Diretor de novos projetos do Grupo Civil aposta em inovação, na parceria com a academia e nos empreendimentos-butique para impulsionar o mercado de alto padrão em Salvador

Com menos de 30 anos, o engenheiro civil Rafael Valente é a segunda geração à frente do Grupo Civil, construtora de Salvador, fundado em 1961 por seu pai, presidente da companhia, Eduardo Valente. O grupo hoje atua em três áreas: construção, incorporação e indústria, e é dono de uma pedreira e uma fábrica de pré-moldados. O jovem diretor de Novos Projetos também é diretor de Sustentabilidade na Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA) e acredita nessa bandeira para o futuro do mercado.

Valente afirma que o setor da construção civil está passando por um momento de ajustes depois da grave crise enfrentada no ano passado. ‘Apenas os players mais resilientes e mais bem preparados sobreviveram’, afirma. Segundo Valente, 2016 também foi o momento para a companhia diversificar os negócios para amortecer os efeitos da recessão. ‘Realavancamos a incorporação imobiliária com base no mercado comercial, mas em bairros residenciais.’

A empresa está focada em empreendimentos com conceito-butique em bairros nobres, como Horto Florestal, Graça e Barra, dedicados aos edifícios residenciais de alto padrão e a um comércio voltado para atender a esse público. O empresário acredita que 2017 será um ano de retomada, mas que é preciso investir em inovação para permanecer em um negócio com muita competitividade. As novas diretrizes do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), cujas novas Leis de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos) foram outorgadas em 2016, também são aguardadas com expectativa na companhia. ‘Esperamos que o novo PDDU traga possibilidades de crescimento, especialmente na orla, que se encontra totalmente degradada.’, completa.

Quais particularidades regionais de construção em Salvador o senhor destaca em relação a outras cidades?
Salvador tem algumas particularidades interessantes, como o alto grau da salinidade e terrenos de características agressivas para a construção civil. Em relação à salinidade, grande parte dos nossos empreendimentos é revestida externamente de pastilhas, vidro e outros materiais que ajudam o edifício a resistir às ações nocivas do sal. E, como temos um profundo conhecimento da cidade e de suas peculiaridades geográficas, evitamos terrenos complexos demais do ponto de vista construtivo. Ter pleno conhecimento dessas características e saber como driblá-las contribui para fazer bons negócios. Todos os players que vieram do eixo Rio-São Paulo durante o boom imobiliário não conseguiram se consolidar em Salvador, e um dos motivos para isso foi essa falta de cuidado para conhecer melhor a região.

Como a construtora Civil trabalha para incorporar inovação aos empreendimentos?
Valorizamos muito a inovação, e um dos nossos diferenciais construtivos na região está na adoção do processo de lean construction, ou construção enxuta, que prioriza principalmente a redução da geração de resíduos desde o início da obra, ainda na fase de projeto. Desde o começo dos anos 2000 temos sido, na Bahia, uma das construtoras a lançar vanguardas, como o edifício Civil Towers, no Costa Azul, o primeiro cujas fachadas são 100% de alumínio composto ou vidro, fixadas pelo modelo unitised, ou seja, uma fachada modulada, montada nos andares e erguida já pronta. Outra iniciativa muito importante tem sido a parceria com a academia. Mantemos uma frutífera cooperação com o Laboratório de Ensaios em Durabilidade dos Materiais da UFBA [Universidade Federal da Bahia], coordenado pelo professor Daniel Veras Ribeiro. Tudo começou há alguns anos, quando entramos como patrocinadores do projeto Empresas Jr., da UFBA. Essa parceria se ampliou e atualmente realizamos conjuntamente pesquisas de resistência de materiais, além de outros temas. Valorizamos bastante essa aproximação com a universidade, pois oferecemos as necessidades técnicas do mercado para o estudo acadêmico. Muitos TCCs de alunos da graduação em engenharia foram pesquisados in loco dentro da Civil. Há uma troca intensa de conhecimentos, com a academia aprofundando esses ensinamentos, cujas demandas surgem no canteiro de obras.

