Adensamento vertical a partir do centro é aposta para Palmas, no Tocantins

Criado em 1988, Tocantins é o mais jovem dos estados brasileiros, e Palmas, sua capital, nasceu um ano depois especialmente com a função de sediar o governo estadual. A cidade foi construída em uma área de 2.200 quilômetros quadrados, a leste do extinto povoado de Canela (GO). Como em toda cidade planejada, tudo ali é novo, incluindo o mercado de construção civil, que, apesar de existir há menos de três décadas, já passou por vários ciclos construtivos.

Em 2015, Palmas foi apontada pelo estudo da consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária como a 32a melhor cidade para investir em imóveis em um ranking nacional. A pesquisa avaliou 100 municípios do país com menos de 1 milhão de habitantes e com características similares. Os atributos incluíam renda per capita elevada, população com alto nível de instrução e de vínculo empregatício, número considerável de empresas atuantes e déficit imobiliário elevado.

Segundo a avaliação da Prospecta, Palmas atingiu 0,564 no indicador Lead, 49% de déficit habitacional e conceito ótimo em moradias de alto, médio e baixo padrões, conforme classificação estabelecida pela própria consultoria. Entretanto, apesar de o município mostrar um perfil atrativo para os investidores, 2016 não foi um ano positivo para o mercado da construção civil. “Hoje, Palmas sofre com uma retração enorme no segmento. Aquela pujança que havia há quatro anos não existe mais. Estamos trabalhando com estoques baixos”, afirma o presidente do Sinduscon-TO, Bartolomé Alba Garcia.

Outro desafio é reduzir o custo da produção. O metro quadrado construído no Tocantins custa R$ 1.053,09, posicionado entre os dez mais caros do país, segundo dados do mês de outubro de 2016 do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, elaborado pelo IBGE. Na Região Norte, o valor do metro quadrado do estado fica atrás apenas de Rondônia (R$ 1.069,98), Roraima (R$ 1.086,22) e Acre (R$ 1.118,56).

De acordo com o presidente do Sinduscon-TO, atualmente a quantidade de edifícios em construção resume-se à finalização de projetos iniciados há cerca de dois anos e em fase de acabamento ou entrega de chaves. “Nos nichos de classe média e média alta, os lançamentos continuam, ainda que em um ritmo mais lento”, diz Garcia. Para ele, esse movimento reflete uma característica de Palmas: por ser uma capital jovem, ainda recebe um fluxo constante de migrantes de outros estados. “São pessoas que chegam atraídas pelo agronegócio, com interesse em comprar imóveis e se estabelecer na região”, diz.

‘Hoje, Palmas sofre com uma retração enorme no segmento. Aquela pujança que havia há quatro anos não existe mais. Estamos trabalhando com estoques baixos.’
Bartolomé Alba Garcia,
presidente do Sinduscon-TO

Minha Casa Minha Vida
Para Bartolomé Alba Garcia, 2016 foi um ano negativo, mas não totalmente perdido. “Concretizamos cerca de 30% dos investimentos planejados.” Ele afirma que alguns nichos tiveram maior impacto, como o setor econômico e as obras relacionadas ao programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.

Rômulo José dos Santos, um dos sócios da construtora Talismã, atua no estado há 15 anos, sempre vinculado a obras públicas do MCMV. Ele observa com apreensão a retração do segmento desde 2014. “Trabalhamos para as faixas 1 e 2 do programa governamental, no qual houve muitos cortes”, conta. Para racionalizar as equipes, Santos começou recentemente a investir em empreendimentos residenciais particulares.

O empresário afirma que Palmas tem uma demanda tímida mas constante, especialmente no segmento popular. O ponto fraco desse cenário reside justamente nos obstáculos em obter crédito, nos juros elevados e nas altas taxas de desemprego. Tudo isso somado vem afugentando os interessados em adquirir a casa própria por meio do programa.

De acordo com Santos, a construção econômica na faixa 2 do MCMV, com empreendimentos “gericados”, é a que tem sido mais promissora atualmente, embora os valores estejam congelados pela Caixa Econômica. “Todos os envolvidos se sentem mais seguros nessa modalidade”, diz. Isso acontece porque o banco seleciona os clientes adequados, a construtora sabe que vai receber e o comprador tem a certeza de que a obra será entregue.

