Estoque de apartamentos compactos cresce 1.700% em cinco anos em São Paulo

Os apartamentos compactos, com metragem até 45 m², eram um nicho pouquíssimo explorado há cinco anos na cidade de São Paulo, respondendo por menos de 1% do estoque total de imóveis novos. A situação despertou a atenção de empresas que investiram numa grande leva de projetos dentro desse ramo e cresceram rapidamente, atraindo consumidores que não tinham condições de pagar por unidades maiores. Hoje, porém, a impressão é de que esse novo mercado inchou. A crise cresceu, as vendas caíram e os compactos passaram a representar cerca de um terço de todo o estoque.

Em dezembro de 2010, a oferta de compactos na capital paulista contava com apenas 455 unidades. Já em dezembro de 2015, atingiu 8.227 unidades, o equivalente a um salto de 1.700%. No mesmo período, o estoque total na cidade avançou 125%, para 27.055 unidades, de acordo com lenvatamento do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

A pesquisa do sindicato mostra também que o setor de apartamentos de um dormitório, que engloba diversas metragens, terminou o ano de 2015 com um índice médio de vendas sobre oferta (VSO) de 4,4% ao mês. Neste ritmo a indústria demoraria 22 meses para comercializar todas as unidades disponíveis no mercado. O resultado mostra que o ritmo de comercialização está fraco e muito pior que a velocidade de vendas média do mercado, considerando todas as tipologias, que ficou em 17 meses.

Excesso 
A crise contagiou os apartamentos pequenos justo no momento em que boa parte das unidades estava no período de obras. O fundador da Setin Incorporadora, Antônio Setin, diz que até 2018, quando a maioria dos empreendimentos serão entregues, o segmento passará por um ajuste de oferta com represamento de lançamentos, pois a oferta está acima do ideal. “Um estoque bastante equilibrado para apartamentos compactos seria na ordem de 3.500 unidades”, estima, citando um número que corresponde a menos da metade da realidade atual, em 8.227 unidades.

“O mercado vai se ajustar à oferta com poucos lançamentos. Em 2016 deverão prevalecer os lançamentos de dois dormitórios por conta do excesso de compactos”, afirma o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Na opinião de Fernando Gibotti, diretor de Inteligência da Eggs Negócios Imobiliários, empresa do GS Group, uma grande parcela dos produtos nesse ramo foi malplanejada, sem adequação correta de preços e ofertados em bairros sem o perfil necessário. O executivo afirma que uma parcela significativa das empresas se desinteressou em realizar estudos mais detalhados sobre demanda antes do lançamento, talvez por seguir a euforia das vendas a partir de 2010. “Vi produtos equivocados no mercado em regiões em que notadamente o apartamento compacto não era o produto adequado”, diz Gibotti.

A demanda está aí 
Os apartamentos compactos atendem os consumidores que procuram um local prático para morar, com tíquete mais baixo ou que sirva como moradia por apenas alguns dias. Geralmente são pessoas solteiras, casais sem filhos, idosos, ou pessoas que viajam para São Paulo esporadicamente. Os projetos estão concentrados nas regiões adensadas da cidade, com boa disponibilidade de comércio, serviços e transporte público, como bairros do Centro, além de Vila Olímpia, Itaim, Pinheiros e Cerqueira César, entre outros. Essas unidades também foram muito procuradas pelo pequeno investidor, que migrou para este nicho no momento em que surgiram sinais de desaquecimento no mercado de salas comerciais.

Na Vitacon, incorporadora especializada em unidades compactas, fundada em 2009, os investidores chegaram a representar 70% da carteira de clientes em 2010 e hoje estão na faixa de 30%. “Em São Paulo não tinha entrega de projetos de um dormitório há muito tempo. Então, o empreendimento compacto não saturou o mercado e não é uma modinha. Esse tipo de empreendimento é um perfil sociodemográfico que vai acontecer daqui para frente”, avalia. Alexandre Lafer Frankel, presidente da incorporadora, que lançou recentemente um projeto com unidades de 14 m2 no Bom Retiro, região central.

O empresário fundador da Setin acrescenta que o alto nível de estoque dos compactos é uma situação momentânea e ainda aposta nos apartamentos pequenos para o futuro. “Eu continuo crendo que o produto tem total vocação para o Centro, locais com facilidade de transporte e próximos de pontos interessantes da cidade. São apartamentos estratégicos para um consumidor refinado”, diz Setin. “A demanda existente com a renovação dos prédios velhos do Centro de São Paulo por empreendimentos novos é muito maior do que já foi erguido na região. O Centro está entrando na moda, tem muita gente querendo ir para lá”, diz.

O gerente de Projetos da consultoria Urban Systems, André Cruz, avalia que há demanda por este tipo de empreendimento garantido por mais dez anos devido à pirâmide etária da população brasileira em forma de “barriga”, isto é, com predominância de jovens a partir dos 15 anos. Este retrato afasta a possibilidade de uma bolha no segmento de compactos. Segundo ele, o perfil dos consumidores desse tipo de imóvel é diferente daquele que sofreu prejuízos com a bolha de flats ocorrida na década de 1990 na capital paulista. Ele conta que, naquela época, 95% dos compradores adquiriram um flat na cidade em busca de investimento. No caso dos compactos, diz, este montante cai pela metade. Cruz aconselha as empresas a aproveitarem o momento para se dedicar ao planejamento com vistas para quando o mercado se recuperar – de acordo com ele, isso deve acontecer em 2018. “Estamos num momento de planejamento para lançamentos daqui a pelo menos dois anos”, estima.

Por Wladimir DAndrade

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