Como a empresa relaciona inovação e produtividade?
Há dois tipos de inovação: de produtos e de técnicas construtivas. Para aliar essas duas práticas e obter produtividade, temos o trunfo de ser uma empresa que tem um “dueto de gerações” muito interessante. Há executivos e colaboradores da geração baby boomer, pessoas nascidas entre 1946 e 1964, com uma visão mais pragmática e linear dos negócios; e os millennials, nascidos a partir dos anos 1990, que são adeptos da rapidez e da instantaneidade, criativos e inovadores. Essa mistura tem sido muito rica e fundamental para o equilíbrio corporativo. A equipe consegue separar o que é sonho do que é realidade e implantar projetos de sucesso, com uma gestão interativa. Também costumamos trazer os fornecedores para dentro da empresa, para que todos se integrem dos processos construtivos. Seguimos os conceitos da lean construction para gerir melhor os recursos e também a mão de obra, que costuma ser bastante improdutiva no Brasil. Durante os anos de explosão do mercado, houve uma alta improdutividade porque o setor, carente de mão de obra em todas as instâncias, recebeu muita gente despreparada, sem treinamento. Agora, esse quadro começa a se equilibrar.

O edifício residencial Jazz é composto de 16 pavimentos e 64 unidades residenciais: um dos três lançamentos da Civil para alto padrão no bairro Graça, em Salvador

Qual tem sido a estratégia da construtora para garantir as margens dos empreendimentos lançados?
Estamos trabalhando com margens apertadas. No começo da década, Salvador recebeu diversas construtoras grandes de outros estados, alterando consideravelmente o VGV (Valor Geral de Vendas) da região, que teve terrenos e mão de obra com valores inflacionados. A maioria dos players externos queria gerar vendas, especialmente ao longo da Avenida Paralela, que corta diversos bairros. Esse comportamento gerou uma superoferta no mercado e, em quatro anos, os lançamentos praticamente zeraram, e as vendas ficaram abaixo do estoque. Agora, essas unidades estão sendo comercializadas, e a tendência é de o setor voltar a se regularizar ainda neste ano. No nosso caso, esse fenômeno foi menos crítico porque procuramos terrenos onde não havia estoque, exclusivamente nas áreas mais nobres de Salvador, e adotamos uma estratégia de incorporadora que agrega conceitos inovadores ao imóvel.

Quais seriam os principais empreendimentos com esse conceito inovador?
Estamos investindo em empreendimentos-butique, de tamanho médio, com conceitos sustentáveis, especialmente no que diz respeito a energia e acústica. Conseguimos praticar preços até 25% acima do mercado em projetos diferenciados, como o do Arbus Soft Office, um empreendimento cocomercial no Horto Florestal, um bairro tipicamente residencial. Oferecemos diferenciais como apenas três pavimentos e 18 salas, com varanda e up garden. No ano passado, estimulamos uma participação aberta nesse projeto com um concurso no qual estudantes de arquitetura, engenharia civil e design de interiores podiam projetar uma escada criativa, algo que fugisse do conceito das escadas de edifícios, que são comumente escuras e excessivamente fechadas. Chegaram ótimas ideias, e vamos implantar as sugestões do projeto vencedor. O Arbus será lançado em setembro de 2017 e até agora 85% das unidades já foram vendidas. Outro case que segue esse padrão é o edifício residencial Jazz, na Avenida Princesa Isabel, entre os bairros Graça e Barra, lançado em março de 2017. O empreendimento, inspirado na cidade americana de Nova Orleans, berço do jazz, tem 16 pavimentos e 64 unidades. A planta possui uma suíte com lavabo e sua fachada foi baseada nas teclas de um piano. Estamos trabalhando em outros três empreendimentos no mesmo estilo, porém, com temas diferentes.

No fim dos anos 1990, houve uma tentativa de consolidação no mercado imobiliário. O senhor acha que a crise atual acabou fomentando uma onda de consolidação no Nordeste, na qual apenas os mais preparados resistiram às intempéries dos últimos anos?
Sem dúvida, a recente crise contribuiu para fazer uma seleção natural entre os empresários de maneira ainda mais forte do que aquela da década de 90. Todos os players de São Paulo, como Cyrela, PDG e Gafisa, saíram do mercado soteropolitano e algumas construtoras locais também não conseguiram surfar o tsunami do boom imobiliário. Por outro lado, surgiram novas empresas menores com propostas interessantes. No final, sobreviveram as médias empresas e aquelas tradicionais, consolidadas, como a Civil.

