Construtoras encontram dificuldades para remediação integral de terrenos

Há cinco anos Pedro* se vê vizinho de um enorme terreno praticamente abandonado à frente de uma borracharia em Santo Amaro, na zona Sul de São Paulo. Ele conviveu com o lixo, o mau cheiro, escavações e, agora, assiste à total paralisação da construção daquilo que seria um grande empreendimento residencial, com seis torres de alto padrão.

Morador da região desde a década de 1970, Pedro assistiu de perto aos tempos de prosperidade daquele terreno. “Trabalhava gente demais aqui, funcionava dia e noite, era muito agitado”, lembra. Trata-se da antiga fábrica da Bristol-Meyers Squibb. Em 2010, a farmacêutica, que estava no Brasil há mais de 50 anos, encerrou suas atividades após viver anos de ouro entre 1993 e 1999, quando era considerada a melhor empresa do setor em operação no País. No local restou uma área avaliada em cerca de R$ 60 milhões, segundo o historiador Carlos Fatorelli.

O terreno, adquirido pela Tishman Speyer Brazil sob a empresa TS-1 Hípica Desenvolvimento Imobiliário, apresenta contaminação de solo superficial, do subsolo e das águas subterrâneas, segundo o relatório de Áreas Contaminadas e Reabilitadas no Estado de São Paulo, realizado anualmente pela Cetesb. Foram encontrados metais, solventes halogenados, solventes aromáticos e hidrocarbonetos totais de petróleo.

Segundo o documento, a medida de remediação a ser aplicada é a remoção de solo. Isso não seria um problema não fosse o tamanho da área, que ultrapassa os 50 mil m² que seriam de responsabilidade conjunta tanto de quem contaminou quanto do atual dono da área. Segundo a Cetesb, o processo está em fase de apresentação do Plano de Intervenção – quando a empresa envia ao órgão as ações, técnicas e cronogramas da remediação do terreno.

Não se sabe exatamente o motivo da interrupção dos trabalhos nesta área – contatada, a Tishman Speyer Brazil optou por não se pronunciar. Observadores do mercado imobiliário, no entanto, apostam que o alto custo para a remediação tornou o empreendimento inviável, dada a gravidade da contaminação. Este poderá ser um cenário cada vez mais comum caso torne-se consenso a tese de remediação integral. O entendimento, que há alguns anos vem sendo apresentado pelo Ministério Público (MP), busca invalidar a atual legislação do Uso Declarado, prevista na lei estadual paulista nº13.577 de 2007.

Na prática, um terreno contaminado tem sua remediação prevista a partir da utilidade pretendida ao imóvel, em uma clara política de controle de risco, inspirada nos modelos alemão e holandês de gestão de áreas contaminadas. Considerada hoje uma das principais agências de controle ambiental e saneamento do mundo, a Cetesb aprova e autoriza o plano de remediação combinando informações sobre os riscos que os contaminantes oferecem, os meios em que estes estão e serão propagados e a finalidade do imóvel que será construído.

No entendimento do MP, este tipo de tratamento não é suficiente – os responsáveis legais por uma área contaminada devem ser incumbidos da recuperação integral do solo, independente do fim a que se destina, trazendo a área para a condição mais próxima do original, tanto do solo quanto da água.

“Com isso, nossa legislação de remediação ambiental, considerada das mais modernas do mundo, está passando por um momento de polêmica”, afirma Rodrigo Passaretti, especialista em direito ambiental do Bicalho e Mollica Advogados. “Enquanto a lei fala em parâmetros suficientes para preservação da saúde humana, o MP tem apontado que se a remediação não for integral, ela é ilegal.”

A situação gera grande insegurança jurídica, ao passo que, a qualquer momento, o MP pode intervir. Ao reabrir esses processos, as consequências são pouco previsíveis, podendo chegar até ao embargo da obra ou cassação do Habite-se. Mais que isso, a exigência de reparação integral pode elevar os custos da obra a níveis inviáveis para absorção do mercado. Considerando que mais de 60% das remediações hoje são feitas pela iniciativa privada, não é difícil imaginar quantas empresas desistiriam de remediar terrenos.

“O Ministério Público se coloca em um mundo ideal, onde qualquer coisa é possível em termos de custo, desconsiderando as possibilidades do gerenciamento ambiental”, diz Passaretti. “Se essa tese passar a ganhar processos, o mercado imobiliário vai parar.”

