Diretor-executivo da Abrainc espera por dias melhores para o setor, que atravessa seu pior momento desde 2004

Confiante em uma recuperação gradual do setor, a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) aguarda por números mais animadores da economia que confirmem suas expectativas. Estudo recente da entidade, o Radar Abrainc-Fipe constatou que o mercado imobiliário atingiu em maio o seu pior patamar para condições de financiamento desde 2004. Seria este o fundo do poço?

Atento aos sinais, como a queda no registro de distratos e a flexibilização das regras da Caixa para estimular o crédito imobiliário, Luiz Fernando Moura, diretor-executivo da Abrainc, não arrisca palpites. “Ainda não acredito em uma melhoria significativa, principalmente nos indicadores de atividade e emprego. É difícil fazer projeções”, afirmou em entrevista à Construção Mercado no final de julho. Importante lembrar que a conclusão do processo de impeachment da presidente afastada Dilma Rousseff estava prevista – até o fechamento desta edição – para a última semana de agosto.

Em seus 34 anos de estrada no setor, com passagens pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), Brookfield e Brazilian Mortgages, que ajudou a fundar. Moura presenciou momentos históricos do mercado imobiliário. “Me lembro dos argentinos chegando ao Brasil no início dos anos 80 e querendo comprar tudo. Era a época do ”dá-me dos”. No Rio, eles compraram quase Búzios inteira. Era difícil encontrar um hotel, pousada ou restaurante que não tivesse sido comprado ou montado por um ”hermano”. Eles chegavam com dólares, trocavam no câmbio negro e levavam sacolas de supermercados repletas de dinheiro em espécie para pagar as parcelas dos imóveis adquiridos.”

Reforçando a característica cíclica do setor, Moura observa que o momento é difícil, mas o País já passou por períodos piores. No Plano Collor, por exemplo, quando, de um dia para o outro, o mercado teve sua liquidez reduzida à zero. “Havia uma imensa dificuldade até para pagar os salários. Prestações de imóveis às incorporadoras e financiamentos imobiliários junto aos bancos tiveram um crescimento brutal nos índices de inadimplência”, acrescenta. Veja a seguir os principais trechos da conversa.

A crise tem provocado uma mudança no perfil de profissionais dentro das incorporadoras. Como a Abrainc vê esse movimento? Isso deve ser revertido tão logo o cenário melhore? Em quanto tempo?
Existe sempre uma adequação das empresas ao momento político-econômico atravessado pelo País. Hoje talvez o número de pessoas contratadas para atendimento ao cliente dentro das incorporadoras, para tentar resolver essas questões relacionadas aos distratos, seja maior que a média histórica.

Como diminuiu a quantidade de obras, o volume de lançamentos, obviamente deve ter diminuído também o número de engenheiros e profissionais da área técnica. É uma adequação natural. A partir da retomada dos lançamentos, a tendência é que as atenções se voltem novamente para a área técnica.

Além disso, a demissão gera um custo elevado para a empresa e vejo que no nosso segmento a opção pelo remanejamento é maior. É importante preservar esse capital humano, que carrega, em muitos casos, a história da empresa.

Estamos em um momento no qual existem empresas que já estão há dois anos sem lançar empreendimentos. Como se preparar para atravessar esse “gap” nos próximos dois anos?
Acho que as empresas no Brasil têm capacidade de se adequar rapidamente às mudanças. Havendo uma demanda por novos lançamentos, certamente as empresas vão se adequar. No momento o foco está na gestão dos estoques. Fisicamente, boa parte do que é tratado como estoque na verdade é unidade lançada e não vendida, mas que ainda está em construção. Seu gerenciamento é mais simples.

Não podemos assumir que seja uma tendência [de melhora da economia], mas a nossa grande torcida é para que pelo menos sinalize para o início de uma alteração, um ponto de inflexão

Qual a tendência para os distratos, problema que aflige o setor desde o ano passado?
Observamos uma redução no número de distratos [queda de 3,1% entre janeiro e maio de 2016 na comparação com igual período do ano anterior, de acordo com os indicadores Abrainc/Fipe do mercado imobiliário]. Considero este ainda um número preocupante, mas que vem caindo ao longo dos últimos meses. Acredito que a queda na solicitação de distrato pode ser atribuída ao perfil dos compradores. Hoje temos consumidores cujo objetivo é a aquisição do bem para residência. Diminuiu aquele perfil do comprador [especulativo] que visa o lucro, comprando no lançamento e vendendo na entrega, e viu suas expectativas frustradas pelo realinhamento de preços.

