Orçamento real: residencial de alto padrão com custo de R$ 20,3 milhões se destaca pela rapidez da obra

O empreendimento de alto padrão Madero, localizado em um terreno de 2.380 m² na zona Oeste de São Paulo, destaca-se pela rapidez de sua construção. O investimento total da obra foi de R$ 20,3 milhões e a finalização dos trabalhos no canteiro ocorreu em 18 de novembro do ano passado, 45 dias antes do previsto inicialmente pelas incorporadoras Alfa Realty e MDL Realty, responsáveis pelo projeto.

Composto por uma torre de oito andares e 32 apartamentos, sendo 28 unidades padrão de 151 m² e quatro coberturas de 268 m², o edifício possui salão de festas, piscina, academia, espaços gourmet e grill, brinquedoteca, sauna, quadra recreativa e playground, bem como três vagas e depósito individual por unidade.

A antecipação da entrega se deve, segundo o responsável pela área de engenharia da MDL, Daniel Chaud, à assertividade no andamento das obras, respeitando o início e o término das etapas, conforme determinado no cronograma inicial. A compatibilização de projetos desde o início do processo também teria contribuído para evitar mudanças e retrabalhos, segundo Chaud. A economia em itens indiretos e de consumo totalizou cerca de R$ 150 mil.

Chaud diz que uma série de soluções ajudaram a tornar célere a construção do empreendimento e destaca, por exemplo, a utilização de shafts para as prumadas, que dispensou a passagem das tubulações hidráulicas pela alvenaria. Também teriam influenciado a adoção de um projeto de alvenaria modulada, otimizando a utilização dos blocos de concreto. O executivo cita ainda como diferenciais a contratação de consultorias para os caixilhos, para as áreas de piscina e espelhos d’água e para o trabalho de impermeabilização no edifício.

Execução da obra
O início da construção da torre, com oito pavimentos, térreo e dois subsolos, totalizando 8.936,40 m² de área coberta, teve início em outubro de 2013, com os serviços de movimento de terra e mobilização do canteiro de obras. Após o ajuste do terreno foram executadas as contenções em parede- diafragma, devido às características encontradas no solo da região.

A constatação da situação do terreno veio por meio de sondagens à percussão (SPT – Standard Penetration Test) realizadas em cinco pontos, após a demolição das construções existentes. Os relatórios desses ensaios apontaram nível da água próximo à superfície e solo composto por argila siltoarenosa, argila siltosa, areia fina argilosa e areia fina e média argilosa, o que fez com que o projetista optasse pela parede-diafragma principalmente pela resistência do solo e pelo nível de água aflorado no terreno.

Essa etapa de contenções custou aproximadamente R$ 1,2 milhão e, com as fundações de torre e embasamento, R$ 2,5 milhões, representando 12,76% do orçamento total da obra. As fundações foram projetadas em sapatas diretas no embasamento, estacas escavadas na torre, e a região da guarita e rampa tiveram alguns trechos com estacas tipo strauss.

Para Chaud, o maior desafio do Madero foi essa etapa da obra, uma vez que a solução de contenção em parede-diafragma é delicada e pode impactar nas fundações vizinhas. “Considerando os riscos, a MDL realizou uma investigação geotécnica das construções do entorno, e um monitoramento efetivo da execução dessa etapa, diminuindo principalmente os problemas com o perímetro.” O custo dos estudos foi de cerca de R$ 30 mil.

CUSTO POR ETAPA SIMPLIFICADO

Fundações foram projetadas em sapatas diretas no embasamento, estacas escavadas na torre. Estrutura foi realizada em concreto armadoEstrutura
Um dos itens mais onerosos do projeto foi a superestrutura, o que é comum em obras de edifícios residenciais. O custo dessa etapa foi de R$ 2,9 milhões, 14,66% do orçamento total, ficando atrás apenas das despesas gerais, que somaram 16,44%, ou cerca de R$ 3,3 milhões.

A estrutura foi executada em concreto armado convencional, concretada com jogos de fôrma de madeira (compensado plastificado). O cimbramento e escoramento remanescente foram realizados com escoras metálicas. O aço foi adquirido cortado e dobrado do fornecedor, uma solução que apresentou a melhor relação entre custo e benefício para essa tipologia.

Já na fase de acabamentos, foi gasto R$ 1,2 milhão em esquadrias metálicas, e o revestimento das paredes, forros e bancadas representaram 7,17% do valor total do empreendimento, ou seja, R$ 1,4 milhão. “Nesse padrão, os clientes são extremamente exigentes, por isso é importante garantir a máxima qualidade do que está sendo entregue”, diz Chaud. A fachada do empreendimento é constituída por textura, porcelanato e brises metálicos em alguns trechos, o que representa 5,95% do orçamento total da obra.

Mercado
Vinte e seis das 32 unidades foram vendidas até o final de maio, quatro delas apenas no mês de entrega. “Nossas expectativas são plenamente otimistas e foram comprovadas na entrega do Madero, com 81,25% das unidades vendidas, o que para nós confirma ser acertada a decisão de investir em empreendimentos conceituais como esse, evidenciando a qualidade do produto final, bem como a aceitação dos moradores”, enfatiza Chaud.

Dellana Wolney
Apoio de engenharia: Ricardo Antônio PINI Consultoria

Por Dellana Wolney

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