Conheça os detalhes da PPP da habitação de São Paulo, os projetos em andamento e os seus requisitos legais

Após quase quatro anos de modelagem, negociações e adequação de legislação, a Parceria Público Privada (PPP) de habitação do Estado de São Paulo começa a engrenar. O modelo traz como novidade o deslocamento da construção de moradias de interesse social da periferia para a região central da capital paulista, o que aproxima o cidadão de baixa renda de seu local de trabalho e revitaliza a região.

O modelo de parceria, e não de concessão tradicional, serve para preencher a distância que há entre a capacidade de pagamento das famílias de baixa renda e o valor dos imóveis no Centro de São Paulo, onde o metro quadrado é mais valorizado. Há a necessidade de colocação de dinheiro público porque as receitas do projeto não pagam os seus custos e, sem ele, o negócio não para em pé.

A PPP de São Paulo prevê que o governo entre com a doação de terrenos públicos para a construção das moradias, além do pagamento de parte das parcelas dos moradores de baixa renda. À iniciativa privada cabe fazer as obras, a venda dos imóveis e prestar serviços de manutenção predial e de administração de condomínio.

“Esses empreendimentos devem levar em conta a capacidade de pagamento das famílias, mas também a possibilidade do privado entrar com recursos que ele possa se remunerar lá na frente”, afirma Rodrigo Garcia, secretário de Habitação do Estado de São Paulo.

Um primeiro contrato foi fechado no ano passado com a construtora mineira Canopus para a construção de 3.683 apartamentos nas regiões do Bom Retiro, Barra Funda, República e Canindé. Um segundo contrato deve ser fechado até o fim deste ano para a construção de 10 mil unidades na Fazenda Albor, uma área de 280 hectares localizada na intersecção das cidades de Guarulhos, Arujá e Itaquaquecetuba. O próximo projeto será um segundo lote no Centro expandido de São Paulo, com a construção de sete mil apartamentos no espaço aéreo e em terrenos ao redor das estações do metrô Brás, Belém e Bresser, que vem sendo chamado informalmente de lote BBB.

“A modelagem do projeto da Fazenda Albor foi diferente do lote do Centro, porque nesta o mercado teve a oportunidade de apresentar estudos do que julga ser o ideal para o desenvolvimento habitacional daquela área. Esperamos que propostas melhores sejam levadas ao mercado”, diz Mário Roberto Mendonça Filho, coordenador de desenvolvimento imobiliário da MRV. A construtora fez um dos estudos do projeto da Fazenda Albor em conjunto com a Andrade Gutierrez. Outro estudo foi apresentado pelas construtoras Alphaville e Tenda. O modelo final será apresentado no edital e poderá incorporar a totalidade ou partes dos projetos apresentados.

Esse procedimento foi adotado depois que o primeiro edital da PPP, que havia sido dividido em quatro lotes localizados no Centro expandido da capital, recebeu proposta apenas para o lote 1, arrematado pela construtora mineira Canopus. O governo promoveu, então, mudanças no processo de licitação e na modelagem dos projetos para aumentar o interesse dos empresários.

Serão construídas 126 unidades habitacionais no bairro do Bom Retiro, com plantas de um e dois dormitórios. Em média, as moradias da PPP têm 50 m²

Uma das mudanças foi a definição prévia dos terrenos que contarão com subsídio, uma das principais reivindicações das construtoras desde a publicação do primeiro edital. “Quanto mais claras as regras, mais interessante para as empresas, que conseguem ter maior previsibilidade das receitas dos projetos”, afirma Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Popular do Secovi-SP.

Princípios
O objeto da PPP de habitação de São Paulo é a concessão administrativa para a construção de habitação de interesse popular (HIS) e de mercado popular (HMP). Concessão administrativa é a modalidade de parceria que, em função do contexto do serviço de interesse público, não são cobradas tarifas dos usuários, ficando a cargo do governo remunerar o parceiro privado. No caso da PPP paulista, as famílias com renda de até cinco salários não têm capacidade financeira para arcar com o valor integral das parcelas do imóvel, ficando a cargo do Estado cobrir essa diferença – o que é chamado de contraprestação.