Na tentativa de conter o avanço dos distratos, entidades do setor imobiliário firmaram em abril um acordo com representantes do Governo e da Justiça, mas o Pacto Global acabou suspenso. Como estão as discussões sobre o assunto?
Em agosto, o pacto foi suspenso por mais 90 dias para que outras entidades, seja do lado dos consumidores ou dos incorporadores, pudessem fazer parte do acordo. A troca de informações com as entidades envolvidas na questão é constante. No momento se trata mais de uma questão de forma do que de conceito.

Qual o perfil do comprador atual? Que tipo de ajustes as incorporadoras precisaram fazer para atendê-lo?
O comprador atual é aquele que está adquirindo a unidade para morar e a maior parte deles está comprando o primeiro imóvel. Tem algumas empresas que atuam em vários segmentos e estão restringindo sua atuação em novos lançamentos para esse público que tem demandado as unidades.

Qual sua análise sobre os primeiros contatos com a equipe do governo interino de Michel Temer?
Temos nomes inquestionáveis nesse governo. Uma equipe econômica basicamente formada por pessoas do mercado. São técnicos, pessoas de muito bom nível. Esperamos que eles consigam fazer as reformas necessárias para colocar o País novamente em uma trajetória de crescimento. Estou otimista.

As recentes medidas de flexibilização de crédito anunciadas pela Caixa são suficientes para estimular uma reativação do crédito imobiliário? É um bom momento para comprar imóvel?
Acho que as mudanças são boas, mas não são suficientes. Precisamos de outras medidas, como baixar a taxa de juros, controlar a inflação, aumentar a concessão de crédito. São medidas que tornariam a tomada de decisão para lançamento de novos empreendimentos e para aquisição de novas unidades mais rápida e mais segura.

Esta talvez seja, devido aos preços mais pressionados, uma janela de oportunidade para quem tem capital disponível fazer excelentes aquisições.

Obviamente é preciso levar em conta uma série de fatores: a oportunidade certa, no bairro que a pessoa deseja morar, no tamanho e preços compatíveis com seu interesse. Se você tem o capital, esse é o momento de tomar a decisão de adquirir um imóvel.

A securitização surgiu como uma boa opção para as incorporadoras que buscavam outras alternativas de funding via mercado de capitais (CRI, FII, FIDC, private equity, debêntures) no início da década. Ela ainda é uma boa opção?
Sim, é uma boa opção, porém o que tem prejudicado esse mercado são duas coisas. Primeiramente a taxa de juros elevada. Competir com uma Selic de 14,25% é muito difícil. Outro ponto importante é que o mercado secundário de negociação desses títulos precisa ser fortalecido. Enquanto não tivermos um mercado secundário forte, não vamos conseguir fazer com que ele deslanche.

Como os títulos são de longo prazo, o investidor precisa ter a segurança de que terá um comprador caso precise vendê-los ao longo do período de vigência dos títulos. Precisamos ter um market maker, que vai formar o preço desses papéis, garantindo que o investidor terá condições de sair no meio da vida desses títulos. São ações que fortaleceriam o mercado secundário.

Em 2016 não foram registradas contratações na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida (MCMV). O governo relançou a faixa 1,5 e se comprometeu em retomar as obras paradas da faixa 1. Acredita que, como o ministro das Cidades, Bruno Araújo disse, o MCMV precisa “ser salvo”? Como salvá-lo?
Concordo. O MCMV deixou de ser um programa de governo e passou a ser um programa de Estado. Seu foco é a habitação popular. O Brasil tem um grande déficit habitacional, acima de cinco milhões de unidades, que está concentrado no público que é atendido pelo programa.

A faixa 1 depende de recursos orçamentários. Em um País com um déficit de R$ 170 bilhões nas contas públicas, certamente é mais difícil encontrar espaço para muitas obras na faixa 1. Mas o ministro prometeu que irá respeitar todos os contratos em execução, ou seja, as obras que estão em andamento serão concluídas, e que pretende contratar alguns empreendimentos dentro da faixa 1 assim que as obras que estavam paralisadas forem terminadas. Acredito que isso irá ocorrer.

