Atrasos nas obras de infraestrutura desafiam incorporadores com projetos imobiliários nas mesmas regiões

Os rompimentos contratuais entre o Metrô de São Paulo e os consórcios responsáveis por obras das linhas 17-Ouro e 4-Amarela nos últimos meses são o mais novo capítulo da insegurança que ronda incorporadores que realizam negócios próximos de obras de infraestrutura. Mesmo diante do potencial de valorização das áreas, as empresas sofrem com os atrasos e as indefinições nos projetos públicos.

Na região da Operação Urbana Consorciada (OUC) Água Espraiada, hoje o maior vetor de crescimento imobiliário da cidade, esse cenário é evidente. A interrupção das obras da linha 17-Ouro se soma a obras de infraestrutura não realizadas, como a extensão da Avenida Doutor Chucri Zaidan, que alongará o corredor corporativo da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. O monotrilho, que ligará a estação de trem Morumbi ao Aeroporto de Congonhas na primeira fase da obra, teve os canteiros parados após o Metrô cancelar em janeiro o contrato com o consórcio que construiria quatro estações e um pátio do ramal – inicialmente, prometido para 2014.

Por outro lado, projetos nobres como as EZ Towers, da EZtec, e a segunda fase do Parque da Cidade, da Odebrecht Realizações Imobiliárias, com hotel, shopping e uma torre corporativa, surgem no limite entre uma região consolidada e outra que depende de obras urbanísticas. Próximo dali, há o residencial Add Nova Berrini, da Trisul, duas torres prontas do Parque da Cidade, os complexos WTorre Morumbi, da WTorre, e Morumbi Corporate, da Multiplan, além dos comerciais Capital Corporate e Neocorporate, da EZtec. “O desenvolvimento imobiliário é enorme na região. E, sem entrega das obras de infraestrutura, ela está se tornando caótica”, diz o diretor financeiro da EZtec, Emilio Fugazza.

A incorporadora paulista investiu cerca de R$ 200 milhões no perímetro da OUC, considerando melhorias urbanas, terrenos e Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), e tem ainda quatro áreas na região com certificados garantidos. “Hoje, qualquer outro empreendimento por lá está fora de questão. É preciso entregar o que foi prometido”, diz Fugazza. A OUC, criada em 2001, teve praticamente todo o estoque de Cepacs esgotado no setor Chucri Zaidan.

De acordo com a Colliers International, o setor Roque Petroni, abrangendo a região onde a avenida termina hoje, já é a área com o maior inventário corporativo de alto padrão de São Paulo, levando-se em conta 14 regiões. Dados do quarto trimestre de 2015 indicam que ela alcançou um inventário de 503 mil m² em prédios de perfis A e A+, com preço médio mensal de locação em R$ 102/m² e taxa de disponibilidade em 32%.

Marcelo Ghitnic, diretor de escritórios na Colliers, diz que a alta qualidade dos empreendimentos e o cenário de vacância elevada na cidade fazem com que os edifícios do setor Roque Petroni sejam atraentes. “Muitas empresas alugaram lajes e vão ocupar neste ano. Mas, se houver uma parada de obras públicas por muito tempo, pode haver uma interferência nisso.”

Dilema
Ghitnic acredita que o interesse dos incorporadores por lançamentos dependerá da conclusão das obras públicas, das condições de oferta e da posse de Cepacs. “Ainda há muitos prédios corporativos em projeto para aquela região. Há mais três prédios no Parque da Cidade, por exemplo.”

Como a área da OUC tem potencial de valorização, muitos incorporadores ficam no dilema de lançar ou segurar os lançamentos. Fugazza, da EZtec, explica que um Cepac da Água Espraiada hoje é vendido por R$ 2,5 mil no mercado secundário, enquanto outorgas onerosas de eixos de mobilidade próximos e fora da OUC são comercializadas a R$ 600. “Você olha para um terreno na Avenida Santo Amaro, que fica a 1 km, e faz as contas. A diferença é grande.” O novo Plano Diretor de São Paulo estimula o adensamento nos eixos.

Em artigo publicado em dezembro na Construção Mercado, o professor Claudio Tavares de Alencar, do Núcleo de Real Estate da USP, explicou que o investimento em um banco de terras destinado a produtos residenciais tem um custo de carregamento equivalente às taxas de retorno médias dos produtos que a companhia desenvolve – em geral, de 15% a 25% ao ano, acima do INCC. Isso considerando uma compra com recursos próprios.

Já o executivo da EZtec explica que, para uma empresa não alavancada, o custo anual da postergação é o custo de oportunidade em relação ao investimento em papéis atrelados à taxa básica de juros – hoje com variação de 14,25%. No longo prazo, a Selic e, portanto, o custo tendem a diminuir. “Mas talvez valha a pena lançar um edifício mesmo com um valor menor do que a expectativa inicial para retornar um pouco do recurso para a companhia.”

No mercado
Quando a opção é pelos lançamentos, o vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Ricardo Yazbek, diz que as companhias têm de garantir atrativos para os empreendimentos. Foi o que fez a incorporadora Trisul com o residencial My Station Vila Sônia, nas proximidades da “interminável” linha 4-amarela.

Entregue no fim de 2015, o edifício carrega no nome a promessa do governo paulista em torno da nova estação Vila Sônia do ramal, que teve obras paralisadas em julho, quando o consórcio Isolux Corsán-Corviam foi desligado dos canteiros. Em entrevista à imprensa no fim do ano, o secretário estadual de Transportes, Clodoaldo Pelissioni, disse que a estação seria concluída 36 meses após a retomada dos trabalhos. Esta linha entrou em obras em 2004 e foi aberta ao público parcialmente em 2010.

A informação de que o prédio ficará a 900 m da estação integra a estratégia de marketing do produto desde o lançamento, em 2013 – essa foi uma demanda verificada pela Trisul entre os compradores, segundo o coordenador de Inteligência de Mercado da companhia, Lucas Araújo. Mas o principal atrativo do produto foi o preço acessível: R$ 6.350/m² na época do lançamento. “O metrô foi só uma ajuda.” Hoje o estoque do condomínio, com 112 imóveis, é de 10%.

Obras

SP Obras, que coordena os trabalhos na OUC Água Espraiada, disse em nota, no fim de janeiro, que a prefeitura realiza a demolição de imóveis para a extensão da Avenida Doutor Chucri Zaidan, que ganhará 3,2 km, um túnel de 880 m e um corredor de ônibus de 2,8 km. Das 239 ações de desapropriações, 201 estavam com imissão de posse cumprida em dezembro. “Em fevereiro devem ter início os trabalhos no trecho entre a João Dias e a Rua Laguna. As obras devem durar 24 meses.” O complexo viário Chucri Zaidan inclui as pontes Laguna e Itapaiúna, previstas para serem entregues até junho, e o corredor de ônibus Berrini-Funchal, entregue em dezembro.

Em nota em 15 de fevereiro, o Metrô disse que o processo licitatório que indicará a empresa ou consórcio que concluirá as obras da Fase 2 da Linha 4-Amarela não estava finalizado. Sobre a linha 17-Ouro, a companhia disse que as estações Vereador José Diniz, Brooklin Paulista, Jardim Aeroporto e Congonhas estavam em construção e que ainda não havia previsão para conclusão do ramal, que terá oito estações na primeira fase.

Por Gustavo Coltri

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