Ameaças em torno da alienação fiduciária

Decisões judiciais envolvendo imóveis em diferentes tribunais do país parecem ter colocado em xeque os princípios da alienação fiduciária, que consiste na retomada do imóvel em caso de inadimplência. Um desses episódios ocorreu no Paraná recentemente, quando foi suspenso o leilão de um imóvel que havia sido alienado fiduciariamente por terceiros sob o argumento da impenhorabilidade do bem de família, previsto na Lei no 8.009, de 29 de março de 1990.

Veredictos como este acima volta e meia têm pego de surpresa o mercado imobiliário devido à forma pela qual têm atropelado uma das maiores conquistas do setor, que é a alienação fiduciária.

“A alienação fiduciária é um instrumento criado para os credores sentirem mais conforto na hora de conceder linhas de crédito aos tomadores. E decisões como essas nos tribunais impactam diretamente a disponibilidade de crédito no mercado”, critica Lúcio Feijó Lopes, advogado especializado em operações financeiras do Feijó Lopes Advogados, com escritório em São Paulo e Porto Alegre.

Segundo ele, com o recrudescimento da crise econômica, o número de ações com resultados favoráveis a mutuários inadimplentes tem aumentado nos tribunais brasileiros. “Uma corrente de juízes crê que boa parte dos devedores não tem capacidade de entender o que está contratando. Ou seja, esses juíses partem do pressuposto que esses devedores não têm sofisticação para compreender os termos e as condições de uma contratação de crédito. E aí está a causa dessas decisões favoráveis aos mutuários. Mas esta é uma visão equivocada”, afirma Lopes.

A decisão do TJ-PR traz um ineditismo: a liminar suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade pela credora, do leilão e da arrematação em hasta pública, sob o argumento de que se tratava de “imóvel oferecido em garantia fiduciária por terceiros, para garantir financiamento que aparentemente não beneficiou a entidade familiar”.

A contestação

Lopes contesta essa visão do Judiciário de forma enfática: “As pessoas que dão seus bens em garantia de algum empréstimo compreendem perfeitamente o que estão fazendo; que correm o risco de perder o seu patrimônio em caso de inadimplência”, observa.

Rodrigo Bicalho, advogado da Bicalho e Mollica Advogados, com escritório em Brasília e São Paulo, e membro do conselho do Secovi-SP, faz coro e também critica a visão do Judiciário. “Essa decisão do Tribunal do Paraná, embora a meu ver seja equivocada, leva em consideração que o proprietário de um imóvel não pode perdê-lo em razão de dívidas, em virtude da lei do bem de família, como é previsto na Lei 8.009/90. A lei, no entanto, não se aplica aos casos de dívida decorrente da aquisição do imóvel e aos bens dados em hipoteca para quaisquer finalidades. Como, no caso, a dívida não era para aquisição do imóvel e a garantia foi dada na forma de alienação fiduciária, e não de hipoteca, o Tribunal entendeu que não seria válida”, explica Bicalho.

O advogado, no entanto, chama atenção para as falhas da decisão. “Na minha opinião, essa decisão é equivocada porque, quando o devedor entrega voluntariamente um bem em garantia real, seja hipoteca, seja alienação fiduciária, é aceito de boa-fé pelo credor, e não pode ser posteriormente alegada a proteção do bem de família. Aliás, a Lei 8.009/90 menciona a hipoteca, mas não a alienação fiduciária, porque esta, em 1990, ainda não havia sido criada”, observa Bicalho.

Para ele, tal decisão não tem grande poder de contaminar o mercado imobiliário, porque não se refere às operações de aquisição de imóvel, mas sim de outros tipos de empréstimo, em que há imóvel dado em garantia.