O parceiro privado deverá executar investimentos não apenas em obras, mas também em serviços necessários à disponibilização das moradias, como a gestão condominial, a manutenção predial e o trabalho social de pré e pós-ocupação dos imóveis. O custo desses serviços será bancado também em forma de contraprestação do governo paulista. “Esse serviço é importante, porque estamos falando de pessoas que nunca tiveram a experiência de convivência em condomínio”, diz Guilherme Naves, sócio da consultoria Radar PPP. Segundo ele, um bom modelo condiciona uma parte do pagamento dessa contraprestação de serviços de forma variável, de acordo com o desempenho do parceiro privado na prestação desse serviço.

O período total da concessão é de 20 anos, no qual as empresas devem entregar as moradias e prestar os serviços. A entrega das unidades será feita em etapas, com a previsão de que todas sejam entregues até o sexto ano da concessão. No caso do lote BBB, por exemplo, o cronograma de entrega planejado pelo Estado é de 10% das unidades no segundo ano, 20% no terceiro ano, 20% no quarto ano, 25% no quinto ano e 25% no sexto ano.

A MRV acredita que na Fazenda Albor o prazo de entrega seja maior devido ao tamanho do empreendimento e da capacidade de absorção dos imóveis pelo mercado. Segundo Mendonça, o ideal seria próximo dos 15 anos. O secretário de Habitação disse que ainda está sendo avaliado o período – que pode ser maior -, mas que há um esforço para que ele também seja próximo de seis anos.

O perfil das edificações varia de acordo com o terreno e o projeto. No caso do terreno de pouco mais de 2 mil metros quadrados no bairro do Bom Retiro, por exemplo, serão construídas 126 unidades habitacionais em oito blocos de cinco andares, com plantas de um e dois dormitórios. Em média, as unidades habitacionais da PPP têm 50 m². Já no terreno de 18 mil metros quadrados da antiga estação rodoviária, no bairro da Luz, o projeto de autoria do escritório paulista Biselli & Katchborian Arquitetos Associados prevê a construção de torres de apartamentos que variam entre 36 m² e 54 m².

Os terrenos também não têm um perfil preestabelecido, segundo o secretário de Habitação. Nessas primeiras rodadas serão cedidos terrenos públicos (tanto do Estado quanto do município de São Paulo) para a construção das moradias, mas nada impede que terrenos sejam comprados pelo governo para o desenvolvimento de projetos futuros.

Critérios e responsabilidades

A venda das unidades habitacionais, assim como o financiamento das moradias nas condições da HIS e a gestão da carteira de mutuários, também é responsabilidade do parceiro privado. A comercialização será feita a partir de regras estabelecidas pelo poder público. Para selecionar as famílias, serão usados os cadastros da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) e da Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (Cohab). No geral, 70% dos imóveis serão oferecidos para as faixas de renda do HIS (renda mensal de até R$ 4.525) e 30% para as faixas de HPM (de R$ 4.525 a R$ 9.050). No caso do lote da região central há ainda a exigência de que pelo menos um membro da família trabalhe no Centro expandido.

A PPP habitacional de São Paulo inverte o formato comum do financiamento público à habitação popular e, consequentemente, a forma como o parceiro privado é remunerado. No modelo tradicional de concessão, o governo paga as construtoras durante as obras e depois cobra dos moradores beneficiados as prestações. No modelo da PPP, o governo paga a iniciativa privada somente após a entrega dos apartamentos, por meio das contraprestações. A taxa interna de retorno (TIR) do lote 1 foi estimada em 9% pela Secretaria de Habitação e no lote BBB e na Fazenda Albor a taxa considerada nos estudos foi de 9,7%.

“Obras dentro da lei de licitações são como namoro, já concessões são como casamentos. Tem que estar preparado para entender o modelo e o seu resultado em longo prazo. É uma cultura nova que está sendo criada”, diz José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC).