Qual a situação dos estoques de sua empresa em relação aos oferecidos pela cidade?
Estamos quase sem estoques residenciais. Nos últimos 15 anos, nos posicionamos fortemente em locação e em algumas áreas comerciais, temos alguma vacância, mas nada que desequilibre a balança. O que vem acontecendo de maneira mais pontual são as locações laterais por parte das empresas, que precisam reduzir seus custos. O mercado não esfriou, mas mudou. Hoje temos um cliente mais crítico em relação ao produto para locação, que busca eficiência de projeto e boa localização na cidade.

Como o setor imobiliário de Salvador observa a tecnologia BIM?
Acredito que a BIM é a grande inovação da próxima década, um processo irreversível para a sobrevivência do mercado. Não posso falar por todo o setor, mas atualmente na Civil temos uma equipe interna para aplicar a tecnologia em um empreendimento residencial que lançaremos ainda neste semestre. Temos investido no treinamento de equipes, capacitado os profissionais e há a expectativa de colher os frutos desse investimento num futuro próximo. Como em qualquer tipo de mudança, ainda enfrentamos resistência à implantação da BIM, afinal construímos um prédio inteiro no computador, temos a possibilidade de observar esse projeto em 3D, 4D, 5D, algo inimaginável há 20 anos. Entretanto, assim que todos os envolvidos começarem a comprovar que os processos têm o potencial se tornarem mais eficientes, tenho certeza que essa resistência inicial será superada. Afinal, já temos a cultura de lean construction, e a BIM é mais uma ferramenta para atingir esse objetivo.

Onde estão os novos eixos de desenvolvimento imobiliário no mercado de Salvador?
Com o PDDU, as regiões de zona mista têm se tornado bastante interessantes para o desenvolvimento do mercado de imóveis. A orla de Salvador também tem muito potencial, pois a meu ver todo esse trecho se encontra atualmente degradado e subaproveitado do ponto de vista imobiliário. Tanto é assim que a prefeitura já consegue enxergar essa realidade e percebe que mudanças precisam ser feitas diante de algumas propostas já apresentadas. O arquiteto e urbanista Carlos Leite, doutor pela FAU-USP e autor do livro Cidades Sustentáveis, Cidades Inteligentes, propõe algumas soluções interessantes no estudo Desenvolvimento Urbano Sustentável e Cidades Compactas: Desafios e Oportunidades para Salvador, como o adensamento da orla e alternativas para a cidade em um momento de revisão das Louos. Por ora, é preciso esperar as diretrizes de diversas esferas do poder público para que a orla seja revitalizada.

O senhor acredita que o saque do FGTS para pagamento de dívidas poderá prejudicar o funding de financiamento ao mercado imobiliário?
A redução do Fundo pode causar algum prejuízo, mas não acredito que o déficit seja tão profundo. Prefiro olhar o copo meio cheio, como a taxa Selic que vem caindo – isso sim irá impulsionar as vendas. Estamos apostando em 2017 como o ano da retomada, e 2018 como um ano de resultados positivos. Temos dois lançamentos já consolidados e, dependendo da velocidade das vendas, podemos chegar a quatro até o fim de 2017, todos focados nas classes média alta e alta.

Edifício Civil Towers: vanguardista em Salvador ao usar fachadas unitizadas de alumínio e vidro há cerca de 15 anos

Como o setor absorveu a implantação da norma de desempenho? Houve aumento nos custos?
Houve uma mobilização bastante forte do setor, com maiores custos no começo, especialmente em tempo de capacitação e treinamento. De qualquer maneira, esse aumento é relativo ao crescimento de desempenho. Para as empresas que já construíam de acordo com as normas, houve poucas mudanças.

Como o setor absorveu a implantação da norma de desempenho? Houve aumento nos custos?
Houve uma mobilização bastante forte do setor, com maiores custos no começo, especialmente em tempo de capacitação e treinamento. De qualquer maneira, esse aumento é relativo ao crescimento de desempenho. Para as empresas que já construíam de acordo com as normas, houve poucas mudanças.

Qual a situação dos distratos na Civil?
Quase não enfrentamos esse problema, porque, quando ocorre o distrato, conseguimos uma venda subsequente com valor maior do que o anterior. Entretanto, concordo com a atitude adotada pelas demais construtoras de que o retorno não deveria ser quase total. Atualmente, a jurisprudência em casos de restituição gira entre 75% e 90% para o cliente sobre o valor pago quando ele desiste da compra. Vejo muitos construtores em situação bastante complicada devido a essa medida. Agora, o setor imobiliário quer uma mudança.

Por Alexandra Gonsalez

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