Revitalização e readequação: falta de conhecimento técnico ainda prejudica avanço do segmento

A realização de um bom retrofit pode mudar a finalidade de uma edificação, elevar sua vida útil e até mesmo colaborar para a revitalização de um bairro. Cabe destacar que a renovação proporcionada pela técnica não é apenas estética. Além disso, Renata Marques, arquiteta e diretora do escritório que leva seu nome, explica que ainda existe uma confusão entre retrofit e reforma por parte de alguns profissionais do mercado de construção civil.

O retrofit engloba a modernização de uma edificação – ou de parte dela – levando em consideração os aspectos técnicos e estéticos, que podem ou não ser preservados em alguma medida. Essa modernização inclui também a adequação de sistemas e medidas antigos para normas técnicas atuais. “Para fazer um retrofit precisamos de uma avaliação técnica, estética e também de uso das pessoas que habitam o local, da realidade da edificação e da necessidade daquela população específica, que não é a mesma do vizinho”, conta a arquiteta. “Existem ainda as normas de acessibilidade que são muito aplicadas hoje em edifícios bem antigos, com portaria mais elevada”, acrescenta.

A finalidade e uso de uma edificação também podem ser alterados com o retrofit. “Há uma alteração da estrutura física como um todo, não necessariamente a estrutura do prédio, mas as instalações e revestimentos, por exemplo. Pode ser uma mudança de residência para comercial – e vice-versa -, mas também sair de um padrão residencial para outro”, explica Luiz Sergio Franco, professor do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP). Como não existe necessariamente compromisso com as características estéticas originais, o retrofit também se diferencia das obras de restauração.

Com a gama de áreas e instalações que podem passar por retrofit e as normas técnicas envolvidas, a diversidade de profissionais necessários também é grande e deve ter atenção especial. “Geralmente o cliente procura por algum arquiteto ou um grupo de arquitetos especialista na área de retrofit ou reformas. A partir daí, o arquiteto precisa fazer avaliações e vai procurar um engenheiro calculista, um engenheiro estrutural. O arquiteto vai direcionar qual profissional procurar, dependendo de cada obra”, explica Guilherme de Castro, engenheiro civil da Tomazeli Tecnologia e Engenharia (Toten).

A documentação do edifício e sua análise criteriosa por um arquiteto é o primeiro passo para um retrofit bem-sucedido, segundo Renata. “Não adianta sair quebrando. Precisa de uma gestão técnica competente e a integração das disciplinas para ter um bom resultado e se cercar de laudos, normas. Deve ser emitido também, no final da obra, um memorial orientativo para fazer manutenções preventivas. Isso tudo é fundamental”, avalia.

Formação e execução
De acordo com os especialistas consultados pela Construção Mercado, a ausência de cursos específicos para ensinar as técnicas do retrofit prejudica o segmento. “Se tivesse uma cadeira de retrofit nas escolas de arquitetura, assim como surgiu a de patologia das construções no meio acadêmico, a próxima geração teria uma melhora da consciência do que é e como fazer. Muitas construtoras não adotam esse tipo de trabalho devido à falta de conhecimento técnico focado neste mercado”, afirma Alexandre Tomazeli, engenheiro civil e diretor técnico da Toten.

Se bem-executado, o retrofit proporciona enorme ganho de vida útil para as edificações. O professor Franco conta que é possível prolongar a vida de uma edificação em até 50 anos. “O retrofit, na verdade, é quase como uma reconstrução. Você vai fazer a fachada, o piso de novo etc. A pessoa que compra um estúdio feito em um prédio antigo espera que ele tenha uns 50 anos de vida útil”, diz.

Incentivo fiscal
Apesar do ganho de vida útil que os empreendimentos podem obter com o retrofit, ajudando a revitalizar bairros e até evitando acidentes devido à deterioração da área externa, há pouco incentivo fiscal para quem investe nesse tipo de obra. Em algumas cidades do País existem leis que preveem descontos no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para ações de revitalização de fachadas. Porém, os benefícios geralmente contemplam imóveis tombados em áreas de especial interesse arquitetônico. É o caso da lei 12.350 de 1997, que concede incentivo fiscal para proprietários ou patrocinadores de obras de recuperação externa e conservação de imóveis tombados na área de abrangência do Procentro – um programa de requalificação urbana que abrange o Centro antigo da capital paulista.

Obter o benefício não é fácil. Até 2010, somente 17 edifícios, todos ilustres por sua arquitetura, foram aprovados. “Temos pouca cultura de retrofit. Quando viajamos para o exterior, para Londres, para as cidades mais antigas dos Estados Unidos, é muito comum ver prédios com 400, 500 anos, com gente morando. Com certeza já passaram por vários retrofits. Estamos começando a ganhar um pouco de expertise, principalmente aqui em São Paulo, com esse movimento de valorização do Centro”, afirma o professor da Poli-USP.