Segundo o consultor Álvaro Gutierrez Lopez, especializado em geologia, resíduos e áreas contaminadas, do ponto de vista técnico o risco deve ser administrado. “Para um estacionamento, pode não haver perigo, mas para uma creche, por exemplo, estes são riscos intoleráveis. Por isso o gerenciamento baseado na utilidade do solo”, sinaliza. “Mesmo na Holanda, que é a maior referência no assunto, o debate que definiu a obrigatoriedade da remediação integral foi suplantado devido à inviabilidade comercial desta prática.”

Primeira vitória
Em março deste ano, o Tribunal de Justiça de São Paulo apresentou sua primeira decisão sobre a matéria – favorável à incorporadora Helbor, acionada pelo plano de descontaminação previsto para um empreendimento em Pinheiros, na zona Oeste de São Paulo. No local funcionava um posto que contaminou as águas subterrâneas com combustíveis automotivos e solventes aromáticos, devido à má armazenagem dos produtos.

Responsável pelo caso, Pedro Bicudo, sócio da Lobo & Ibeas Advogados, entende que se trata de uma tese jurídica do MP, sem fundamento técnico – especialmente porque a Cetesb também obriga a remediação integral quando necessário.

Segundo o advogado, o TJSP entendeu que não há termos absolutos para avaliação da contaminação de um terreno e que o risco faz parte do desenvolvimento da cidade, atribuindo aos técnicos da Cetesb a competência para avaliar riscos e arbitrar sobre as remediações necessárias em cada caso.

No terreno em questão, a medida de remediação aprovada pela Cetesb é a de Atenuação Natural Monitorada, que custaria à Helbor valor cerca de nove vezes menor que o proposto pelo MP.

Custos e oportunidades
É praticamente impossível estabelecer uma faixa de preços para remediação de solo. “Cada tipo de contaminante exige um tratamento diferente, não é possível estimar o custo sem a análise prévia do terreno”, explica Claudia Nakamoto, engenheira que atua em consultoria especializada na remediação de solo. Há tratamentos físicos, químicos e biológicos para uma infinidade de elementos que contaminam o solo e a água em concentrações, estados físicos e profundidades diversas.

É a combinação desses fatores que compõem o preço da remediação que podem até inviabilizar a obra comercialmente. “Empresas já desistiram de empreendimentos no meio do processo, percebendo que o preço plausível para as unidades vendidas não cobriria o total dos investimentos acrescidos do custo de remediação”, explica Elton Gloeden, gerente do departamento de Áreas Contaminadas da Cetesb.

* o nome do entrevistado foi alterado para manter seu anonimato

Alexandre Soares, Gerente de Projetos Sênior da AECOM do Brasil, subsidiária brasileira de uma das principais multinacionais no ramo, aponta que “não existe uma solução que se aplique e que tenha a melhor relação custo/benefício para todos os casos”. O custo para remediação pode variar de R$ 500 a R$ 15 mil por metro quadrado. Essa faixa tão larga se deve ao grande número de variáveis a serem consideradas como tipo de contaminante, tecnologia empregada, tempo disponível para a conclusão da remediação, entre outros. “Quanto melhor e mais preciso o entendimento do problema, mais fácil e, consequentemente, menos custosa será a solução do mesmo.”

Luiz Fernando Moura, diretor-executivo da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), explica que as melhores oportunidades de negócio ainda estão nas grandes cidades como Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte. “As grandes áreas que acabaram restando em cidades maiores abrigaram indústrias ou estão próximas a córregos ou rios contaminados”, diz.

Em abril de 2000, o Condomínio Barão de Mauá, na região do ABC paulista, foi palco de uma explosão causada por acúmulo de metano

Especialmente quando há maior valorização da área ou o valor agregado das unidades eleva as margens para incorporadora e construtora, assumir a descontaminação pode ser um bom negócio. “Sabe- se que vai gastar muito quando se tem uma descontaminação pela frente. Assumir esse custo não é uma vantagem quando a empresa pretende levantar um empreendimento de médio ou baixo padrão”, explica Moura. “Há casos em que, ainda que o terreno fosse cedido gratuitamente, a remediação ficaria cara o suficiente para inviabilizar um empreendimento de margens estreitas.”

Por outro lado, a descontaminação e o empreendimento podem ser um sucesso em áreas valorizadas. “Para nossos empreendimentos, precisamos de terrenos grandes e hoje essas áreas remetem a áreas que foram industriais”, explica Mila Soares, gerente de incorporação da Rossi Residencial. Mila explica que são raras as situações em que o custo da descontaminação chega ao insustentável – quando isso acontece, a empresa desiste do empreendimento. “Já desistimos de algumas áreas pelo fato do contaminante apresentar uma característica de remediação tão delicada que o custo acaba impeditivo.”

