Mesmo diante de cenário econômico desfavorável, mercado imobiliário de Brasília e entorno caminha em direção ao equilíbrio

Entre 2010 e 2012, a cidade de Brasília viveu um boom de lançamentos imobiliários. Somente no ano de 2010, por exemplo, foram 17,2 mil unidades lançadas. Com a grande quantidade de oferta, as empresas reduziram os lançamentos na tentativa de conter a alta dos estoques e depreciação dos preços. Isso fez com que o setor reagisse e, desde 2014, caminha em direção ao equilíbrio, mesmo em época de cenário macroeconômico desfavorável, no qual outras praças sofrem para estabilizar a balança entre oferta e demanda.

“Já estivemos piores. Nos últimos anos fizemos poucos lançamentos e mantivemos um número de vendas constante, o que significa que reduzimos estoque. Isso possibilitou que os preços parassem de cair e dá margem para o nosso mercado no curto e médio prazo começar a ter elevação no preço”, analisa Adalberto Junior, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Distrito Federal (Sinduscon-DF). O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) do Setor Imobiliário do Distrito Federal mais recente (abril) está em 4,9%, superando em 0,5 ponto porcentual o desempenho do mesmo mês em 2015. Foram 198 unidades vendidas em abril deste ano, contra 181 imóveis negociados no ano passado. No entanto, em março, esse número foi de 240 unidades e, em fevereiro, de 242. Ou seja, o índice vem caindo há dois meses, de acordo com a pesquisa realizada pelo Sinduscon-DF em parceria com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF).

No último Feirão da Caixa, realizado em maio na capital federal, houve também uma ligeira queda na quantidade de negócios realizados. Neste ano, foram 1.407 contratos fechados ou em andamento, o que gerou um volume de cerca de R$ 220 milhões. Já em 2015, aproximadamente 20 mil pessoas passaram pelo local, onde foram negociados mais de R$ 277 milhões. Ao todo, foram 1.854 contratos fechados.

O principal desafio ao se construir em Brasília, segundo praticamente todos os especialistas consultados pela Construção Mercado, é a dificuldade na aprovação de projetos e também na liberação do Habitese, que pode demorar de seis meses a dois anos. Enquanto o Habite-se não sai, são responsabilidade das empresas as despesas de manutenção e o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Além do custo financeiro, suas imagens também saem arranhadas, uma vez que as empresas acabam sendo malvistas pelo consumidor devido à demora nos trâmites.

“Nós estamos levando de dois a três anos para aprovar um projeto por pura burocracia. Isso acaba de certa forma inibindo o mercado porque você não tem realimentação, promoções, anúncios. É um excesso de burocracia”, alerta Paulo Muniz, presidente da Ademi-DF. Segundo Muniz, em janeiro de 2016, havia aproximadamente 13 mil unidades concluídas no Distrito Federal sem o Habite-se.

A demora na aprovação dos projetos prejudica o planejamento das incorporadoras, fundamental no setor da construção imobiliária. “Como uma empresa se planeja quando não sabe se o projeto vai ser aprovado daqui a seis meses ou daqui a dois anos?”, questiona Eduardo Almeida, sócio da Apex Engenharia, empresa que trabalha nas cidades-satélites com projetos do Minha Casa Minha Vida nas Faixas 2 e 3. De acordo com Almeida, devido aos atrasos na aprovação de projetos, sua empresa reduzirá pela metade o número de funcionários. Nos próximos três meses pelo menos 300 pessoas serão demitidas.

Por uma simples questão de burocracia, a prática também acaba estimulando o distrato, que há três anos atingia o mercado local por outro motivo: o alto número de lançamentos. “Nós chegamos em torno de 40% de unidades distratadas até o final do ano passado, muito por conta desses Habitese que não saíram. As pessoas precisam realizar o sonho da casa própria e não estavam conseguindo”, explica o presidente da Ademi-DF, que também não descarta o desequilíbrio econômico como causador dos cancelamentos. Atualmente esse número está estimado entre 20% e 25%.

ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS DO DISTRITO FEDERAL

Fonte: Ademi-DF/Sinduscon-DF

Outra empresa que tem sofrido recentemente com a demora na aprovação dos projetos é a Construtora Villela e Carvalho. “Eu costumo dizer que compro um lote nos Estados Unidos, aprovo no Brasil e lanço na África”, avalia Eduardo Villela, sócio-diretor da empresa, que chegou a esperar 26 meses por um alvará.

Eixos de expansão
O único empreendimento lançado pela construtora Villela e Carvalho neste ano foi o Allure, um imóvel residencial com 42 unidades de quatro quartos, a preço médio de R$ 2,5 a R$ 3 milhões, localizado no Setor Noroeste, bairro com lançamentos de alto padrão. Com VGV de R$ 130 milhões, a previsão de entrega está programada para março de 2019. Até junho, haviam sido vendidas seis unidades. “A estratégia de venda que adotei foi credenciar as imobiliárias. Então foi feita uma venda de guerrilha, quase boca a boca”, explica Villela.

O Setor Noroeste é uma expansão do Plano Piloto e também considerado o último espaço disponível para lançamentos na região. Atualmente, o bairro possui 14% de toda a oferta do Distrito Federal, perdendo para cidades-satélites como Águas Claras, com 25%, e Samambaia, com 23%.

Outra região considerada promissora é o bairro do Tororó, que fica atrás do Lago Sul, próximo à rodovia estadual DF-140. Trata-se de um terreno de 17 mil hectares, que pode ser ocupado por até 900 mil pessoas. “É uma região que era rural e no novo Plano Diretor foi transformada em área urbana”, afirma Eduardo Villela. Quando liberada para a construção, a região permitirá crescimento horizontal de casas de médio e alto-padrão.

Cidades-satélites
Para o crescimento vertical e produtos mais econômicos, uma boa saída tem sido as cidades-satélites, como Samambaia, Águas Claras, Ceilândia e Taguatinga. Como as três últimas já registraram um grande número de lançamentos nos últimos quatro anos, quem tem chamado atenção é a cidade de Samambaia. “É uma cidade com urbanismo moderno, vias largas e acesso fácil, com destaque para o metrô”, afirma Almeida, da Apex Engenharia. A empresa resolveu apostar na cidade lançando recentemente o Villa Olímpica, empreendimento na Faixa 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, com dois quartos, que possui 20% das 115 unidades vendidas. O VGV calculado é de cerca de R$ 20 milhões.

Atualmente, são os apartamentos de dois e três dormitórios que têm mostrado a melhor liquidez no Distrito Federal. Das 198 unidades vendidas em abril de 2016, 104 foram de dois quartos, e 45 de três quartos. Enquanto a vizinha Águas Claras convive com uma grande oferta, Samambaia segue em ritmo equilibrado. “Houve prejuízo, mas talvez tenha sido a cidade onde os lançamentos e vendas continuaram num ritmo mais ou menos próximo do visto anteriormente”, explica o presidente do Sinduscon-DF, otimista com o desenvolvimento da região.

Por Dirceu Neto

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