Outro impasse é que desde 2014 tem surgido muitos microempreendedores na área da construção civil, que concorrem com algumas vantagens ao operar pela Caixa Econômica em obras licitadas. “Isso cria dificuldade para que as empresas de médio porte engatem novamente no nicho de licitações”, diz Santos. Uma das consequências dessa prática, segundo o empresário, é que, em 2016, diversas construtoras acabaram desistindo do setor porque durante o boom do mercado imobiliário, que durou até 2013, apostaram alto e nos anos seguintes, com a crise já instalada, houve baixo fluxo de caixa e devolução de imóveis.

“Hoje, a quantidade de empresas está reduzida, mas as que insistem, como a nossa, acreditam que em 2017 haverá uma retomada”, diz Santos. Ele afirma que a construtora está animada para lançar novas unidades ao longo do ano, especialmente em bairros com potencial de desenvolvimento para as classes C e D, localizados na região norte da cidade. “Pretendemos vendê-las aos poucos, sempre focados no programa MCMV.”

Expansão a partir do centro
Por ser uma capital jovem, Palmas é uma cidade muito “espalhada”, com necessidade de adensamento no centro, onde também estão os principais equipamentos urbanos. O presidente do Sinduscon-TO, Bartolomé Alba Garcia, diz que a prefeitura tem interesse em adensar verticalmente o município a partir do centro num raio de até cinco quilômetros. “As construtoras que operam com imóveis para as classes A e B têm feito investimentos ao longo desse perímetro.”

É justamente nessa área que atua o casal de arquitetos paulistanos Marcos Fiorante Gualda e Maysa Menezes Fiorante, donos da Alpha Arquitetura, presente na cidade desde 2004. “Focamos no segmento de condomínios residenciais e investimos aos poucos, conforme a necessidade do nosso cliente”, conta Marcos Gualda. A empresa oferece edifícios que cobrem todas as faixas de classe média, em valores que oscilam entre R$ 150 mil e R$ 400 mil a unidade. “Investimos em locais já consolidados.”

De acordo com o arquiteto, há um enorme potencial em Palmas. “O maior desafio é conseguir colocar no mercado o produto certo, na hora adequada, para uma demanda específica.” Ele vê 2017 com otimismo e acredita na vocação local para atrair novos moradores impulsionados pelos vários segmentos do agronegócio. Um público que muitas vezes vive no campo, mas faz questão de manter um apartamento na cidade para passar os fins de semana ou acomodar os filhos jovens, que cursam universidade na capital. “Apostamos nessas pessoas para impulsionar um primeiro trimestre positivo.”

Bartolomé Garcia explica que a região está intrinsicamente conectada ao agronegócio. Contudo, esse segmento não impacta necessariamente a maioria das demandas da construção civil. “A base de clientes do nosso mercado imobiliário é formada pelo funcionalismo público, que agora está apreensivo em gastar”, explica o presidente do Sinduscon-TO.

De acordo com os especialistas, além de Palmas, outra cidade que merece a atenção do setor é Araguaína, no norte do estado, a 385 quilômetros da capital. Conhecida como “a capital do norte do Tocantins”, o município com cerca de 173 mil habitantes tem investido fortemente em construções horizontais. “Esse é um lugar estratégico para três estados”, afirma Garcia. Sua localização é privilegiada, próxima do Maranhão e do Piauí, o que atrai os investidores e os trabalhadores ligados ao cultivo da soja, do arroz e da criação de gado, as principais forças motoras da economia naquela região.

MARCUS MESQUITA

 

‘O que agrava o problema da construção civil são as dificuldades para se obter financiamento. Nem tanto os juros, mas as exigências severíssimas feitas pelos órgãos financeiros.’
Bartolomé Alba Garcia,
presidente do Sinduscon-TO

Araguaína deve ficar no radar das construtoras, mas o presidente do Sinduscon-TO é bastante pragmático ao lembrar que o estado ainda depende de incentivos governamentais, frágeis neste momento. “O que agrava o problema da construção civil são as dificuldades para se obter financiamento. Nem tanto os juros, mas as exigências severíssimas feitas pelos órgãos financeiros”, relata Garcia. Ele afirma que é preciso esperar algumas decisões governamentais, inclusive na esfera municipal, para que esse aquecimento se concretize em todo o estado ainda no primeiro trimestre deste ano. “Tenho grandes esperanças em relação a 2017. Sinto que as pessoas querem investir, algumas têm o capital, apenas precisam recuperar a confiança com o aquecimento da economia.”

Por Alexandra Gonsalez

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