Além da venda dos imóveis com subsídio, o parceiro privado também pode lucrar com a venda da parcela dos apartamentos destinada ao mercado popular, em que o valor de venda dos imóveis é definido pelas próprias construtoras com base nos preços de mercado. Na modalidade HIS os preços são fechados e definidos pelo governo. Há ainda a previsão de receitas acessórias via exploração de espaços comerciais e de indústria leve e logística.

Poderão participar das concorrências empresas brasileiras ou estrangeiras, de forma individual ou reunidas em consórcios – neste caso por meio de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Nesse formato, podem participar fundações, entidades privadas de previdência complementar, instituições financeiras, fundos de investimentos e empresas com atividades de investidoras financeiras. O critério de seleção será a proposta que prever o menor valor de contraprestação do poder público. A viabilidade do plano de negócios proposto pelo licitante também deverá ser atestada por uma instituição financeira.

São duas as garantias exigidas às empresas: a da proposta, que é de 1% do valor do investimento, e a garantia de execução, de 3% do valor do contrato. Também são exigidas qualificações econômico-financeiras, como ter patrimônio líquido mínimo de 10% do valor do investimento no caso de empresa isolada e 13% no caso de consórcio, além de habilitações jurídicas, regularidade fiscal e capacitação técnica.

O governo também tem que prestar garantias para mitigar o risco de inadimplência por eventual não pagamento das contraprestações. “São contratos de 20 anos, período no qual a saúde financeira do Estado pode mudar”, observa Luis Eduardo Serra Neto, membro do Instituto Brasileiro do Direito da Construção (IBDiC).

Rodrigo Garcia
secretário de Habitação do Estado de São Paulo

‘Esses empreendimentos devem levar em conta a capacidade de pagamento das famílias, mas também a possibilidade do privado entrar com recursos que ele possa se remunerar lá na frente’

São duas as garantias oferecidas pelo governo ao parceiro privado na PPP. Uma é prestada pela Companhia Paulista de Parcerias (CPP), com o pagamento do valor equivalente a seis contraprestações. A segunda, denominada garantia subsidiária, consiste na oferta de parte do fluxo oriundo da carteira de recebíveis da CDHU para garantir as contraprestações, quando e se esgotadas as garantias oferecidas pela CPP. Para o sócio da Radar PPP, a garantia ideal é a que não depende do orçamento público, que pode ser afetado em momento de crise. “As soluções precisam ser criativas para fugir da lógica do precatório”, afirma.

As empresas precisam ficar atentas à cronologia das licitações. Primeiro é feito um chamamento público, para manifestações de interesse da iniciativa privada. Depois são feitas audiência pública, consulta pública, aprovação final e publicação do edital. No caso da Fazenda Albor, a maior parte do processo já foi feita e a publicação do edital está prevista pela Secretaria de Habitação para acontecer ainda no mês de julho. Já para o lote BBB foi feita uma audiência pública em fevereiro deste ano e o edital está previsto para sair até o fim de 2016.

Em obras
As primeiras moradias do primeiro lote – no bairro do Bom Retiro – estão previstas para serem entregues até o fim deste ano. Todas as 126 unidades serão voltadas para a faixa de HIS, com opções de um dormitório (33 m²) ou dois dormitórios (42 m²). Além desse, estão aprovados ou em processo de aprovação os projetos do empreendimento da Alameda Glete (91 apartamentos) e da Praça Julio Prestes (1.218 unidades). Há ainda a previsão de uso de outros terrenos, como o da Usina de Asfalto da Capital, na Barra Funda, com cerca de 18 mil m².

O investimento total previsto é de R$ 900 milhões da Canopus e R$ 460 milhões do governo. O secretário de Habitação observa que nesse projeto a previsão de receitas acessórias são pequenas diante do volume do contrato, porque os empreendimentos estão localizados dentro da cidade, onde há uma grande oferta de comércio e serviços.

