Presidente da Vitacon consolida incorporadora no ramo de compactos

Fundada em 2009, a Vitacon é uma incorporadora jovem no mercado imobiliário da capital paulista, mas seu breve histórico já merece respeito. Nesses poucos anos, a empresa acumula 33 projetos lançados e 18 já entregues. Em 2015, foram quatro lançamentos, com valor geral de vendas (VGV) de R$ 430 milhões. O faturamento atingiu o patamar anual de R$ 250 milhões, com margem bruta de 40%. Números dignos de poucas companhias do setor.

A especialidade da Vitacon são as residências compactas. O primeiro apartamento dessa linha saiu com metragem de 43 m², enquanto o último atingiu improváveis 14 m². “Eu não me orgulho da compactação em si, mas sim da solução que ela pode trazer”, afirma o presidente e fundador da incorporadora, Alexandre Lafer Frankel.

O executivo, de 37 anos, explica que a inovação das unidades cada vez mais diminutas está associada à bandeira de uma vida mais simples, com plantas pequenas e práticas, preços proporcionalmente mais acessíveis e localizadas em áreas abundantes em transporte público, comércio e serviços, permitindo ao morador proclamar a independência do carro próprio. Para isso, seus empreendimentos estão concentrados em zonas adensadas de São Paulo, como o eixo empresarial da Vila Olímpia e Itaim Bibi, além da região central. Sua campanha de vendas arrebatou tanto investidores quanto consumidores finais, como jovens e idosos solteiros, casais sem filhos, estudantes e empresários.

Filho de construtores, Frankel iniciou sua carreira com uma start up na área de games. Hoje o executivo também é sócio de uma empresa que aluga residências pela internet – a Sampa Housing, onde aportou R$ 2,5 milhões em 2014. A justificativa para esse investimento é a oportunidade de sinergias com a própria Vitacon, que já tem parte do portfólio disponível no site.

Seu próximo passo é consolidar a incorporadora no mercado de locações residenciais, um nicho ainda não explorado em grande escala pelas corporações. A Vitacon tem dois prédios em construção, totalizando 300 unidades exclusivamente voltadas para aluguéis. Veja mais sobre os planos de Frankel na entrevista a seguir:

Quando você teve a ideia de desenvolver um negócio focado em empreendimentos compactos?
Mais do que engenheiro, mais do que construtor, eu acabo sendo um grande sociólogo: alguém que entende mais das pessoas e para onde vão as suas vidas. Hoje eu me concentro em vender um estilo de vida, muito mais do que pensar unicamente em mercado imobiliário.

E qual é esse estilo de vida?
A preocupação, desde o começo da empresa, era descobrir como prover uma solução para esse ambiente urbano de São Paulo. Eu era inconformado com o trânsito. Há 20 anos, eu saía de casa pela manhã muito cedo, trabalhava longe, ia para a faculdade e demorava quase cinco horas por dia no carro. Isso não é vida. Eu abandonei o carro há quase 15 anos. Uma pessoa que se preze não pode ter esse desperdício de tempo. Depois veio a ideia de compactar as unidades. Na verdade, a ideia foi criar uma solução para que as pessoas não ficassem dependentes do carro. E não é só isso. Eu acho que as pessoas já não querem mais ter aquele apartamento grande, com necessidade de empregada doméstica e custo alto de condomínio e de IPTU. Eu achei que a gente poderia compactar a unidade em uma forma muito mais simples de se usar e, ao mesmo tempo, manter os valores que são realmente importantes.

O estilo de vida em um apartamento compacto está relacionado a uma transformação cultural de fato, ou tem mais a ver com a elevação no preço dos imóveis?
Eu acho que é uma somatória. São tantos elementos coligados que acabam resultando nisso. O preço, sem dúvida, é uma variante importante. Depois vêm a vontade por praticidade, o custo de condomínio, a falta de tempo para cuidar dos afazeres domésticos, a necessidade ou o desejo de ter algo mais prático, mais simples. É a mesma coisa que a pessoa migrar de um computador de mesa para um smartphone, que é prático, se leva para qualquer lugar e tem muitas tecnologias embutidas.

Você faz parte da geração dos compactos?
Eu já abandonei o carro. Quando me casei, fui para um apartamento pequeno, com cerca de 40 m². Eu morei um bom tempo lá. Obviamente, eu fui progredindo. Hoje, tenho dois filhos, com necessidade maior de espaço.

Desde a fundação da Vitacon, em 2009, o perfil dos produtos da empresa mudou?
O primeiro estúdio que fizemos fica na Vila Olímpia e tem 43 m². Daí em diante os novos projetos foram reduzindo de tamanho. Em seguida caiu para a faixa de 39 m² a 31 m². Depois chegamos até 19 m² no projeto da Av. Brigadeiro Faria Lima. E, ano passado, chegamos em 14 m² no Bom Retiro. Eu não me orgulho da compactação em si, mas sim da solução que ela pode trazer. As pessoas começaram a ver que não é só o tamanho da planta que importa. Elas começaram a enxergar as áreas comuns, a academia, os espaços onde podem se conectar, trabalhar, se divertir. Muitas vezes conseguem ir a pé ao trabalho ou ao estudo, andar de bicicleta em um trajeto médio, sair com um carro compartilhado etc. Quando eu ouço que a pessoa teve a sua vida transformada, isso me realiza.

