Lei de Zoneamento conclui definição de diretrizes para novas construções em São Paulo

A sanção da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (16.402/2016), a Lei de Zoneamento, concluiu a parte mais volumosa do ciclo legislativo que levará a cidade de São Paulo a um processo de reorganização urbana nos próximos 13 anos. A lei detalhou os parâmetros estabelecidos pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) aprovado em 2014. Na avaliação de alguns empresários, a legislação representa uma oportunidade perdida de ocupação do espaço, uma vez que consolidou limitações de gabarito, área, número de vagas de garagem e localização de novas edificações. Para outros, porém, ela reflete estratégias urbanísticas já adotadas com sucesso por outras cidades ao redor do mundo. Veja a seguir cinco tópicos da Lei de Zoneamento que marcam a renovação da cidade:

Territórios de transformação 
O Plano Diretor diferencia os “territórios de transformação”, isto é, regiões bem atendidas pelo transporte público e propícias para receber mais edificações, atividades econômicas e moradores. Nessas regiões – situadas próximas aos eixos de corredores de ônibus e estações de trem e metrô – será permitida a aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo, igual a 4. Isso significa que a área construída pode chegar a quatro vezes a área do lote.

No entanto, a nova legislação limita o tamanho das unidades – em média 80 m² – e o número de vagas de garagem nessas regiões. O objetivo é privilegiar a implantação de apartamentos para a população de classe média e a locomoção por meio da rede de transporte coletivo já existente. Nas vésperas da votação na Câmara dos Vereadores foi feita uma costura para abrir uma exceção por três anos. Nesse período, as restrições ficarão mais flexíveis para que construtoras possam desenvolver produtos variados, com mais de uma vaga de garagem, como uma maneira de enfrentar a crise econômica nacional. Em seguida, as limitações voltarão aos termos aprovados.

“Com essas limitações há uma tendência à homogeneidade que vai atender um determinado público. Já se a indústria tivesse mais flexibilidade, a produção nesses eixos seria maior”, observa o vice-presidente executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Renato Ventura.

Para o presidente do Conselho Consultivo do Sindicato da Habitação (Secovi- SP), Cláudio Bernardes, as determinações são incompatíveis com a rede de transportes atual, que é deficiente. “Só quando tivermos uma malha de transporte público mais robusta, produtos desse tipo farão sentido”, afirma.

Habitação de interesse social 
O Plano Diretor estabelece o incentivo à produção de Habitação de Interesse Social (HIS), e a Lei de Zoneamento ratificou essa medida por meio do inciso 10 do artigo 2o, que cita: “promoção da habitação de interesse social de forma integrada aos bairros e nos territórios com oferta de serviços públicos e empregos”. O Plano Diretor determina também que 60% da área construída nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEISs) 1, 2, 3 e 4 serão voltadas para famílias com renda de até três salários mínimos. Essas regiões abrangem terrenos subutilizados na Barra Funda, Bom Retiro, Brás, Mooca, Pari entre outros bairros na região central e na periferia.

O problema potencial dessa medida é que a obrigatoriedade da inclusão de HIS nos projetos de maior porte vai diminuir o retorno das incorporações, pois impõe um uso que não é necessariamente o mais rentável para o investidor. A consequência será o repasse desse fator para o preço final dos demais imóveis. “Dependendo da região, esta integração pode causar impactos na aceitação desse tipo de produto, pois ele pode não ser adequado ao usuário de baixa renda por conta do elevado custo de vida de regiões já consolidadas”, acrescenta Joana Mattos, da consultoria Cushman & Wakefield.

Limitações de gabarito 
A nova legislação impôs limites de gabarito nos miolos dos bairros, em geral até 28 m, ou oito andares, de acordo com o Artigo 60, numa clara diretriz de controle do adensamento. Uma exceção foi mantida para zonas mistas e de centralidade, áreas de atividades típicas de centro de bairro, onde o limite subiu para 48 m.

A iniciativa privada afirma que a restrição de gabarito impacta a escalabilidade dos projetos, e muitos deles, de imediato, se tornam inviáveis, ainda mais em um cenário de crise econômica que pressiona os preços dos imóveis para baixo. “Isso significa que o apartamento tende a custar mais, pois o empresário vai pagar caro no terreno e na outorga e só vai poder construir oito andares”, afirma Bernardes. O sócio do escritório Bicalho e Mollica e diretor do Instituto Brasileiro de Direito da Construção (IBDIC), Rodrigo Bicalho, complementa: “O produto fora do eixo vai ser muito elitizado. Então, é relativo o conceito de que o PDE vai democratizar a cidade.”

Outorga onerosa 
Além da redução do coeficiente básico em toda a cidade, o Plano Diretor complementado pela Lei de Zoneamento determina que as empresas devem arcar com custos das contrapartidas para a exploração do potencial máximo de um empreendimento por meio do pagamento de uma outorga onerosa. Este mecanismo é utilizado na construção de edificações acima do permitido pelo coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo de cada zona da cidade.

Em janeiro foram atualizados os valores unitários de metro quadrado de construção e de terrenos constantes da Planta Genérica de Valores (PGV) para 2016, o que elevou o preço de referência para o cálculo da outorga onerosa. “O custo das contrapartidas pode representar, em alguns casos, de 30% a 40% do valor de mercado do terreno”, avalia Joana.

Bicalho acrescenta que esperava redução do valor da outorga durante o processo de aprovação da Lei de Zoneamento, o que não ocorreu. “O PDE foi elaborado entre 2013 e 2014, na esteira de um bom período do mercado imobiliário. O governo, então, tentou pegar carona e imaginou que os imóveis continuariam subindo. A outorga ficou muito alta justamente no momento em que o mercado começou a cair”, explica.

Dimensão das quadras 
O Artigo 4º da Lei de Zoneamento determinou no seu Inciso 1 que lotes e quadras terão dimensões máximas no intuito de adequar os empreendimentos de médio e grande porte ao seu entorno, de forma a qualificar as áreas públicas e adequá-los à estrutura viária da cidade. O tamanho foi definido pelos artigos 42 ao 44, em 20 mil m². Com essa medida, a prefeitura impediu a construção de enormes empreendimentos. “O objetivo é reduzir a quantidade de muros e espaços impenetráveis e permitir a incorporação de projetos menores”, diz o gerente de projetos da consultoria Urban Systems, André Cruz.

Para Bicalho, no entanto, a opção por empreendimentos menores impacta diretamente projetos comerciais ambiciosos. Na sua opinião, estes projetos deveriam ser definidos como exceção nas cláusulas de parcelamento. “Essa limitação mata a vocação de São Paulo como centro de desenvolvimento financeiro e econômico. É até uma contradição ao PDE, porque o plano incentiva imóveis de uso misto, que necessitam de grandes áreas. Com a limitação para empreendimentos murados estou totalmente de acordo, mas a regra vai levar a cidade a fazer empreendimentos pequenos e custosos”, afirma.

Por Wladimir DAndrade

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