Como está a atratividade do Brasil para investimentos estrangeiros?

Muito se questiona sobre a atratividade do mercado imobiliário brasileiro para investidores estrangeiros em meio à conjuntura nacional com elevada deterioração econômica e política. Este artigo vai analisar os fatores que orientam esse tipo de aporte.

Para os investidores globais, a entrada em uma economia depende de fatores que vão além do projeto sob análise, envolvendo também o acompanhamento da estabilidade política do país e o clima político futuro; a segurança jurídica dos marcos regulatórios; a liquidez do mercado específico, de modo a permitir a saída da posição conforme estratégia definida; o comportamento da economia, que afeta diretamente o mercado de real estate; e também a volatilidade do câmbio e os custos para o hedge dos investimentos em moeda estrangeira.

Para investidores com objetivos de longo prazo, o cenário recessivo atual pode gerar oportunidades de aportes em ativos de boa qualidade

 

A análise também está associada a estratégias de gestão do portfólio, como a busca por retornos elevados; a possibilidade de valorização do capital ao longo do tempo; e a diluição do risco da sua carteira global de investimentos.

Tendo em vista que os altos custos para mecanismos de hedge no Brasil podem reduzir a atratividade do investimento, o investidor estrangeiro busca identificar se a diferença entre os retornos obtidos no mercado brasileiro e em negócios de economias mais evoluídas de outros países é interessante perante os riscos envolvidos.

A evolução do risco país ao longo dos últimos anos sinaliza uma tendência de expectativa de maiores prêmios de risco diante da instabilidade econômica. Além disso, o real mais desvalorizado pode impactar diretamente a taxa de retorno dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário dependendo do momento previsto para saída do ciclo de investimento. A perda do grau de investimento restringiu também o fluxo de capital de alguns investidores específicos que devem atender a questões regulatórias para o aporte.

Por outro lado, a possibilidade de aquisição de ativos chamados lá fora de “distressed”, ou seja, com preços atrativos, tem atraído o interesse de diversos investidores. O grande endividamento das empresas pode induzir à desmobilização de ativos na tentativa de se recuperar caixa, possibilitando a aquisição de um imóvel que, em outro cenário, não seria ofertado.

Há dificuldade de se acertar o momento mais adequado para aquisição porque, se a perspectiva mudar e a confiança for retomada, diversos investidores podem iniciar uma busca por ativos. Com isso, os preços subirão antes mesmo da retomada dos fundamentos econômicos.

No caso do risco cambial, sua relevância está muito relacionada à estratégia do investidor relativamente ao horizonte do investimento: curto ou longo prazo. Para investidores com um ciclo curto, o retorno do investimento é mais sensível à flutuação cambial. Além disso, a instabilidade atual traz a incerteza da recuperação do cenário dentro do ciclo do investimento.

Além da questão cambial, em estratégias de curto prazo o valor de saída da posição de investimento possui grande peso na formação da taxa de retorno, o que aumenta o risco da operação, e torna razoável que investidores busquem taxa de atratividade mais elevada em comparação com investimentos de longo prazo.

Comparações
Para ilustrar o desempenho do mercado de edifícios de escritórios no Brasil comparativamente ao mercado americano do mesmo setor, foi utilizado o Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C), publicado trimestralmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV), e o Equity Office REITs, (Real Estate Investment Trusts, ou seja, companhias que investem no mercado de edifícios de escritórios para obtenção de renda a longo prazo e que oferecem benefícios fiscais). Estes índices podem ser decompostos em duas parcelas: uma que reflete o ganho de capital ao longo do tempo e outra parcela relativa à distribuição de renda por período. Na análise do portfolio no mercado brasileiro, foram considerados os impostos sobre receitas de ganho de capital, arbitrando-se que os ativos estão em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).

GRÁFICO 1 – IGMI-C RETORNO DO CAPITAL/TAXA DE CÂMBIO

CICLOS DE INVESTIMENTO

GRÁFICO 2 – ÌNDICE DE VALOR DOS INVESTIMENTOS NOS REITS DE ESCRITÓRIOS NO MERCADO AMERCIANO

Na tabela foram simulados dois ciclos de investimento a partir da observação do “IGMI-C Retorno do Capital/Taxa de Câmbio” indicado no gráfico 1. No primeiro ciclo analisado (Ciclo 1), considerou-se que o investidor americano entrou na posição de investimento no Brasil ao término do segundo trimestre de 2002 e desmobilizou seu capital após um período de nove anos, aproveitando um ciclo de crescimento de preços no mercado, considerando-se também o câmbio na operação. No segundo ciclo analisado (Ciclo 2), não tão favorável quanto o primeiro, foi simulada a mobilização de capital ao término do terceiro trimestre de 2006 e desmobilização após nove anos.

Os retornos obtidos foram comparados àqueles obtidos em investimentos nos Equity Office Reits do mercado americano. Considerando-se o valor de aquisição do portfólio, o fluxo da renda e o valor de desmobilização, foi calculada a taxa interna de retorno (TIR) equivalente anual para cada ciclo de investimento. Os resultados obtidos estão indicados na tabela.

Na comparação de desempenho para o Ciclo 2 (2006 a 2015), verifica-se no gráfico 2 que ocorreram a bolha imobiliária em 2006 e a subsequente crise dos preços em 2008. Portanto, considerando-se que este foi um evento atípico, com preços elevados em 2006 (momento da hipótese de aquisição), foi medida a taxa de retorno para o ciclo de investimento entre os anos de 2002 a 2015, verificando-se que esta se manteve no patamar de 8%.

Para o Ciclo 1, avaliando-se a distorção da taxa de câmbio somente no momento da saída da posição de investimento, com desvalorização do real frente ao dólar, verifica-se a flutuação da taxa de retorno conforme apresentado no gráfico 3.

Avaliação
Em síntese, essa análise serve para discutir a razão pela qual o investidor estrangeiro busca investimentos em imóveis de base imobiliária no Brasil em ciclos de médio prazo. Usando a referência dos Reits dedicados a escritórios, pode-se inferir que estes investidores vêm buscar resultado considerando a possibilidade de crescimento de preços, de modo a obter-se taxas de retorno que compensem o risco Brasil, a oscilação das taxas de câmbio e as imobilizações de menor liquidez no mercado local.

GRÁFICO 3 – IMPACTO DA FLUTUAÇÃO DA TAXA DE CÂMBIO NA SAÍDA DE POSIÇÃO

Cabe observar que a simulação realizada teve como objetivo inferir o desempenho destes investimentos nos dois mercados, ressaltando-se que resultado passado não significa desempenho futuro, e que, diante da atual conjuntura, as expectativas de taxas de retorno para novos ciclos de investimento dependerão da velocidade de retomada do crescimento econômico e dos cenários a serem traçados adiante.

Para investidores com objetivos de longo prazo, o cenário recessivo atual pode gerar oportunidades de aportes em ativos de boa qualidade, com capacidade de geração de renda e cuja gestão ativa possa permitir a preservação de sua competitividade e do lastro do investimento. Ainda que ocorra a desvalorização cambial, há sempre a chance de que os recursos sejam reinvestidos dentro do próprio portfólio, considerando um cenário de longo prazo. Além disso, para estes investimentos com objetivo de renda, a valorização do ativo em ciclos curtos não é representativa, tendo em vista que o acréscimo do valor do ativo não é aproveitado, e a desvalorização não significa necessariamente penalidade.

Paola Torneri Porto, Professora doutora e membro do Núcleo de Real Estate da USP

Por Paola Torneri Porto

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