Vila Velha tem se tornado o principal mercado para as construtoras no Espírito Santo

No último censo imobiliário realizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES) no final de 2015, Vila Velha aparecia com 11.536 unidades, cerca de 55% das 21.109 unidades em produção na região metropolitana. Outros municípios, como Serra e Cariacica, também surgem como alternativa ao adensamento da capital.

“Vila Velha é um mercado que se desenvolveu muito nesses últimos dez anos. As pessoas não tinham condições de morar em Vitória e encontravam preços melhores na cidade vizinha” Sandro Carlesso presidente da Ademi-ES

“Vila Velha é um mercado que se desenvolveu muito nesses últimos dez anos. As pessoas não tinham condições de morar em Vitória e encontravam preços melhores próximo à praia na cidade vizinha”, explica Sandro Carlesso, presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).

Outra vantagem que coloca Vila Velha na frente dos municípios da região é a possibilidade de absorver uma grande variedade de produtos. “Você tem o produto de classe C e D, como Minha Casa, Minha Vida, e também produtos A e B, localizados no litoral”, afirma Paulo Baraona, presidente do Sinduscon-ES.

Segundo levantamento da Ademi-ES, os bairros mais valorizados de Vila Velha (Praia da Costa, Itaparica e Itapoã) apresentaram um crescimento médio de 218,15% no preço dos imóveis entre 2005 e 2015. Já os principais bairros de Vitória (Jardim Camburi, Jardim da Penha, Praia do Canto, Mata da Praia e Barro Vermelho) obtiveram uma valorização média de 210,03% no mesmo período.

Essa valorização dos imóveis e o crescimento do mercado imobiliário local chamaram atenção da entidade, que realizou em setembro deste ano, pela primeira vez, uma edição do Salão do Imóvel em Vila Velha. Com mais de 8 mil unidades ofertadas, o evento registrou movimentação de R$ 28.734 mil em negócios fechados durante os quatro dias e tem a perspectiva de chegar ao montante de R$ 104,2 milhões com as vendas pós-evento. O resultado é 30% maior se comparado à edição do ano passado, com vendas totais da ordem de R$ 81,3 milhões. O ticket médio previsto também subiu de R$ 203 mil para R$ 312 mil.

“O Salão do Imóvel foi bem melhor do que a expectativa. Os expositores ficaram satisfeitos, fizeram muitos negócios, alguns acabaram inclusive eliminando os estoques”, afirma o presidente da Ademi-ES, que relaciona o bom desempenho do evento com o fato de ter sido realizado na cidade vizinha.

A RS Construtora, com sede em Vitória e foco no alto padrão, viu no Salão oportunidade para divulgar seu primeiro lançamento em Vila Velha: o Marina Bay Residences, com 60 unidades entre 240,1 m² e 251,6 m², ticket a partir de R$ 2,6 milhões e VGV de R$ 110 milhões. Localizado de frente para o mar em Itapoã, bairro nobre da cidade, o empreendimento foi lançado em maio e deve ser entregue em 2018. Até o momento, 50% das unidades já foram comercializadas.

Para Renato Aboudib Sandri, diretor da construtora, a boa velocidade de vendas se deve à singularidade do empreendimento aliada à confiança que a empresa possui no mercado local. “Como o município de Vila Velha tinha algumas dificuldades com relação ao Plano Diretor, vários empreendimentos parecidos com o nosso ficaram estacionados. Por isso, esse empreendimento é único, não existe concorrência”, explica. A revisão do Plano Diretor da cidade atualmente está em discussão e deve ser concluída no ano que vem.

Enquanto algumas empresas começam a experimentar o mercado de Vila Velha, a Argo Construtora atua na cidade desde que a empresa foi fundada, em 2003. “Vila Velha tem crescido muito no sentido sul e está crescendo também na região mais central, onde se têm construído shoppings”, afirma o diretor comercial da empresa, Fernando Vilela.

Ele explica que a construtora tem focado em reduzir seu estoque de 365 unidades, que é considerado alto para a cidade. Para efeito comparativo, segundo disse, a média de estoque das empresas em Vila Velha gira em torno de 60 ou 90 unidades. Por isso, a Argo lançou apenas um empreendimento em 2016: o Edifício Turim, localizado na Praia de Itaparica. São duas torres com um total de 121 unidades de tickets a partir de R$ 262 mil. Para facilitar a compra, o imóvel pode ser parcelado em até 140 meses direto com a construtora.

Serra e Cariacica 
Conforme as atenções do segmento imobiliário se voltam para Vila Velha, há empresas que preferem buscar outros mercados. É o caso da Morar Construtora, fundada em 1981, que já atuou na cidade litorânea, mas agora tem focado no município de Serra, situado 27 quilômetros ao norte da capital do estado. “Temos que lembrar que a Grande Vitória é totalmente integrada. Às vezes, você muda da capital para Serra sem perceber”, ressalta Rodrigo Gomes, presidente da Morar Construtora.