A PPP de São Paulo prevê que o governo doe terrenos públicos para a construção das moradias e pague parte das parcelas dos moradores de baixa renda

Segundo Lucas Mattos, diretor da Canopus, o que atraiu a companhia para a licitação do primeiro lote foi a oportunidade de ser pioneiro no desenvolvimento de um novo modelo para a construção de habitação de interesse social. A Canopus tem interesse, inclusive, na concorrência dos próximos projetos da PPP, que são da Fazenda Albor e do lote próximo ao Metrô.

A empresa não tem experiência em obras públicas, mas é especialista na produção de habitações populares. “Por isso tivemos facilidade para orçar o projeto e entender os desafios desse tipo de construção”, afirma Mattos. Até o momento, os projetos têm andado de acordo com o planejamento da construtora.

Já o projeto da Fazenda Albor é bastante diferente dos lotes do Centro da capital, porque se trata de uma área imensa, coberta de mato e totalmente desocupada. “Lá o objetivo é fazer a integração do desenvolvimento urbano com a oferta de habitação e a mesclagem social. Eu não quero só um bairro de HIS, quero um bairro de classe média integrado com o de classe baixa, fazer um bairro planejado naquela região”, diz Garcia.

A área total do terreno é de 280 hectares, com área loteável líquida de 163 hectares, sendo o restante de área verde preservada. Serão construídas no mínimo dez mil unidades habitacionais, sendo sete mil dentro do sistema HIS, com apartamentos de 40 m² e 45 m², e pelo menos três mil no HMP, com habitações de 50 m². O volume de investimento previsto é de R$ 1,2 bilhão da iniciativa privada e R$ 300 milhões do poder público.

Diferente do lote do Centro, a parte de receitas acessórias na Fazenda Albor é grande, pois será necessária a implementação de comércio local para o atendimento da população do novo bairro, estimada em cerca de 40 mil pessoas – se considerada uma média de quatro moradores por apartamento. O projeto inicial do governo prevê 83 mil m² reservados para comércio (5,1% da área total), além de 208 mil m² para indústria leve e logística (12,5% do terreno).

A Secretaria de Habitação estima que o valor das receitas acessórias seja em torno de R$ 300 milhões. Outra novidade dessa segunda licitação em relação à primeira é que essa receita deverá ficar integralmente com o parceiro privado, diferentemente do lote 1, em que o Estado é sócio na exploração de áreas comerciais dos empreendimentos. “Na Fazenda Albor pretendemos que a área comercial seja do parceiro privado e que ele me recompense com desconto da contraprestação”, diz Garcia.

A MRV explorou no projeto em que apresentou a construção de mais habitações dentro da faixa de HMP. “O projeto precisa de comércio para ser autossuficiente, mas apostamos mais na construção de um número maior de unidades habitacionais do que na implementação de indústria leve”, conta Mendonça.

A implantação de infraestrutura básica (saneamento, pavimentação e rede de iluminação) e de equipamentos públicos também será grande na Fazenda Albor. No projeto inicial estão previstas a construção de 12 creches e escolas infantis, cinco escolas de ensino fundamental e médio, quatro unidades de saúde básica e quatro centros de assistência social. Também estão previstos três centros comunitários, um em cada município em que o terreno se insere, com quadras poliesportivas, campos de futebol, pista de skate, playgrounds, conjuntos de equipamentos para ginástica e edificação de centro comunitário com salão de convivência multiuso, banheiros e cozinha.

“Lá o custo com a infraestrutura provavelmente será coberto pela receita acessória. Mas isso é uma suposição, o que vai definir é o edital”, diz Garcia. A MRV estima que esse investimento em infraestrutura custe aproximadamente R$ 250 milhões.

Também em andamento está o processo do lote 2 na capital, que vai aproveitar os espaços aéreos e o entorno de estações do metrô para a construção de moradias. A Secretaria de Habitação e o Metrô definiram as estações que ficam no eixo da Radial Leste para este lote: Brás, Bresser e Belém.