“Essa decisão do Tribunal do Paraná, embora a meu ver seja equivocada, leva em consideração que o proprietário de um imóvel não pode perdêlo em razão de dívidas, em virtude da lei do bem de família, como é previsto na Lei 8.009/90. A lei, no entanto, não se aplica aos casos de dívida decorrente da aquisição do imóvel, mas aos bens dados em hipoteca para quaisquer finalidades”
Rodrigo Bicalho, advogado do escritório Bicalho e Mollica

Possíveis causas da mudança de postura dos tribunais:

 Aumento do número de casos de inadimplência com o agravamento da crise econômica
 Falta de capacidade dos devedores para entender o serviço adquirido no momento da assinatura do contrato
 Falta de informações sobre os tipos de serviço de contratação de crédito disponíveis no mercado

“O que essa decisão fez foi determinar que o devedor, além de ser notificado para saldar a dívida antes da propriedade ser consolidada ao credor, seja notificado antes da assinatura pelo comprador em leilão, do auto de arrematação, conferindo uma última oportunidade, aos 48 minutos do segundo tempo, para o devedor saldar a dívida”
Lúcio Feijó Lopes, advogado do escritório Feijó Lopes Advogados

Caso em São Paulo

Outro caso semelhante envolvendo patrimônio imobiliário em dívidas também chamou atenção em São Paulo.

O TJ-SP, em uma decisão, manteve o entendimento de que o devedor fiduciário pode purgar sua mora até a data efetiva da assinatura do auto de arrematação do leilão, ainda que já tenha ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor-fiduciário, o que ocorreu apenas após o devedor ter sido notificado, dando-lhe oportunidade para purgar a mora, e o credor ter desembolsado valores relativos ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

O ponto inédito da sentença partiu dos argumentos de desembargadores. Eles alegaram que os devedores deveriam ser intimados pessoalmente sobre a data da realização do leilão, para que tivessem a oportunidade de quitar seu débito. Porém, os devedores já haviam sido notificados.

Para Lopes, a decisão estende ao devedor um direito que ele não tem. “O que essa decisão fez foi determinar que o devedor, além de ser notificado para saldar a dívida antes da propriedade ser consolidada ao credor, seja notificado antes da assinatura pelo comprador em leilão, do auto de arrematação, conferindo uma última oportunidade, aos 48 minutos do segundo tempo, para o devedor saldar a dívida”, aponta.

Precedente delicado

O advogado Lúcio Feijó Lopes encara a determinação como um atentado a tantas conquistas no setor imobiliário. “Essa decisão enfraquece e burocratiza esse tipo de garantia, concedendo direitos ao devedor que a lei não prevê. Ora, a Lei 9.514, que trata da alienação fiduciária, diz que o devedor tem de ser notificado para quitar a dívida antes de se iniciarem os procedimentos de leilão. Se ele optar por não pagar, a propriedade é consolidada em favor do credor e começam os procedimentos de venda pública do imóvel”, explica.

Feijó dá mais esclarecimentos: “A Lei 9.514 prevê que o fiduciante/devedor tem direito e oportunidade de purgar a mora (quitar a dívida) quando notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis. Passada essa fase, iniciam-se os procedimentos de leilão público do bem e não cabe mais ao credor a obrigação de notificar o devedor, já que isso burocratiza o procedimento, muitas vezes inviabilizando a venda e, por consequência, o pagamento do credor”.

Para o advogado Rodrigo Bicalho, a decisão do TJ-SP está equivocada por duas razões: “A primeira é que, após a consolidação da propriedade em nome do credor, inclusive com o necessário pagamento do ITBI, o devedor perde os direitos sobre o imóvel, e o credor, que se tornou proprietário, nem tem como aceitar o pagamento da dívida sem ser por meio do leilão, a menos que faça uma nova venda, com título de propriedade, registro e novo pagamento do imposto de transmissão”.

A outra razão, segundo ele, é que, para que haja o leilão, o devedor necessariamente já teria de ter sido notificado pelo Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias (fora outras tantas cobranças anteriores), de forma que a perda do imóvel, ou mesmo o leilão, não seja uma surpresa. “Essa nova intimação exigida pelo acórdão não está prevista na lei, o que traz insegurança jurídica para todo o mercado. É importante frisar que todo o sistema de financiamento imobiliário, inclusive o SFH, passa a ser ameaçado por decisões que contrariam a lei e que tratam de um número absolutamente ínfimo de casos. São retomados pelos bancos menos de 1% dos imóveis financiados e, desse total, menos de 10% se apresentam depois para pagar a dívida. Ou seja, está sendo criada uma insegurança para todo o mercado por causa de uma situação que ocorre menos de uma vez em cada mil operações”, analisa Bicalho.

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