Estudo traça panorama e mostra potencial de investimentos em cidades paulistas médias

As cidades do interior e do litoral paulista podem manter fôlego para os lançamentos mesmo com a recente desaceleração do mercado e da economia. São José do Rio Preto, por exemplo, pode receber mais de 500 galpões logísticos até 2020, enquanto Ribeirão Preto terá espaço para 1,4 mil habitações de interesse social (HIS) nesse mesmo período, e Presidente Prudente mais de 2,2 mil unidades de padrão médio e outras 1,6 mil HIS, de acordo com informações divulgadas pelas prefeituras locais e reunidas no Estudo de Atratividade das Sub-regiões do Estado de São Paulo.

O levantamento, realizado pela consultoria Deloitte em parceria com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), analisou dez cidades paulistas – Bauru, Campinas, Mogi das Cruzes, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Santos, São José dos Campos, São José do Rio Preto, Santo André e Sorocaba, – levando em conta dados fornecidos pelos órgãos públicos, pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), pelo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), pelo Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade) e pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP), além de informações apuradas na imprensa.

“Esse foi um estudo inicial. Quando temos um cenário como esses (de crise), são necessários dados para que possamos fazer lançamentos sustentáveis”, diz o vice-presidente do interior no SindusCon- SP, Luiz Claudio Amoroso, que já adiantou a realização de uma nova pesquisa, mais abrangente, no ano que vem.

Para comparar o perfil de desenvolvimento imobiliário na amostra, a Delloite relacionou os domicílios construídos em cada cidade em 2010 por um índice relativo ao PIB de cada município naquele ano, quando foi realizado o último Censo. Constatou, por exemplo, que Presidente Prudente e São José do Rio Preto tiveram relativamente mais espaço para unidades voltadas para pessoas das classes A, B e C. Já Mogi das Cruzes teve mais força no segmento de imóveis destinados a famílias com renda de dois a quatro salários mínimos (classe D), e Bauru para compradores com renda de até dois salários (E). Campinas e Santo André tiveram perfis mais diversificados de produtos imobiliários.

“Em números absolutos, Campinas tem o maior número de imóveis porque é a maior cidade. A grande maioria das cidades tem concentração da classe C. Quando olhamos a classe D, Sorocaba tem a maior concentração. E, quando olhamos a classe B, a cidade que mais se destaca é São José do Rio Preto, que não tem representatividade na classe E”, diz a diretora da área de Consultoria Empresarial da Deloitte, Marie Rodrigues.

Bauru e Presidente Prudente
Presidente Prudente chamou a atenção no estudo por ter o mais célere ciclo de licenciamento – três meses, segundo a prefeitura, embora os estudos de impacto sobre a vizinhança sejam um gargalo no município. Ainda de acordo com a pesquisa, os projetos em aprovação mostram que a cidade terá predomínio de imóveis voltados para a classe C nos próximos anos.

As boas previsões contrastam com resultados atuais ruins. Nominalmente, a cidade teve alta de 4,7% em seu PIB entre 2010 e 2015 – o segundo mais baixo da amostra. Também teve a segunda maior queda de trabalhadores do setor da construção em 12 meses até dezembro de 2015: 16,49%.

Em Bauru, a consultoria destacou que 42% do estoque de imóveis apurado pelo Censo de 2010 na cidade correspondiam a produtos destinados à classe D (famílias de renda de dois a quatros salários mínimos), mostrando a abertura do município para as habitações populares. Além disso, 2.439 unidades foram lançadas na cidade entre 2013 e 2015, com predomínio das unidades de dois dormitórios – 64% do total.

Campinas, Sorocaba e São José dos Campos
Campinas mostrou, no estudo, a diversidade de produtos espelhando o dinamismo de sua economia, que cresceu 9,4% nominalmente entre 2010 e 2015. O município é o segundo polo econômico mais importante do Estado.

A consultoria destacou o crescimento de 203% no número de empregados contratados para obras de infraestrutura entre 2010 e 2014 na cidade, período de obras do novo terminal aeroportuário de Viracopos. Em 2015, no entanto, a redução dos empregos formais no setor da construção local foi de 14,53%.

Sorocaba, de acordo com o levantamento com base em informações da prefeitura, está com vacância comercial em cerca de 20%. O presidente do Sindicato da Habitação, Flavio Amary, que esteve presente na apresentação do estudo, destacou que a cidade foi destino de shopping centers e, agora, enfrenta dificuldades para baixar a taxa de disponibilidade dos empreendimentos.

Sorocaba cresceu nominalmente 10% entre 2010 e 2015, a segunda maior elevação do PIB na amostra, apenas atrás de Santos, com 10,1%. No ano passado, porém, a taxa de desemprego chegou aos 8,7% por lá. E a retração de trabalhadores formais na construção atingiu 18,89% – o mais acentuado da amostra.

No Vale do Paraíba, São José dos Campos tem vivido um baixo crescimento. De acordo com a Delloite, o PIB local cresceu 3,5% nominalmente entre 2010 e 2015. A taxa de desemprego no município ficou em 7,4% no ano passado, e a redução de vagas formais na construção civil chegou a 11,57%.

A consultoria destacou que houve aumento no número de obras públicas na região e a disponibilização de mais de 1.200 empreendimentos comerciais entre 2010 e 2014 – número que considera qualquer produto com atividades comerciais, exceto prédios corporativos e galpões.

São José do Rio Preto e Ribeirão Preto
São José do Rio Preto chamou a atenção pela baixa taxa de desemprego, em 4,2%. Já a retração do emprego formal no setor da construção do município, em 2,9%, foi o menor de toda a amostra.

Marie, da Delloite, diz que a cidade apresenta políticas de sustentabilidade tanto ambientais quanto sociais, além de ter o terceiro menor prazo para licenciamento e aprovação de uma obra entre as cidades pesquisadas: sete meses.

Já Ribeirão Preto deve se beneficiar do crescimento de sua população nos próximos anos, segundo o estudo. A cidade, que tem 647 mil habitantes, apresentou crescimento vegetativo de 1,4% entre 2014 e 2015 (o maior da amostra) e deve expandir 7,8% entre 2015 e 2020.

Ainda que o setor da construção tenha reduzido em 10,29% o número de empregados formais no ano passado, as perspectivas são de expansão para o mercado local. Além das 1.481 HIS até 2020, o município deve receber 49 obras de infraestrutura.

Grande São Paulo e litoral
Em Mogi das Cruzes, o número de empregados da construção civil na cidade cresceu 135% entre 2010 e 2014, mas retraiu 7,49% em 2015. O índice de desemprego no município, em 9,7%, também chamou a atenção, e a renda per capita de R$ 758 em Mogi das Cruzes foi a menor entre as dez cidades pesquisadas.

Santo André, diz o estudo, tem 510 empreendimentos comerciais em construção (com licenciamento, mas sem Habitese) e apresenta o segundo ciclo mais rápido para o licenciamento e aprovação de empreendimentos – cinco meses.

Beneficiada pelas expectativas em torno da exploração do pré-sal, Santos vive seu momento de ressaca. A taxa de desemprego na cidade foi a mais elevada da amostra, acima dos 12%. Na construção, a variação negativa de empregos formais foi de 14,89%.

Mesmo com desafios, o município tem potencialidades. Pela alta renda per capita, em R$ 1.365, Santos tem uma população com o segundo melhor poder de compra em relação ao seu número de domicílios, de acordo com a pesquisa. Por outro lado, o Governo Municipal cobra a menor alíquota de Imposto Sobre Serviços (ISS) da amostra: 2%.

Por Gustavo Coltri

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