São Paulo vive expectativa por redução de estoques e novidades legislativas

Assim como a maioria das praças do Brasil, o mercado imobiliário na cidade de São Paulo passa por um momento de redução dos estoques. Em janeiro deste ano, eram 27.014 unidades disponíveis e, em maio, o número caiu para 24.799. No entanto, o recuo tem sido abaixo do esperado, devido à baixa velocidade de vendas. Além disso, as exigências da Lei de Zoneamento e do novo Plano Diretor e o aumento dos custos da produção surgem no radar como fatores de preocupação para os empresários do setor.

Segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o mercado se retraiu em maio. Foram comercializadas 1.059 unidades no mês, volume 10,4% inferior em relaçã o a abril deste ano (1.182) e 50,7% menor ao total vendido em maio de 2015 (2.149). Em meio à baixa velocidade de vendas, maio foi também o mês em que mais houve lançamentos neste ano, de 1.166 unidades.

“O mercado de São Paulo continua passando por um ajuste, que se iniciou no segundo semestre de 2014, em termos de redução de lançamentos. De 2014 a 2015, houve uma redução de praticamente 11 mil unidades lançadas na cidade de São Paulo. Em 2015, foram aproximadamente 23 mil unidades lançadas. Nossa impressão agora é que esse número não ultrapasse 18 mil unidades”, analisa o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Atualmente, o carro-chefe do mercado imobiliário em São Paulo é o produto de dois dormitórios, que representa 37,56% do estoque disponível. Em relação às vendas, a participação é ainda maior, com 42,30% do total negociado em maio. “Hoje o que prevalece no mercado imobiliário são apartamentos de primeira moradia, o que chamamos de necessidades habitacionais”, diz Petrucci, que aposta no “bom e velho dois dormitórios”, como o economista chama o produto que mais vende atualmente na capital paulista.

Na Brasil Brokers, um dos principais grupos de vendas de imóveis do País, os projetos de dois dormitórios tipo econômico têm representado a principal fatia do volume negociado. “É o único segmento que apresentou aumento de lançamentos de 2014 para 2015. Foram lançados 7.800 em 2015 contra 5.800 em 2014. Prevemos até um acréscimo para esse tipo de produto em 2016”, afirma José Roberto Federighi, vice-presidente da Regional São Paulo do grupo.

Em seguida, são os imóveis de um dormitório que preenchem o estoque, com 7.976 unidades. Em dezembro de 2010, a oferta dos compactos era de 455 unidades. Ou seja, em pouco mais de cinco anos, houve um crescimento de mais de 1.700% na oferta desse tipo de produto. Isso se deve principalmente ao surgimento de um novo perfil de comprador que não tinha condição de pagar por unidades maiores.

“São Paulo será uma metrópole de um e dois dormitórios para pessoas solteiras e pequenas famílias. Três e quatro dormitórios serão exceções à regra”, avalia Alexandre Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora e Construtora, empresa especializada em projetos compactos. Para ele, é uma questão de tempo para o estoque existente ser absorvido e os imóveis compactos ditarem a tendência para os próximos anos.

Apesar do cenário econômico desfavorável, o último lançamento da Vitacon, o VN Alvorada, de um dormitório no bairro Vila Olímpia, atingiu 30% de vendas em um mês e meio. Com apartamentos de 25 m² que variam de R$ 300 mil a R$ 400 mil, o empreendimento foi lançado em junho deste ano. Ao todo são 101 unidades, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 60 milhões.

Do outro lado, o mercado de alto-padrão não tem razões para comemorar em 2016. Segundo o levantamento do Secovi-SP, foram apenas 44 vendas de unidades acima de R$ 1,5 milhão em maio. “É um mercado que normalmente é mais lento porque o comprador não precisa do negócio. É hora dele ficar quieto ou aproveitar oportunidades maravilhosas”, explica Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).

‘São Paulo será uma metrópole de um e dois dormitórios para pessoas solteiras e pequenas famílias. Três e quatro dormitórios serão exceções à regra’

Alexandre Frankel
CEO da Vitacon Incorporadora e Construtora

A BKO Incorporadora, que trabalha com unidades comerciais e residenciais de médio e alto-padrão, optou por não fazer lançamentos neste ano e possui atualmente um estoque de cerca de R$ 220 milhões. “No nosso caso, as vendas estão numa velocidade bem mais baixa do que nos anos anteriores. E, obviamente, a situação econômica faz com que o consumidor prolongue a decisão de compra. Hoje, em média, leva de cinco a seis meses para fazer com que o comprador tome essa decisão”, afirma Alexandre Carola, diretor comercial da empresa.

Novas leis
Além da dificuldade com a baixa velocidade de vendas, quem lida com o mercado de alto-padrão em São Paulo terá que se adaptar ao novo Plano Diretor Estratégico (PDE) e também à Lei de Zoneamento, que engessou a variedade de produtos nos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana.