Antes mesmo da aquisição do terreno, a Rossi já contrata um estudo preliminar que verifica documentos históricos que sinalizem quais tipos de empreendimentos já passaram pela área mesmo no passado mais remoto. “Tendo algum indício da contaminação, partimos para a confirmação e para o estudo de viabilidade.” O objetivo é garantir que não haja nenhuma margem para dúvida sobre a viabilidade do terreno até o contrato de compra e venda ser firmado.

Cenário e riscos
Somente no Estado de São Paulo são mais de cinco mil áreas já mapeadas pela Cetesb como pontos de contaminação de solo ou de água. A maior parte desses terrenos abrigou postos de combustíveis e, em menor número, indústrias. Elton Gloeden, da Cetesb, afirma que ainda são poucos os terrenos em tratamento, considerando o número de áreas com forte potencial de recuperação. “Observando a experiência de outros países, estamos no começo do trabalho – nos Estados Unidos, por exemplo, há um milhão de áreas já mapeadas”, explica.

As áreas industriais antigas, em processo de revitalização, apresentam frequentemente a contaminação por metais e compostos organoclorados. É o caso de regiões como a Vila Prudente, na zona Leste de São Paulo, o arco do Tamanduateí ou cidades como Campinas e os municípios do ABC Paulista. “Existe grande interesse da construção civil nessas áreas, uma vez que é crescente o número de propostas de reabilitação e reutilização de terrenos outrora contaminados”, diz Gloeden.

No interior do Estado, bem como nas regiões mais centrais da cidade, a maior frequência de contaminação é pela operação de postos de combustível, com ocorrência de vazamentos e liberação de substâncias presentes na gasolina.

Mesmo diante de toda a fiscalização, Gloeden ressalta que construir em terrenos não remediados é um grande risco – não só do ponto de vista legal, mas também social e econômico. Todos os compostos, tanto os industriais quanto os combustíveis, não só contaminam a água subterrânea como também podem, na forma de vapor, penetrar nas edificações e provocar doenças a depender do nível de exposição dos usuários do empreendimento.

O Ministério Público se coloca em um mundo ideal, onde qualquer coisa é possível em termos de custo, desconsiderando as possibilidades do gerenciamento ambiental

Rodrigo Passaretti
especialista em direito ambiental do Bicalho e Mollica Advogados

No começo dos anos 2000, as construtoras e incorporadoras ainda faziam certa pressão política para afrouxar as exigências de remediação de solo. A despeito do arcabouço legal moderno e bem estruturado, ao contrário do que acontece em países como Estados Unidos, Alemanha ou Holanda, os governos brasileiros ainda não ofertam incentivos financeiros ou fiscais às incorporadoras engajadas na aquisição de terrenos contaminados para tratamento e posterior reutilização.

No entanto, acidentes emblemáticos aumentaram as preocupações com o assunto gerando, assim, o entendimento de que é papel também das empresas usar seu poder econômico a favor da manutenção ambiental.

Um desses casos é o do Condomínio Barão de Mauá, em Mauá, na região do ABC paulista. Em abril de 2000, o condomínio, que já era habitado, foi palco de uma explosão causada por acúmulo de metano. O incidente atingiu dois operários que faziam manutenção no condomínio – um morreu e outro sofreu queimaduras de terceiro grau e deformações permanentes. Segundo relatório da Associação de Combate aos Poluentes (ACPO), análises químicas detectaram a presença de compostos orgânicos voláteis considerados cancerígenos.

Dos 54 prédios construídos no condomínio, 11 estavam sobre a área contaminada que anteriormente pertencia à empresa de amortecedores Cofap. Segundo a Cetesb, a área havia sido aterrada com resíduos sólidos industriais. Não havendo qualquer controle do imóvel, substâncias tóxicas e clandestinas foram depositadas ali inadequadamente – solo, subsolo e águas subterrâneas foram contaminados.

A farmacêutica Bristol-Meyers Squibb encerrou suas atividades no Brasil em 2010 e deixou uma área avaliada em cerca de R$ 60 milhões

Na ocasião, somente a SQG Empreendimentos e Construções, responsável pelos edifícios, foi multada. Mais tarde, após ação civil pública movida pelo MP, a Administradora e Construtora Soma, a SQG Empreendimentos e Construções e a Paulicoop Planejamento e Assessoria a Cooperativas passaram a responder pelo incidente. O processo de recuperação foi iniciado em junho de 2015, após aplicação de multa de R$ 45 mil por dia de atraso no início da remediação, previsto para outubro de 2014.