Qual é o perfil dos clientes da Vitacon?
No começo, era o empresário bem-sucedido que comprava e investia. Mas esse perfil foi se ampliando. Com as pessoas se casando e tendo filhos mais tarde, temos muitos clientes que são casais e passam um bom tempo numa unidade compacta. Eu também tenho pessoas de mais idade, que já não precisam de um ambiente grande. Tem pessoas de fora da capital que querem ter uma base, estudantes, investidores…

Qual o tamanho dos investidores entre seus clientes? Isso mudou nos últimos anos?
Hoje, cerca de 30% a 40%. No primeiro boom, eram, talvez, uns 70%. Os investidores são pessoas que visam à locação do apartamento comprado. Eu não diria que é um investidor pleno, mas, talvez, uma pessoa que pensa na sua “previdência privada”. As pessoas gostam de comprar imóveis para garantir a renda futura, na aposentadoria. É uma cultura patrimonialista do brasileiro.

O estoque de imóveis com área inferior a 45 m² na cidade de São Paulo cresceu 20% em 2015 frente 2014. São 8,2 unidades com essa tipologia disponíveis para venda, o equivalente a 30% do estoque total, segundo dados do Secovi-SP. Há uma saturação aí?
As grandes metrópoles têm um índice de pessoas solteiras acima de 50%, seja porque são separadas, não se casaram ou estão focadas na carreira. E o Brasil, hoje, é um País com mais de 80% da população em área urbana, valor que deve ultrapassar 90% nos próximos 20 a 30 anos. É um País onde as pessoas vão morar em apartamentos de um e dois dormitórios. Esse é o perfil demandado, não tem para onde fugir. Em São Paulo não tinha entrega de projetos de um dormitório há muito tempo, acredito que devido ao “trauma” após a onda de flats anos atrás. Então, o empreendimento compacto não saturou o mercado e não é uma modinha. Esse tipo de empreendimento é um perfil sociosociodemográfico que vai acontecer daqui para frente.

Quais os próximos passos da Vitacon no mercado de unidades compactas?
Eu acredito que vão existir grandes companhias detentoras de muitos apartamentos e vão fazer a locação de forma profissional. Isto é, os apartamentos não ficarão apenas nas mãos de pequenos investidores, com locações pulverizadas, sem escala. Em vez disso, acreditamos que elas estarão nas mãos das companhias, donas do ativo, que farão a locação de uma forma profissional como acontece no mercado comercial do mundo inteiro. As pessoas poderão locar os apartamentos diretamente das empresas, com apartamentos para solteiros, para famílias, para qualquer público.

A Vitacon vai ser uma dessas empresas?
Já somos. Estamos fazendo dois prédios residenciais com esse perfil 100% voltado para locação. A gente está construindo um nos Jardins, na Rua Bela Cintra, e outro na Av. Brigadeiro Faria Lima, totalizando cerca de 300 unidades. Eles estão em construção e devem ser entregues em 12 a 18 meses. Não serão destinados para vendas.

Qual é o perfil desses empreendimentos?
São unidades compactas, exatamente no perfil da Vitacon, com metragem de 30 m² a 50 m², sendo um dormitório. O prédio terá um restaurante, um lobby, segurança e serviços no geral (lavanderia, academia e estação de trabalho, entre outros). Eu vou garantir um serviço bem-feito, uma condição de locação e uma política de preços justa.

E qual seria o modelo de locação?
A modalidade de garantia de locação pode ser um seguro locatício ou o mais tradicional, que é o fiador. A pessoa locatária vai se relacionar diretamente com a nossa empresa, então, pode pagar com o cartão de crédito, até remotamente, através do site. O foco principal é a locação para média e longa permanência, superior a um ano. Esse é o cliente mais estável, que não entra e sai toda hora. É também o cliente desejado para 80% da carteira de unidades. Uma pequena fração dos prédios vai estar direcionada para curta locação, porque é bom termos esse mix. Quanto menor o período, mais cara a diária. Assim, conseguimos ter preços interessantes em situações em que há eventos atrativos na cidade. A administração das tarifas vai ser igual à de uma companhia aérea, com preços que variam a cada dia. Vamos progredir muito, estamos investindo muito nesse tipo de solução e tecnologia.

Qual o valor estimado de locação?
Um apartamento de 30 m² variaria entre R$ 3 mil e R$ 6 mil por mês, dependendo do tamanho do pacote e das coisas que vão ter lá dentro. Podem entrar no pacote serviços em geral, gastos condominiais, água, luz, seguro, limpeza, arrumação. Quando eu coloco escala no prédio, eu consigo fazer alguns serviços muito mais baratos. Fora toda a eficiência da máquina jurídica, que faz os contratos de modo muito rápido. E a grande quantidade nessa primeira leva será de imóveis mobiliados. Então, também vou comprar eletrodoméstico e móveis em escala.

Você enxerga potencial para expandir esse mercado para outros nichos de consumidores?
Sim, nós pensamos em derivar. Esse modelo começa a fazer sentido para o nicho estudantil. Nós fechamos um contato com a Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM) em que estamos fazendo o primeiro empreendimento brasileiro com dormitórios estudantis. No prédio vai ter biblioteca, empresa júnior, acesso wi-fi, segurança e tudo o que o estudante preza, a 20 m da faculdade. É um modelo maravilhoso.

Por que esse modelo de locação não acontece hoje em dia com mais frequência?
É um hiato de mercado. Existe uma lenda de que questões legais são um impeditivo, mas existem mecanismos de seguros locatícios para resolver muito bem essa questão. Para mim é um negócio óbvio.

Existem outras empresas se movimentando para ocupar esse mercado?
Um ou outro player faz de forma esporádica, mas não vejo ninguém com consistência.

O negócio de locação fará parte da Sampa Housing?
Nós entramos nesse negócio há uns dois anos. O site tinha cerca de 300 a 400 unidades para locação residencial online e agora está se aproximando de quase 1.000 unidades. A empresa atingiu um patamar de break even interessante. Numa start up, o objetivo principal é crescer. E ela vai atingir de fato crescimento quando tiver os dois prédios da Vitacon operando lá dentro.

Por Circe Bonatelli

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