No Rio de Janeiro existe o Bolsa Restauração, um programa que incentiva proprietários e inquilinos a reformarem imóveis tombados nas áreas do Centro e da Zona Portuária.

O retrofit já está consolidado no País?
LUIZ SERGIO FRANCO – No mercado de construção no Brasil é muito bom fazer uma obra nova, mas fazer obra em cima de uma edificação já existente é bem complicado, tanto do ponto de vista de custo, de planejamento, da operação etc. Tudo é um pouco mais complicado.
ALEXANDRE TOMAZELI – As pessoas estão começando a enxergar as vantagens do retrofit, porque estão vendo que para construir coisas novas os terrenos estão ficando muito distantes e tem se perdido muito tempo de deslocamento.
FRANCO – Ao longo do tempo, as normas urbanas fizeram com que restringissem o uso do solo. Hoje esses prédios no Centro, ocupando o terreno todo, são impossíveis de serem feitos novamente. Muitas vezes as empresas usam o retrofit para manter esse aproveitamento e entram algumas questões que são delicadas. Geralmente os prédios antigos ou não têm garagem ou não têm vagas suficientes para todo mundo, a caixa de escada não atende as normas de segurança que existem hoje. Há uma série de adequações a serem feitas que, às vezes, são complicadas.

Os custos de um retrofit são tão altos quanto o de uma construção iniciada do zero?
RENATA MARQUES – Depende, tem tantas variantes em cima de tudo isso.
FRANCO – É uma questão da inteligência que precisa ser avaliada em cada situação. Às vezes algumas peças saem muito caras, como as esquadrias. É preciso ponderar se vale a pena recuperar ou trocar itens desse tipo.
RENATA – Vale uma análise técnica para saber quais são os anseios com a modernização e avaliação de custo, de viabilidade e de execução. Se é possível ou não executar.
FRANCO – A análise tem que ser muito cuidadosa. Recentemente eu estava envolvido no retrofit de um prédio comercial e o arquiteto resolveu deixar as várias janelinhas da fachada e, por dentro, uma espécie de nicho com a troca das esquadrias. Mas no momento em que foram medir esses nichos, algo feito há 50, 60 anos, eles não seguiam um padrão de tamanho. Como fazer algo que você orçou para ser industrializado, umas mil esquadrias, e descobre que cada uma tem uma medida? Esse tipo de surpresa você não pode ter.
RENATA – Por isso, a análise técnica, junto com a viabilidade, é fundamental. É preciso alguém que conheça bem o projeto para escolher a melhor solução.

O nível de reaproveitamento de material em retrofits é elevado?
FRANCO – Depende, quanto mais conseguir aproveitar, melhor será, tanto do ponto de vista econômico como ambiental. No caso do Copan [edifício cartão-postal de São Paulo] dá para aproveitar de 70% a 80% do emboço da fachada, diminuindo o impacto ambiental.

Os conceitos envolvidos no retrofit são difundidos no setor?
PAULO RODRIGUES – Na área de iluminação, os nossos maiores casos de retrofit começaram com essa onda do led. Antigamente falávamos de quantos watts eram necessários e havia certo conhecimento do que isso era. Com o led houve diminuição dos watts e aumento da quantidade de luz, o que chamamos de lumens. É preciso orientar o cliente, porque tem muita coisa barata em iluminação e ele só entende a diferença com os kits de demonstração. Ele enxerga o que é uma luminária profissional para retrofit e vai entender que o que ele tinha antes não é o ideal.
FRANCO – Quando se trabalha com uma construtora, normalmente o contato é com os técnicos, que já conhecem bem os conceitos e sabem avaliar o projeto de retrofit. Quando se trabalha com condomínio, o seu contato nem sempre é com pessoal técnico. No condomínio muitas discussões têm que ser levadas em assembleias e sempre tem alguém que não concorda. Execução de obra com pessoas morando também é complicado.

Existem linhas de financiamento para retrofit?
FRANCO – Não tem linhas específicas. A sequência do desembolso em um retrofit é completamente diferente de uma obra, em que a primeira coisa que você tem a fazer é comprar o terreno. Normalmente o cronograma da Caixa Econômica é completamente diferente, os valores são diferentes e podem extrapolar o limite dos financiamentos oferecidos. Só que você está comparando a pessoa ter um apartamento no Centro da cidade, com infraestrutura, ônibus, uma situação em que o Estado não vai ter mais que investir pra dar infraestrutura por outra de uma obra na periferia, em que o terreno é barato, mas depois tem que botar dinheiro do Estado para ter o ônibus, água, segurança etc.
RODRIGUES – Tenho parceria com um cliente que consegue esses financiamentos para redução de consumo energético. Ele trabalha com painéis solares, não para esquentar água de chuveiro, mas para gerar energia elétrica para a residência, que é outra tendência no retrofit.
FRANCO – Essa questão de financiamento é um ponto fundamental. Para condomínios que querem fazer uma revitalização da fachada, por exemplo, é difícil juntar o valor. Se ele não tem todo o dinheiro, a obra se arrasta e o custo sobe exponencialmente.
TOMAZELI – A Caixa Econômica tem uma linha de reformas em que o condomínio pode colocar o prédio afiançado, mas acho muito arriscado. Além disso, tem de ter 100% de aprovação do condomínio para isso e tem gente que não vai aceitar uma coisa dessas. É bem complicado.

