituição, Celso Petrucci, o setor encontra- se em ajuste desde o segundo semestre de 2014 e deverá seguir em 2016, mediante redução do número de lançamentos e o maior esforço das companhias na venda de imóveis prontos. “Se o cenário econômico melhorar até o primeiro trimestre, poderemos ter um ano parecido com 2015; agora, se a reação for demorada, os empresários não devem se dispor a investir”, afirma.

No Rio de Janeiro, apesar da dificuldade macroeconômica, a expectativa é de que os Jogos Olímpicos contribuam para dar fôlego aos negócios locais, de acordo com avaliação de João Paulo de Matos, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ). Ele conta que houve uma diminuição no ritmo, mas não um retrocesso das vendas, que avançaram 4% entre janeiro e setembro no segmento residencial, em relação ao mesmo período de 2014. “O mercado continuou em atividade, buscando estratégias para seguir em frente. Vivemos um período de ajustes, de acomodação à situação atual do País”, analisa. “Há projetos e demanda de pessoas que sonham com a casa própria, apenas à espera do melhor momento.”

Em Goiânia, o setor vem conseguindo reduzir seus números de estoques em relação aos patamares dos últimos anos e ingressa 2016 com um maior equilíbrio. Segundo o presidente do Sinduscon- GO, Carlos Alberto Júnior, a forte base agroindustrial vem sendo beneficiada pela alta dos preços das commodities, mantendo a atividade econômica aquecida na região. “Aqui não vemos os descontos iguais aos registrados em outras partes do País”, compara. Ele reforça que os receios quanto aos desafios econômicos seguem no radar dos empresários, porém as vendas em 2016 devem seguir em níveis parecidos com 2015. “Há uma sinalização de desconfiança, mas os níveis de distratos seguem em patamares saudáveis, entre 7% e 8% das vendas brutas”, conta. Em São Paulo, por exemplo, esse patamar chegou a bater em 21% em meados do ano passado.

No Paraná, o mercado apresenta uma leve retração no volume de unidades em estoque, em relação aos patamares históricos. Especialmente em setembro, último dado disponível, o número de unidades residenciais à venda em Curitiba era de 10,3 mil, uma queda de 12% sobre igual mês de 2014 e o menor patamar mensal desde 2012, de acordo com pesquisa da Ademi-PR. O presidente em exercício da associação, Jefferson da Cunha, explica que essa queda se deu, especialmente, entre os apartamentos com preços entre R$ 250 mil e R$ 400 mil. “Houve uma adequação no perfil dos novos lançamentos por parte das incorporadoras, com menos unidades por empreendimento, com vistas a equilibrar a relação entre a oferta e a demanda. Em função dessa equalização, a tendência é de elevação do preço dos lançamentos nos próximos anos”, projeta.

Moradias populares, um alento?

DIVULGAÇÃO: MINISTÉRIO DAS CIDADES

Enquanto incorporadoras e imobiliárias sofrem para dar liquidez aos estoques de imóveis produzidos para consumidores de classe média, geralmente na faixa de R$ 300 mil a R$ 750 mil, as empresas posicionadas no segmento popular, com preços abaixo disso, relatam resultados positivos. A explicação está na baixa concorrência desse nicho de mercado, demanda consistente dos usuários finais e disponibilidade de crédito, com recursos originários do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Segundo avaliação da administração da MRV Engenharia, há boas perspectivas para 2016 levando-se em conta o início da terceira fase do Minha Casa Minha Vida (MCMV). Para esta etapa, o governo elevou o valor máximo dos imóveis e das faixas de renda das famílias que se enquadram no programa. “A correção dos limites tem efeito muito positivo no nosso negócio, com a possibilidade de aumento das vendas e dos preços médios”, afirmou o copresidente da MRV, Rafael Menin, em conferência com analistas e investidores. O executivo projeta elevar o número de lançamentos, como forma a balancear o volume de estoques nas regiões onde enxerga maior demanda. “O segmento de baixa renda seguirá atrativo, já que o Brasil possui um enorme déficit habitacional”, ressalta.

O diretor presidente da Direcional, Ricardo Gontijo, tem opinião semelhante. “Continuamos enxergando perspectivas bastante positivas (no segmento econômico), principalmente após o lançamento da nova fase do MCMV”, disse o executivo. Em conferência, Gontijo relatou que a empresa adquiriu no ano passado sete terrenos para incorporação de imóveis que se enquadram nas faixas 2 e 3 do programa, somando um valor geral de vendas (VGV) potencial de R$ 445 milhões, que devem ser lançados ao longo de 2016. “Vamos priorizar esse segmento, já que os repasses dos bancos vêm ocorrendo sem problemas”, reforçou, acrescentando que a empresa busca a aquisição de terrenos, por meio de permuta, para desenvolver projetos no segmento econômico.

O diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende, acredita que os empréstimos com recursos da caderneta de poupança – usados para moradias de até R$ 750 mil – permanecerão restritos enquanto a taxa básica de juros e a inflação seguirem elevadas. Em contrapartida, a Caixa negocia com o Conselho Curador do FGTS a renovação de aportes em linhas com condições especiais, como já realizado em 2015. “O grande tom do mercado em 2016 é o Fundo de Garantia”, acredita Rezende (veja entrevista completa com o diretor da Caixa na seção “Entrevista do Mês”, nesta mesma edição da Construção Mercado).

