Crise coloca à prova avanço do incipiente setor de autoarmazenagem

A crise nacional é o primeiro teste de resistência para o ramo caçula do mercado imobiliário. O segmento de selfstorage (ou autoarmazenagem, na tradução livre) é composto por prédios com boxes de tamanhos variados para guardar itens de pessoas ou empresas. Esse mercado incipiente no Brasil iniciou seu ciclo de crescimento há cerca de cinco anos, com o aporte de grandes investidores e a abertura de novas unidades. O problema, porém, é que a economia brasileira virou logo depois que os investimentos foram feitos e as novas lojas, abertas. Agora, o jovem setor terá de lidar com um quadro de adversidades macroeconômicas e regiões com excesso de concorrência. Um desafio e tanto.

No Brasil, existem pouco mais de 100 empresas no setor, sendo que grande parte delas detêm até três unidades e baixa qualidade operacional. Nos Estados Unidos, por exemplo, o ramo é antigo e altamente pulverizado, com cerca de 12 mil empresas. De acordo com dados da assessoria imobiliária Engebanc, o mercado brasileiro tinha 146 unidades funcionando em 2014, patamar que subiu para 154 em 2015, com presença em 15 Estados. A área bruta locável por aqui atingiu 170 mil m².

O crescimento do setor é impulsionado por diferentes fatores. Pelo lado comercial, estão as dificuldades logísticas e os preços altos das propriedades nos grandes centros. Assim, muitos lojistas precisam de um local seguro e acessível para guardar seu estoque de mercadorias que não cabe na loja principal, geralmente situada em um endereço mais nobre. Outro ponto é que a população brasileira tem uma faixa etária média de 30 anos, fase em que ocorrem grandes transformações pessoais e profissionais (casamento, mudança de casa, abertura de negócio próprio etc.), gerando necessidade por espaço extra.

Até aqui, empresários relatam que a demanda é saudável e confirmam o potencial de disseminação dos boxes para depósito pelo País. O GuardeAqui, líder do setor com 25% da área bruta locável e 10% do total de unidades, sentiu o clima negativo da crise, mas aponta crescimento gradual da demanda. A área bruta locada da empresa avançou 40% em janeiro de 2016 em relação ao mesmo mês do ano passado. “Na crise, estamos sendo procurados por clientes que, infelizmente, estão fechando o escritório, reduzindo os estoques da sua área de trabalho ou voltando a morar com os pais, mas ainda precisam de espaço”, explica o presidente da companhia, Alan Paiotti.

O líder da MetroFit, Hans Scholl, conta que a empresa obteve um faturamento de R$ 150 milhões no ano passado e manterá seu plano de expansão. Para este ano, a meta é lançar cinco unidades, com um investimento entre R$ 125 milhões e R$ 150 milhões. Atualmente, a empresa tem duas lojas em operação e outras duas sendo finalizadas. Embora os preços de locação (entre R$ 70 e R$ 75 o metro quadrado na capital paulista) estejam pressionados pela grande oferta, a procura ainda está boa, avalia. “Muitas empresas estão usando o selfstorage como seu próprio centro de distribuição nas cidades”, conta Scholl. Segundo o executivo, metade dos clientes da MetroFit são fornecedores, varejistas e lojas virtuais, que precisam de apoio para estocagem de mercadorias. “Nós enxergamos um mercado com muito potencial no Brasil”, diz.

Para Thiago Cordeiro, presidente da GoodStorage, a expectativa para este ano é dobrar o faturamento em relação ao ano passado. A empresa é a vice-líder do mercado, com sete unidades em operação em São Paulo. O objetivo agora é consolidar esses empreendimentos recém-inaugurados, algo que pode levar de três a quatro anos para atingir uma locação em torno de 80%. “É um grande desafio expandir o mercado”, afirma.

O consultor Marcelo Santos, da assessoria Engebanc, acredita que o crescimento desse mercado continuará no País, embora já existam praças com excesso de oferta. “Algumas regiões estão com uma vacância maior do que deveria, porque houve um excesso de lançamentos pontuais”, observa, citando como exemplo Alphaville, na Grande São Paulo. No geral, porém, não chega a ser um nicho saturado.

Foto do corte do projeto da unidade de Santo André, da MetroFit. O edifício tem 8.322 m² de área construída, 720 boxes para locação, com tamanhos variando de 1 m² a 50 m²

Foto do corte do projeto da unidade de Santo André, da MetroFit. O edifício tem 8.322 m² de área construída, 720 boxes para locação, com tamanhos variando de 1 m² a 50 m² Já na avaliação de Flávio Del Soldato, presidente da Associação Brasileira de Self Storage (Asbrass), o crescimento foi exagerado de um modo geral, contraindo os preços de locação. “A barreira de penetração do setor é muito baixa. A realidade hoje é muito difícil: oferta em alta e preços de locação baixos”, observa.

Características do produto
Com o desenvolvimento do setor, os boxes deram um salto de qualidade e diversificação. Os depósitos têm área que varia de 1 m² a 50 m², com altura próxima a 3 m. No GuardeAqui, por exemplo, todos os espaços são feitos com chapas metálicas e fechados com uma porta de alumínio de fácil manuseio – a porta foi importada, pois a empresa queria uma opção leve e de fácil corrimento, pois muitos clientes são mulheres. Os boxes são trancados por cadeados, e só o usuário tem acesso.

Uma estratégia para diversificar o produto e os preços de locação é a oferta de boxes diferenciados. Na unidade do GuardeAqui no bairro do Limão, zona Norte de São Paulo, há boxes “premiuns”, que permitem ao cliente o acesso com veículo, facilitando a carga e descarga. Também é comum a geração de receita adicional com venda de caixas, etiquetas e locação de equipamentos.

A escolha do endereço também pode determinar o sucesso do empreendimento. A localização ideal deve oferecer acesso fácil, em vias principais ou em ruas menores próximas de áreas de grande circulação. Em São Paulo, há muitas unidades em bairros dentro do perímetro central, mas menos valorizados, como Luz, Brás e Cambuci.

“É um bom negócio, que vai crescer no Brasil, mas exige análise. Não se lança em uma aventura sem entender como ela funciona, porque além de fazer mal para o investidor, vai fazer mal para o setor”, comenta Paiotti.

Os contratos para locação devem ter o mínimo de burocracia, como a dispensa de um fiador ou garantias dos locadores. O aluguel é mensal, com oferta de pacotes bimestrais, semestrais ou anuais. “Selfstorage é facilidade e flexibilidade”, complementa Scholl, da Metrofit.

Por Gabriel Calviño

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