Definida a situação [política] fica aberto o espaço para a adoção de medidas de efeito mais prolongado

Como recuperar a empregabilidade do setor?
O crescimento econômico consequentemente irá recuperar o emprego. Quando falamos de desemprego o menos importante é quem está empregando. Pouco importa se ele é empregado terceirizado, funcionário da empresa ou da incorporadora. Para quem vive a situação, principalmente para a família que está sofrendo com a falta de comida em casa, o mais importante é ter um salário no final do mês que a sustente.

Na minha avaliação os ajustes propostos para a CLT podem ajudar. É uma discussão eterna. Temos muitas situações difíceis para resolver no Brasil, mas se não acreditarmos vamos parar de trabalhar para que as coisas aconteçam. Tem que acordar todo dia e dizer: hoje vamos ter de avançar um pouquinho mais.

A Abrainc desenvolve ou apoia algum trabalho voltado para a capacitação de trabalhadores? Como melhorar a eficiência nos canteiros de obras?
Apoiamos sim. No momento temos um guia de boas práticas nos canteiros de obra que está para ser lançado. Além das recomendações que a Abrainc faz, temos exemplos de ações de associados que são voltadas para a capacitação profissional. Desde a alfabetização até a formação de profissionais como pedreiros, eletricistas, encanadores etc.

Um dos problemas ressaltados por profissionais do setor é que existem investidores interessados em entrar no mercado, mas falta projeto e planejamento. Como contornar esse problema?
Não diria que falta projeto e planejamento. As empresas estão retraídas em função da situação econômica. Da mesma forma os investidores também estão avaliando a situação econômica para realização dos seus investimentos. Uma coisa é dependente da outra. Com a melhora da situação econômica acredito que não faltará projeto nem planejamento.

Queremos trazer os investidores de volta, obviamente em uma situação mais equilibrada, mais sustentável, sem os grandes picos para cima ou para baixo, de uma forma mais saudável para o nosso mercado.

Sondagem da Cbic/CNI aponta para uma desaceleração no ritmo de queda na atividade na construção. Embora a insatisfação com as condições financeiras permaneça alta e o acesso ao crédito continue difícil, podemos dizer que estamos no princípio de uma retomada?
Torcemos para isso. Não podemos assumir que seja uma tendência, mas a nossa grande torcida é para que pelo menos sinalize para o início de uma alteração na rota, um ponto de inflexão – um marco. Por enquanto não podemos afirmar. Tomara que seja.

Me lembro dos argentinos chegando ao Brasil no início dos anos 1980 e querendo comprar tudo. Era a época do ”dá-me dos

Qual a expectativa da Abrainc para o Produto Interno Bruto (PIB) da construção e emprego no biênio 2016/2017?
Tudo depende do desenrolar dos acontecimentos em Brasília. É um momento muito difícil para fazer qualquer previsão, pois estamos no limiar de uma mudança política importante. Após a conclusão do processo de impeachment, que ao que tudo indica será confirmado, a atual equipe do governo terá respaldo para tomar medidas econômicas importantes como a questão do teto de gastos [que está em tramitação no Congresso] e a reforma previdenciária.

Isso tudo vai ser traduzido em confiança maior no governo, deve acelerar a queda de juros e, com isso, aumentar o crédito e criar condições para o mercado retomar a sua trajetória de crescimento. Será mais fácil promover ajustes para uma correção de rumo na economia. Definida a situação do governo, fica aberto o espaço para a adoção de medidas de efeito mais prolongado.

Radar Abrainc-Fipe
A Abrainc passou a divulgar no início deste semestre, em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), um índice chamado Radar. A partir da combinação de 12 indicadores-chave do mercado imobiliário e econômico distribuídos em quatro esferas (ambiente do setor, ambiente macroeconômico, demanda e crédito imobiliário), a pesquisa tem o objetivo de apresentar uma rápida leitura das condições do mercado.

O índice varia entre zero e dez, sendo zero a condição menos favorável já registrada e dez, a mais favorável. As notas levam em consideração as alterações do mercado imobiliário e resultados próximos de cinco indicam um cenário próximo da tendência histórica do setor. Em maio, no levantamento mais recente, o indicador ficou em 2,5, no pior nível da série histórica, iniciada em janeiro de 2004.

A evolução dos dados mostra que a atual crise, iniciada em 2015, apresenta uma queda brusca da demanda que não foi observada em 2009, quando o Brasil sentiu mais fortemente os impactos da crise internacional de 2008.

Por Fabiana Holtz

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