As boas perspectivas têm despertado a atenção até das empresas que não são tradicionais no segmento, como a Tecnisa, que sinaliza interesse pela área. “Estamos vendo que em alguns segmentos já é possível pensar em lançamentos, provavelmente neste ano, como na faixa de apartamentos abaixo de R$ 300 mil”, afirmou o diretor presidente da Tecnisa, Meyer Nigri. Na mesma linha, a Even passou a apostar também nos lançamentos de empreendimentos classificados como “emergentes”, de valores médios de R$ 286 mil por unidade, que têm apresentado maior resistência à desaceleração das vendas.

Já a Tenda, braço da Gafisa para atuação no segmento econômica, vê com mais cautela as novas regras do MCMV. Segundo o presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, este ano pode ser mais desafiador. “Vislumbramos um ano de 2016 ainda indefinido, muito em função do enquadramento dos projetos dentro do MCMV 3, que tem um grande viés negativo, que é a elevação da taxa de juros, limitando a capacidade de pagamento dos clientes”, afirma.

Ações para sobreviver à crise

A deterioração do quadro econômico obrigou incorporadores a repensar novos projetos. A Rossi Residencial, por exemplo, não lançou um empreendimento sequer entre janeiro e setembro de 2015, enquanto, nos mesmos meses de 2014, havia lançado cinco. Na mesma base de comparação, a Tecnisa passou de sete lançamentos para apenas um. Já a EZtec voltou atrás e chegou a suspender um projeto após quatro meses com estandes abertos e vendas fracas.

Para sobreviver à crise, a estratégia das empresas também passa pela venda de terrenos e participações em sociedades, campanhas promocionais para desovar estoques e corte no quadro de funcionários. Veja as principais medidas de contingência adotadas pelas maiores incorporadoras do País:

Tecnisa
Para gerar caixa, a administração decidiu vender parte da participação no empreendimento que é considerado a principal joia do seu portfólio: o Jardim das Perdizes, bairro planejado de 250 mil m² na zona Oeste de São Paulo, tem potencial para receber 28 torres e vinha apresentando as melhores margens da companhia. Na negociação, a Tecnisa vendeu 17,5% de sua participação na sociedade para a Hines e ficou com uma fatia de 57,5%. Com isso, embolsou R$ 180 milhões.

A estratégia de curto prazo seguirá focada na monetização de ativos, seja por meio da venda de unidades em estoques, terrenos, participação em sociedades ou securitização de recebíveis, segundo afirmou o diretor presidente, Meyer Nigri, em conferência com investidores e analistas. Para novos projetos, a métrica se baseará no baixo risco comercial e boa rentabilidade. Em 2015, até setembro, a empresa lançou apenas um empreendimento, situado em Osasco (SP), com valor geral de vendas (VGV) de R$ 22 milhões.

PDG Realty
Em meio a um processo de reestruturação da dívida, o planejamento estratégico da empresa consiste na aceleração dos repasses de unidades prontas e distratadas, conclusão das obras em andamento e foco na venda de ativos. Sócia da Tecnisa no Jardim das Perdizes, a PDG vendeu toda a sua fatia de 25% por R$ 160 milhões. Além disso, houve uma redução drástica do quadro administrativo, de 1.600 para 1.000 funcionários entre 2014 e o ano passado. “Em 2015, praticamente não houve lançamentos e não há perspectiva de novos empreendimentos pelos próximos trimestres”, afirmou o presidente, Márcio Trigueiro, em conferência com agentes do mercado.

Rossi
Também passa por um momento de readequação de sua estrutura, com um corte de 40% da folha administrativa no terceiro trimestre de 2015 em relação ao mesmo período de 2014. O processo envolve ainda o fechamento de nove escritórios regionais até o primeiro trimestre deste ano. Apesar de contar com um banco de terrenos com potencial para lançar cerca de R$ 3 bilhões até 2017, a empresa não lançou nada em 2015, até setembro, e deve seguir com essa postura conservadora em 2016: “Continuaremos avaliando o cenário, e a decisão de lançar ou não levará em conta as condições gerais macroeconômicas”, afirmou o diretor comercial e presidente, Rodrigo Martins, durante apresentação do balanço empresarial.

EZtec
Além de reduzir em quase 80% o valor lançado entre janeiro e setembro do ano passado, optou por suspender a fase Noronha do projeto Jardins do Brasil, em Osasco, com VGV de R$ 95,8 milhões, após quatro meses de campanha de vendas em andamento e apenas 20% das unidades comercializadas. “Vamos lançar em momentos mais oportunos para gerar resultados consistentes, sem colocar em risco a saída de nosso estoque”, afirmou o diretor presidente, Marcos Zarzur. Segundo o executivo, o foco será a comercialização dos estoques existentes e o controle da oferta. No início de dezembro, por exemplo, a EZtec realizou um feirão com anúncio de descontos de até 50% no preço de seus imóveis.

Even
A Even passou a ter mais seletividade nos novos projetos, em paralelo à venda de unidades em estoque. “Lançaremos projetos apenas de alta de liquidez e baixo risco. Os novos projetos estarão condicionados a cada mercado e tipo de produto”, afirmou o presidente e diretor de relações com investidores da incorporadora, Dany Muszkat.

Cyrela
Segundo o copresidente, Rafael Horn, a empresa vem sendo bastante assertiva nos lançamentos, e “surpreendentemente” o mercado está respondendo positivamente a “bons projetos”. “Temos poucos lançamentos, mas bastante assertivos. Em 2016, seguiremos seletivos, só lançando o que sabemos que terá mercado”, afirmou. Ele ponderou que, diante do atual cenário econômico, as novas negociações com fornecedores tem se mostrado mais efetivas em termos de redução de custos.

Por Rodrigo Petry

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