“No Brás temos uma estação grande, com integração do trem com o metrô, com um espaço aéreo que cabe muito apartamento. No Bresser e no Belém há a oportunidade de fazer uma laje sobre a estação para a construção das moradias e também em terrenos ao redor de remanescentes de desapropriação”, diz o secretário de Habitação. O plano inicial é construir sete mil habitações, das quais 4.900 no sistema de interesse social e 2.100 de moradia popular. Segundo Garcia, a receita acessória aqui pode ser interessante com a construção de shoppings, por exemplo. Neste projeto está previsto que haja contraprestação também para a cobertura das despesas de investimento em infraestrutura, além dos subsídios às famílias de baixa renda e aos serviços de manutenção predial e gestão de condomínio.

José Carlos Martins
presidente da Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC)

‘Obras dentro da lei de licitações são como namoro, já concessões são como casamentos. Tem que estar preparado para entender o modelo e o seu resultado em longo prazo. É uma cultura nova que está sendo criada’

 

Para viabilizar o uso do espaço aéreo dos trilhos para a construção de moradias de interesse social foram necessárias mudanças no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo, que já foram feitas. Também foi necessário consolidar dentro do poder público o conceito previsto na legislação brasileira de direito real de uso perpétuo, uma vez que não é possível aplicar o direito de superfície em um espaço aéreo sobre os trilhos de uma concessão pública.

“Quando compramos um apartamento, temos a propriedade do imóvel mais uma fração do terreno lá embaixo. Como alguém vai ser dono de uma parcela de um terreno que é estação de metrô, que é público? Aí veio o desenvolvimento, isso é previsto no Direito brasileiro, que é o direito real de uso perpétuo. Você tem um contrato comigo e eu vou dar o direito de você usar isso perpetuamente. Isso é muito semelhante a uma propriedade”, explica Garcia.

Após consolidar esse entendimento dentro da Procuradoria do Estado, a Secretaria procurou bancos públicos para saber se empreendimentos com o direito de uso perpétuo são passíveis de financiamento como direito de propriedade e a resposta foi positiva. “Com base nesses dois OKs, estamos fazendo as contas com o Metrô do quanto devemos pagar para que ele ceda o seu espaço aéreo”, conta Garcia. O planejamento do Estado é de que o edital desse lote seja publicado até o fim do ano.

Há ainda o projeto de reurbanização da favela de Tiquatira, na zona Leste de São Paulo. O terreno de 60 mil m² às margens da Marginal Tietê tem previsão de receber duas mil unidades habitacionais, um shopping e uma praça elevada. A área também tem previsão de receber a estação Tiquatira da Linha 2-Verde do metrô. Por falta de verbas federais, no entanto, o andamento da extensão da linha Verde foi suspenso até pelo menos o fim deste ano. “A PPP do Tiquatira só para de pé com a linha do metrô. Estamos com a ideia mais ou menos formatada, com um pré-projeto já feito, mas temos que aguardar a extensão da linha 2 para pensar em licitar”, diz Garcia.

Iniciativas em outros Estados
O projeto de São Paulo é a segunda iniciativa de PPP habitacional no Brasil. O primeiro foi o Jardins Mangueiral, no Distrito Federal, licitado em 2009. O governo cedeu um terreno vazio de 191 hectares, a 16 km do plano piloto, para abrigar o empreendimento com oito mil moradias. O Distrito Federal estuda três novas PPPs habitacionais: a expansão do setor Jardins Mangueiral, o setor habitacional Meireles, em Santa Maria, e São Bartolomeu, em São Sebastião.

Há estudos também na esfera federal e municipal. O ministro das Cidades, Bruno Araújo, disse em maio que o Governo Federal estuda criar um programa habitacional e de saneamento por meio de PPPs para beneficiar a população que hoje não é atendida pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O Ministério criou grupos de equipes técnicas para estudar medidas de captação do capital privado, que receberia terrenos do governo para construir moradias.