Com a maior população do estado (485 mil habitantes), o município já foi o maior canteiro da construção civil, há cerca de cinco anos, quando gestões da prefeitura investiram muito na mobilidade urbana. Atualmente a cidade possui boas possibilidades para projetos do Minha Casa, Minha Vida. Somente a Morar Construtora construiu cinco condomínios dentro do programa, que somam 2.580 apartamentos.

O lançamento mais recente da empresa foi o Vista do Limoeiro, com 576 unidades distribuídas em oito torres. Trata-se de um condomínio-clube com opções de apartamentos de dois quartos de áreas entre 41,36 m² e 51,32 m². A previsão de entrega está marcada para maio de 2018. “Nós já abrimos três torres para comercialização e até agora vendemos 50% em apenas um mês”, comemora o presidente, que afirma que os imóveis na cidade representam mais de 50% da produção da construtora.

Vista noturna da fachada – modelo 3D renderizado – do empreendimento Mirador Camburi, da Morar Construtora

A 35 km dali, mas ainda dentro da região metropolitana, a cidade de Cariacica também desponta para o nicho Minha Casa, Minha Vida. Aliás, este é o único produto capaz de ser absorvido por todos os municípios da Grande Vitória. Vale lembrar que a região possui um déficit habitacional aproximado de 36.080 moradias.

No entanto, Cariacica ainda depende de infraestrutura pública para crescer verticalmente. “O município precisa de muito recurso. A população não tem um poder aquisitivo como em Serra e Vila Velha. Então lá existe possibilidade de crescimento, mas vai depender muito da questão da infraestrutura pública”, explica Sandro Carlesso, da Ademi-ES.

Outra questão apresentada como entrave para o desenvolvimento imobiliário na cidade é a informalidade dos serviços, o que prejudica a comprovação de renda na hora do financiamento. “As pessoas têm dinheiro, mas têm que organizar a comprovação de renda. Hoje, o informal para obter financiamento com o banco tem dificuldades”, afirma José Élcio Lorenzon, presidente da Lorenge, maior construtora do estado. Segundo ele, um apartamento de até R$ 250 mil obtém boa velocidade de vendas em Cariacica.

Vitória: alto padrão 
Para o presidente da Lorenge, a cidade de Vitória continua ainda sendo o melhor mercado do Espírito Santo, com a maior oferta de serviços e maior velocidade de vendas. Quem também acredita no potencial do mercado da capital é Sandro Carlesso, da Ademi-ES. “Os negócios são gerados dentro de Vitória. Em Vitória, qualquer lugar que você construir vai ter público. O problema é exatamente terreno”, afirma. Por sua limitação geográfica, a cidade não tem mais para onde se expandir territorialmente, situação que tem impactado na baixa produtividade de imóveis na capital.

Com lançamentos parados há dois anos, o estoque de Vitória é quase zero. A oferta diminui e a procura aumenta, elevando os preços. Entre as vinte capitais analisadas pelo índice FipeZap, Vitória teve o maior aumento nos últimos 12 meses, de 5,86%. No mesmo período, o preço médio dos imóveis nas outras cidades subiu apenas 0,12%. A elevação dos preços também tem influenciado nos tipos de produtos lançados na capital. Com os altos preços de terrenos, fica praticamente inviável viabilizar produtos econômicos. “O preço de terreno na cidade é muito mais caro. Então Vitória não tem mais espaço para as classes D e E”, explica Paulo Baraona, do Sinduscon-ES.

Sendo assim, cabe às empresas apostarem no médio e alto padrão. Atualmente os bairros mais valorizados são Praia do Canto, Mata da Praia, Jardim Camburi, Jardim da Penha e Bento Ferreira. Este último é um dos poucos onde ainda se encontra oferta de terrenos com expansão imobiliária. O valor do metro quadrado no bairro varia entre R$ 5 e R$ 8 mil.

Unique Residence, último lançamento da Lorenge, no bairro de Jardim Camburi. Na fotomontagem, a vista da região com a implantação do conjunto de edifícios e comércio

Segundo o presidente da Lorenge, a empresa deve lançar um empreendimento em Bento Ferreira no próximo mês. O último lançamento da empresa foi o Unique Residence, no Jardim Camburi, bairro com cerca de 60 mil moradores e que cresceu muito em termos de qualidade e prestação de serviços. O empreendimento de padrão médio-alto possui 90 apartamentos de 58 m² a 69 m² e um VGV na faixa de R$ 45 milhões (contando a torre residencial e também a comercial, que possui 169 salas comerciais e 37 lojas).

Atualmente a Lorenge possui um estoque na ordem de R$ 350 milhões, o que representa cerca de 32% das unidades prontas e em construção. “Nós temos na Grande Vitória cerca de 19 mil unidades. Dessas, são 11 mil em Vila Velha; em Vitória temos entre 2 e 3 mil; cerca de 2 ou 3 mil na Serra e, em Cariacica, 1 mil”, explica Lorenzon.

Por Dirceu Cunha Neto

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