Para o economista-chefe do Secovi-SP, essa limitação de produtos deve inflar o preço dos imóveis, principalmente para unidades de alto-padrão. “Apartamentos com três ou quatro vagas de garagem vão virar mosca branca na cidade. Esses produtos não serão mais construídos pela impossibilidade do Plano Diretor e Lei de Zoneamento. Também terão um crescimento de preço acima do mercado”, avalia.

A possibilidade de vender um imóvel que dificilmente será concebido no futuro com a limitação do novo Plano Diretor, aliás, já tem sido usada como argumento pelas construtoras para atrair o cliente. No caso da BKO, um dos últimos empreendimentos lançados pela empresa, o Casa Viva, no bairro do Brooklin, é exemplo disso. “Aquele é um produto que não se repete mais no bairro, devido à restrição do gabarito e do tamanho médio da unidade”, explica o diretor comercial da incorporadora.

‘Acho que as pessoas vão buscar um pouco mais adensar as regiões metropolitanas, fato que já vem acontecendo com a aprovação do Plano Diretor. O cara que mora em São Paulo, se quiser continuar morando aqui, vai ter que pagar o preço do apartamento que está sendo praticado’
Alexandre Carola
diretor comercial da BKO Incorporadora

O Casa Viva é um empreendimento de alto-padrão que foi construído no chamado miolo de bairro e possui como diferencial uma planta com duas sacadas, oferecendo iluminação natural e ventilação cruzada. Até julho deste ano, foram vendidas 30 das 72 unidades. Com um VGV de R$ 110 milhões, é constituído de apartamentos de dois tamanhos diferentes: 106 m² (duas suítes) e BKO145 m² (três suítes), com preços que variam de R$ 1,1 milhão a R$ 1,7 milhão.

Como a Lei de Zoneamento foi sancionada há apenas cinco meses e ainda há muitos projetos aprovados com base no Plano Diretor anterior para serem lançados, pouco se sabe, por enquanto, qual será o efeito sobre os preços. “O que manda no preço do imóvel é o preço do terreno. Como o Plano Diretor desalinhou os preços dos terrenos por conta de outorga onerosa e potencial construtivo, nós temos uma grande interrogação. Ao longo dos eixos da transformação urbana, tenho impressão de que terá uma valorização. Nas boas localizações (mesmo fora dos eixos), também acho que vão subir [os preços]”, afirma Odair Senra, do SindusCon-SP.

Vale lembrar que, segundo o índice FipeZap, o metro quadrado na cidade de São Paulo teve queda real nos últimos 12 meses até junho, registrando um acréscimo nominal de 0,58%, enquanto a inflação esperada – medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – para o período é de 8,88%. A cidade de São Paulo tem o segundo metro quadrado mais caro do País (R$ 8.630/m2), ficando atrás apenas do Rio de Janeiro (R$ 10.251/m²).

Com o novo Plano Diretor, também aumentou a outorga onerosa, fator que, somado à escassez de terrenos com potencial construtivo em São Paulo, deve pressionar o acréscimo no preço dos imóveis. “Por isso que insistimos em falar que o preço do estoque costuma ser preço de oportunidade. Vemos que os incorporadores têm feito ginástica para conseguir um custo melhor de obra, conseguir comprar um bom terreno, para fechar melhor essa conta”, conta Mirella Parpinelle, diretora de atendimento e marketing da Lopes.

O último lançamento da Vitacon, o VN Alvorada, tem um dormitório e 25 m² e atingiu 30% de vendas em um mês e meio

Para o CEO da Vitacon, o principal problema do novo Plano Diretor é o encarecimento, seguido da restrição de tipologia. “A produção ficou mais cara. Isso é muito perigoso, pois você começa a afastar as pessoas da cidade em vez de atrair novas”, afirma Frankel, que prevê uma suboferta no mercado em dois anos, devido à baixa produção atual.

Região metropolitana
Com as dificuldades crescentes para construir na cidade de São Paulo, mercados vizinhos começam a chamar a atenção das construtoras. “Acho que as pessoas vão buscar um pouco mais adensar as regiões metropolitanas, fato que já vem acontecendo com a aprovação do Plano Diretor. O cara que mora em São Paulo, se quiser continuar morando aqui, vai ter que pagar o preço do apartamento que está sendo praticado”, afirma Carola, da BKO Incorporadora.

A Região Metropolitana de São Paulo é composta por 39 municípios (incluindo a capital paulista). “Temos polos importantes, como Guarulhos, Osasco, Santo André, São Caetano, São Bernardo. Essas cidades se aproveitaram muito das limitações de São Paulo e dessas mexidasdo Plano Diretor para crescerem”, explica o vice-presidente da Regional São Paulo da Brasil Brokers.

Nessas cidades, o mercado absorve praticamente todos os tipos de produtos, desde projetos do Programa Minha Casa Minha Vida até empreendimentos de alto-padrão. Em maio, foram 784 vendidas na região, contra 496 unidades negociadas em abril, configurando aumento de 58,1%. Assim como na capital paulista, os imóveis de dois dormitórios apresentaram os melhores resultados. Das unidades comercializadas, 75,5% tinham preço de até R$ 500 mil.

Por Dirceu Neto

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