A Prefeitura de Campo Grande (MS) também apresentou planos de montar uma PPP para a construção de 300 unidades habitacionais no Jardim Cabreúva e na Vila Planalto, com um financiamento do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). A proposta inicial prevê a construção de prédios com até quatro andares, com o térreo destinado à exploração de áreas comerciais.

Especialistas avaliam que outros Estados e municípios devem seguir o exemplo da experiência do projeto habitacional do Estado de São Paulo. “É um modelo que alia o melhor da iniciativa privada, que é o capital e a capacidade de produção, com a matéria-prima do Estado, que são os terrenos e o poder de legislar”, afirma Luna, do Secovi-SP. Segundo ele, é um processo que exige amadurecimento de todas as partes e cujo segredo do sucesso está no debate exaustivo das regras. “Quanto mais debatido, mais equilibrado será o projeto, o que aumenta as chances de sucesso. Quanto mais empresas interessadas, melhor o projeto.”

Como participar

A PPP de habitação do Estado de São Paulo abre um novo campo de atuação para construtoras e incorporadoras e traz oportunidades de novos negócios em um momento de crise econômica no País. Se preparar para uma concorrência do poder público, porém, demanda adequações.

“Quem não está acostumado a fazer negócios com o poder público pode ter bastante dificuldade”, diz Luis Eduardo Serra Neto, membro do Instituto Brasileiro do Direito da Construção (IBDiC). A primeira delas é entender que em um edital público não se pode negociar o contrato, apenas aderir a ele, explica.

Para participar de qualquer concorrência pública quatro coisas são exigidas: comprovação de habilitação jurídica, regularidade fiscal e trabalhista, qualificação econômicofinanceira e capacidade técnica.

Para a habilitação jurídica é necessário apresentar contrato social devidamente registrado na junta competente e autorização para funcionamento. No caso de empresas de previdência e fundos de investimentos são exigidos documentos complementares, como a declaração de que não se encontram sob liquidação ou intervenção do órgão fiscalizador competente.

No caso de regularidade fiscal e trabalhista é preciso apresentar prova de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), certidão de regularidade perante o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a Seguridade Social (INSS) e certidões de regularidade referente aos tributos municipais, estaduais e federais, além da prova de inexistência de débitos com a Justiça do Trabalho.

Para a qualificação econômica, a empresa precisa apresentar certidão negativa de pedido de falência ou recuperação judicial, balanço patrimonial e demonstrações contábeis do último exercício social e demonstração de capacidade financeira por meio da comprovação de que possui um patrimônio líquido mínimo equivalente a 10% do valor do investimento no caso de empresa isolada e de 13% no caso de consórcio.

Por fim, a qualificação técnica será apresentada pela certidão de registro da empresa no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), além de demonstrar participação anterior em empreendimento que tenha realizado investimentos, com recursos próprios ou de terceiros, em valores estabelecidos pelo edital de acordo com o tamanho do projeto.

Também são exigidas garantias para proposta e execução do projeto. Elas podem ser prestadas em dinheiro, títulos da dívida pública, seguro-garantia ou fiança bancária, admitida a combinação de duas ou mais dessas modalidades. O modelo da PPP de habitação de São Paulo pede para a proposta garantia equivalente a 1% do valor do investimento e para a execução garantia de 3% do valor do contrato.

Os prazos dos editais são informados por meio da publicação no Diário Oficial do Estado (DOE), em jornais de grande circulação e no site da Secretaria da Habitação (www.habitacao.sp.gov.br). No lote 1, do Centro da capital, entre a publicação do edital (setembro de 2014) e a sessão pública para a entrega e abertura dos envelopes (dezembro de 2014) foram três meses. Segundo o secretário da Habitação do Estado de São Paulo, Rodrigo Garcia, o edital da Fazenda Albor deve sair ainda em julho e o do lote 2 do Centro será publicado até o fim deste ano.

Por Thaís Folego

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