Em Campinas, no condomínio Parque Primavera, a prefeitura tomou as rédeas para remediação da área. Foi aberta uma licitação para o plano de descontaminação que custará R$ 3 milhões, o mais caro da história do município. Os problemas foram identificados em 2001, quando a Cetesb divulgou um laudo apontando a quantidade de gases de compostos orgânicos cancerígenos no subsolo, resultado da atividade de uma empresa de solventes que funcionou no local entre 1970 e 1990.

É exatamente por todo esse risco que Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, entende que as atuais exigências da Cetesb estão adequadas. “Não há exagero. Esse tema é sensível e preocupante”, diz.

O tempo para remediação de um terreno também é um fator comercialmente limitante. Atualmente, um processo de remediação leva cerca de dois anos até que seu laudo final seja emitido pela Cetesb. Na maior parte dos casos, após esse laudo o início das obras está autorizado. No entanto, a depender do tipo de contaminante e remediação, são solicitados mais dois anos de monitoramento antes do início das obras. “Para um empreendimento comercial, por exemplo, se levar mais do que dois anos fica inviável”, comenta Yazbek. “Em três ou quatro anos tudo muda – a economia, a sociedade, os hábitos. Na construção civil somos muito dependentes dos fatores socioeconômicos para o sucesso de um empreendimento.”

De quem é a responsabilidade
Por um lado, há o interesse de venda dos terrenos contaminados – especialmente das indústrias, que saem em busca de melhores oportunidades de operação das suas unidades. Do outro, há o interesse das incorporadoras em adquirir terrenos para o desenvolvimento de empreendimentos.

Por lei, o ônus da remediação é do responsável pela contaminação. Em outras palavras, quem sujou deve limpar. Na prática acontecem negociações que, uma vez previstas em contrato e na matrícula do imóvel, passam a ter valor legal. Há casos em que a incorporadora só faz aquisição do terreno mediante êxito na descontaminação, em outros o comprador assume o ônus e, em uma terceira condição, ambos dividem os custos – e possíveis multas mediante não cumprimento do plano de remediação. Todos os detalhes do plano devem estar pormenorizados no contrato para evitar conflitos posteriores.

O consultor Álvaro Lopez lembra que, ainda que haja acordo previsto em contrato, a compradora do terreno poderá acionar o responsável pela contaminação juridicamente após a compra do imóvel. Até mesmo o poder público pode intervir e custear o processo de remediação, como no caso do condomínio de Campinas.

No caso de incorporadoras de pequeno e médio porte, a regra é a mesma, no entanto, devido aos altos custos de uma remediação, observadores do mercado imobiliário entendem que não é praxe que essas empresas se incumbam da totalidade deste passivo.

PASSO A PASSO DO GERENCIAMENTO AMBIENTAL
■ Avaliação preliminar: avaliação inicial, realizada com base nas informações disponíveis visando a fundamentar a suspeita de contaminação de uma área e com o objetivo de identificar as fontes primárias e potencialidades de contaminação.
■ Investigação confirmatória: confirmar a existência ou não de contaminantes acima do valor de intervenção da Cetesb.
■ Investigação detalhada e avaliação de risco: avaliação detalhada das características da fonte de contaminação e dos meios afetados, determinando os tipos de contaminantes presentes, suas concentrações e sua dinâmica de propagação. Nessa mesma etapa, é apresentado pelo interessado a avaliação de risco à saúde humana.
■ Plano de intervenção e monitoramento: apresentação das ações necessárias para controle e eliminação das fontes de contaminação, técnica de remediação, cronograma de execução e de monitoramento, este último necessário para atestar que os índices de contaminação permaneceram abaixo dos valores de intervenção da Cetesb.
■ Termo de reabilitação para o uso declarado: caso os índices de contaminação permaneçam abaixo dos valores de intervenção, a Cetesb emitirá o termo de reabilitação, no qual atestará que o imóvel está reabilitado para o uso pretendido no local.

Fonte: Bicalho e Mollica Advogados

PENALIDADES
Conheça as penalidades que podem ser aplicadas em São Paulo, em caso de descumprimento do procedimento de gerenciamento ambiental segundo o artigo 85 do Decreto Estadual 59.263:

■ Advertência
■ Multa simples; multa diária; embargo; demolição; suspensão de financiamento e benefícios fiscais
■ Multas previstas nos termos de ajustamento de conduta (TACs) firmados com os órgãos competentes e com o próprio Ministério Público. O valor das multas varia caso a caso, mas é comum a previsão de pagamento de multas compensatórias e diárias para o caso de descumprimento.

Fonte: Bicalho e Mollica Advogados

Por Bárbara Ladeia

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