Quais profissionais geralmente são envolvidos em uma obra de retrofit?
FRANCO – Obviamente tem que ter um arquiteto que precisa fazer um levantamento cadastral muito bom. Temos uma grande dificuldade com prédios muito antigos que não têm documentação de projeto nenhuma.
TOMAZELI – Tem que ter alguém de hidráulica, porque há tubulações dentro dos pilares, e alguém de elétrica também. Tudo depende da situação. São cerca de oito, nove profissionais, cada um na sua especialidade, para resolver o problema de um prédio.
RENATA – Precisa ter um profissional que faça uma avaliação técnica correta, para poder instruir todo o conjunto desenvolvido. É fundamental ter um gestor que conheça o projeto. Essa análise precisa ser feita antes da tomada de decisão. Ela é ponto de partida do sucesso ou não do retrofit, é crucial.
FRANCO – O ideal seria tomar as decisões de fazer um projeto, ter plena consciência do que pode e do que não pode. O retrofit é completamente diferente de uma obra nova, pois você parte do zero, orça aquilo e já sabe quanto custa. Quanto menos informação tem, pior é. Eu já fiz retrofit de um projeto de 1950, bonito, feito à mão, mas com materiais que não existem mais.
RENATA – Aí entra a parte da gestão. Geramos uma carta colocando todas as restrições, o que deve ser incluído, o laudo. Desde o início damos a regra do jogo. Ter um profissional que instrua a pessoa pra poder fazer essa gestão correta é fundamental.
FRANCO – É importante que esse gestor tenha condição de oferecer alternativas. A pessoa que vai coordenar esse projeto tem que ter a visão do que é importante e se encaixa com o orçamento. Se for um empreendimento privado tem que dar lucro e se for algo pago pelo condomínio também tem que estar dentro do orçamento.
RENATA – Com a coordenação bem resolvida e a viabilidade técnica, passamos para o planejamento e as especificações. Hoje temos muita dificuldade de especificar materiais. Existe uma carência no mercado de soluções técnicas e alternativas.
TOMAZELI – E quando vem uma especificação tão esdrúxula que você tem que jogar tudo fora e colocar outro?
RENATA – Tem especificação maluca, que você olha e se pergunta: “como vai colocar isso aqui?”
FRANCO – Não dá para colocar madeira na fachada e querer que dure 40 anos.
TOMAZELI – A questão do desempenho é importante. Você pode ter uma textura na fachada que vai durar dez anos ou outra que em dois anos já está gasta.
RENATA – Também é preciso pensar na segurança, na vida útil. O arquiteto não pode ser focado só na parte artística.
FRANCO – Não podemos generalizar. Têm profissionais com muita consciência, mas, na verdade, precisa ter experiência.
RODRIGUES – Damos muito suporte na parte de luminotécnica para os arquitetos e hoje existem também os luminotécnicos que ajudam com parcerias.

Como conciliar as vontades do cliente e a viabilidade do projeto?
RENATA – Não pode logo de cara dizer: “isso não dá”. Existe toda uma psicologia e estratégia para mostrar em dados técnicos.

Quais são os principais transtornos em uma obra de retrofit?
TOMAZELI – Quem mais sofre é quem está morando.
FRANCO – Tem que ter cuidado. Dependendo do tipo de obra que você faz, o condomínio assume todas as questões trabalhistas e de eventuais acidentes. A empresa contratada, além de ser legalizada, tem que instalar um contêiner, oferecer proteção aos trabalhadores etc. Isso é fundamental e às vezes não está no orçamento da empresa. Essas questões de segurança tanto do condomínio quanto dos trabalhadores não podem ser tratadas de maneira marginal. Tem que ter engenheiros e arquitetos que sejam os responsáveis técnicos. O importante é ter experiência. Fazer obra em um prédio desocupado é muito diferente de um prédio em que as pessoas estão morando.

O mercado de retrofit melhorou nos últimos anos, existe uma consciência maior das pessoas envolvidas?
TOMAZELI – Eu vejo em São Paulo uma consciência maior nesse sentido. Em outros Estados não vejo tanto essa consciência.
FRANCO – São Paulo está virando uma cidade cosmopolita como são as grandes capitais mundiais. Percebo que os retrofits estão sendo feitos no Centro. São geralmente estúdios, unidades pequenas voltadas a esse público que trabalha por perto.

Por Weruska Goeking e Tayane Sette Colaborou Nanci Corbioli

Veja também: