Construtores sofrem impacto do desaquecimento industrial na região do ABC Paulista

A região do ABC Paulista faz parte da área metropolitana da cidade de São Paulo e é formada por: Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra. Juntos, os municípios somam uma população de pouco mais de 2,7 milhões de habitantes, segundo o censo do IBGE 2016. O mais populoso é São Bernardo do Campo, com cerca de 822 mil moradores, e o menor, Rio Grande da Serra, com 48 mil.

Cada uma dessas localidades tem características bastante peculiares. Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra fazem parte de uma área de mananciais e ainda mantêm atividades rurais em suas franjas, com grandes restrições construtivas. São Caetano é a menor de todas, com apenas 15 km2 , e lidera, desde 2010, o ranking do seleto grupo de cidades brasileiras com nível considerado muito alto no Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM), divulgado pelo Pnud, órgão das Nações Unidas.

São Bernardo e Santo André, por sua vez, têm a economia fortemente lastreada na indústria, especialmente no setor automobilístico e seus insumos. Hoje, ambas precisam lidar com as consequências de um adensamento populacional desordenado, que vem ocorrendo desde a década de 1980, quando a região começou a atrair muitos trabalhadores em busca de oportunidades nas montadoras. O mesmo fenômeno se repetiu em Diadema e Mauá, com espaços significativos preenchidos por moradias irregulares. De acordo com o Diagnóstico Habitacional do Grande ABC, elaborado pelo Consórcio Intermunicipal em parceria com a Universidade Federal do ABC (Ufabc), em setembro de 2016, pelo menos um quarto dos 744,5 mil domicílios da região foi construído em locais precários. Segundo o estudo, São Caetano é a única cidade do ABC que não tem moradias irregulares.

Devido à proximidade com São Paulo e os preços mais em conta do que nos bairros paulistanos, muita gente elege as cidades do ABC para morar, mesmo trabalhando na capital. “Tem havido uma demanda menor das classes A e B, que contam com estoque variado. Ainda assim, as coisas seguem em ritmo lento no primeiro semestre”, afirma Rosana Carnevali, diretora da regional do Sinduscon-SP em Santo André. Segundo Rosana, no mercado local há opções para todos os públicos, mas a maior demanda é por imóveis populares, especialmente a Faixa 1 do programa Minha Casa Minha Vida”, diz. Atualmente, afirma Rosana, a quantidade de lançamentos nesse segmento cessou, pois o governo parou com os incentivos e há apenas opções nas Faixas 2 e 3, disponíveis em São Bernardo, Mauá e Diadema, em bairros distantes do centro.

De acordo com a diretora, a Caixa Econômica Federal elaborou uma nova composição de cadastro que complicou bastante a vida de quem pretende financiar um imóvel nas Faixas 2 e 3. “A aprovação está cada vez mais difícil e as vendas despencaram.” Para Rosana, a região continua bastante dependente do setor automotivo, enfraquecido com a crise. “Em um momento de economia conturbada, a construção civil costuma ser o primeiro segmento a cair e o último a se levantar”, lamenta.

” Em um momento de economia conturbada, a construção civil costuma ser o primeiro segmento a cair e o último a se levantar. […] Desde 2010 todas as cidades da região estão passando por alterações nas leis, o que acabou restringindo o coeficiente construtivo. “

Rosana Carnevali, diretora da regional do Sinduscon-SP em Santo André

Região acumula alto índice de distratos
Um dos fatores que vêm pondo o mercado do ABC em xeque são as mudanças geradas pelos novos Planos Diretores. “Desde 2010 todas as cidades da região estão passando por alterações nas leis, o que acabou restringindo o coeficiente construtivo”, diz Rosana. A diretora do SindusconSP em Santo André comenta que há muitas restrições. “Em alguns municípios o coeficiente chegou a cair pela metade. São Caetano é a mais engessada de todas”, explica. De acordo com Rosana, antes da regulamentação das novas leis, quando a economia estava aquecida, houve uma corrida por parte das construtoras para a aprovação de plantas nas prefeituras. “Entre 2011 e 2013 vieram muitos players de fora. Nas sete cidades havia um frenesi de obras, especialmente de edifícios residenciais e comerciais.”

Agora, o quadro se inverteu e a maioria das construtoras está com um volume grande de unidades nos estoques, uma vez que grande parte dos projetos aprovados nos anos de euforia foi levada adiante. Outro problema é o alto número de distratos. Um levantamento recente, feito pelo Sinduscon-SP em Santo André conjunto com o Secovi-SP, mostra que há uma média de 60% a 70% de devoluções na região. “As leis são pesadas para os empresários, e muitos estão com dificuldades para superar essa fase”, afirma Rosana. Entretanto, há sinais de esperança. “Unidades em todos os nichos já começaram a ser vendidas no mês de março. Estamos projetando 0,5% de crescimento para o segundo semestre e 1% para 2018.”


A Construtora Lorenzini, de São Caetano, faz parte de um restrito grupo de empresas com motivos para comemorar. Player local, com mais de 60 anos no mercado, ela opera no segmento de imóveis residenciais e comerciais de médio e alto padrão e é uma das referências na cidade no conceito de condomínio-clube. “O ano de 2016 foi muito importante. Só em São Caetano entregamos 500 unidades residenciais, de dois e três dormitórios, e neste ano vamos concluir mais dois empreendimentos com 267 unidades”, conta Sebastião Bittencourt, diretor de incorporação da construtora. Os bairros dos lançamentos são Jardim São Caetano, Santa Paula e Santa Maria, destinados às classes alta e média alta. De acordo com Rosana Carnevali, esses endereços seguem como os mais promissores para os públicos A e B, juntamente com o bairro Cerâmica.

Bittencourt explica que a maior parte de seu público é de fora do ABC, atraído pela proximidade com São Paulo e a oportunidade de adquirir um imóvel maior, com preços inferiores aos encontrados na capital. Segundo o diretor, o valor do metro quadrado está sendo reajustado em relação a 2016. “Mas há muitas negociações”, diz. Ele comenta que atualmente o foco da construtora são apartamentos de dois e três dormitórios. “Acredito que o setor comercial está bem atendido, há bastante oferta de escritórios, mas a busca de moradia continua constante”. A expectativa da empresa é positiva para o segundo semestre, porém, sempre vinculada à retomada da economia, à queda da inflação e das taxas de juros. “E, claro, à redução de juros dos financiamentos”, completa Bittencourt.

(1) HÁ OBRAS RESIDENCIAIS EM LANÇAMENTO AINDA NÃO CLASSIFICADAS POR PADRÃO; (2) HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

Edifício Contento da construtora Lorenzini com mais de 6 mil m2 em São Bernardo do Campo

Expectativa positiva para Santo André
De acordo com Sérgio Ferreira dos Santos, diretor técnico e um dos proprietários da Dunas Construtora e Incorporadora, há um princípio de otimismo depois de um ano difícil enfrentado em 2016. “Dependemos da economia como um todo para que haja a recuperação do setor, mas acredito em uma retomada expressiva em 2018”, afirma Santos.

O público-alvo da construtora é formado por clientes das classes C e B do setor residencial. “Estamos em uma região com muito déficit habitacional, então esse é um nicho interessante”, diz Santos. Apesar de não operar com o programa MCMV, o proprietário da Dunas acredita que a empresa tem um comprometimento social ao propiciar imóveis para a faixa da população que mais precisa. Nesse segmento, os bairros mais promissores são o Parque das Nações e o entorno da Vila Vitória. “São locais onde ainda há oferta de terrenos e preços atraentes”, diz.

Por sua vez, o foco da classe B gira em torno dos bairros Vila Homero Thon, próximo ao shopping Atrium, e a Vila Helena, em avenidas próximas do centro. Santos explica que são bairros antigos, onde as casas estão dando lugar aos condomínios. “Antes da crise, esse público buscava apartamentos de três dormitórios com até 100 m2. Hoje, o interesse migrou para imóveis de 70 m2 com dois dormitórios”, diz. Ele conta que a concorrência é apertada com os players de São Paulo, mas a recessão econômica acabou desestimulando os investidores externos. Ainda assim, Santos acredita no potencial da cidade e diz que já começou uma nova fase de garimpo de terrenos. “Temos um padrão construtivo idêntico ao da capital, mas com um custo mais interessante para o bolso do comprador.”

(1) HÁ OBRAS RESIDENCIAIS EM LANÇAMENTO AINDA NÃO CLASSIFICADAS POR PADRÃO; (2) HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

Mudanças nas demandas do comprador de São Bernardo
Em São Bernardo do Campo o quadro de estoques altos se repete. Segundo o engenheiro Ricardo Di Folco, um dos proprietários da Construtora Di Folco, as reservas residenciais começaram a abaixar, mas a oferta de salas comerciais permanece com um número elevado. Ele explica que durante o boom imobiliário grandes construtoras de fora saíram comprando tudo o que podiam por preços inflacionados, especialmente no setor comercial, gerando uma concorrência desleal. “Hoje, há muitas unidades vagas, em prédios grandes, com um custo elevado de condomínio, o que acaba afastando os interessados”, afirma.

O mesmo fenômeno coincidiu com o momento anterior à mudança das leis do novo Plano Diretor da cidade, que entraram em vigor em 2012, gerando obras por toda a cidade e em todos os segmentos, especialmente naqueles voltados para as classes A e B. “Por isso há um estoque significativo de apartamentos de 100 m2. Entretanto, o foco desse público mudou”, conta Di Folco. Segundo o empresário, há cinco anos o desejo do cliente de classe média alta era uma unidade de três dormitórios em um condomínio-clube, com grande oferta de lazer e sacada com varanda gourmet. Hoje, afirma, o poder aquisitivo dessa pessoa mudou e ela busca reduzir os custos de condomínio. “Mesmo quem está empregado age com mais cautela, buscando prédios menores, com um ou dois dormitórios, menos lazer e portaria virtual.”

Varandas Vida&Lazer, obra da Di Folco Construtora na Avenida Francisco Prestes Maia, no centro de São Bernardo do Campo

Presente em São Bernardo há 60 anos, a Di Folco atua com edificações de médio e alto padrão, tanto residencial quanto comercial. “Observamos as carências do mercado e buscamos atender a necessidades específicas”, diz o engenheiro. Ele comenta que agora está surgindo uma demanda por edifícios mais compactos, inclusive no nicho comercial. O executivo diz que os preços caíram um pouco, mas ainda não acompanham a realidade do brasileiro. “Há duas dificuldades no momento: encontrar terrenos e uma equação justa de valores que se enquadrem na nova lei de zoneamento”, afirma Di Folco.

De acordo com Rosana Carnevali, diretora da regional do Sinduscon-SP em Santo André, o local mais desejado para os empreendimentos de alto padrão em São Bernardo é o condomínio residencial Swiss Park, no bairro Demarchi. Os bairros Jardim do Mar, Rudge Ramos e Centro continuam os mais promissores para edificações voltadas para as classes A e B. E nos bairros Paulicéia e Assunção há novas possibilidades para as classes B e C. Segundo Ricardo Di Folco, exceto em condomínio planejado, as demais localidades não oferecem terrenos vazios há anos. “As casas antigas têm dado lugar a novas edificações e a demolição faz parte de qualquer processo construtivo nos bairros centrais da cidade”. Agora, Di Folco considera que é o momento de retomar o fôlego para o segundo semestre. “Já vejo sinais de melhora e estamos fazendo novas prospecções”, completa.

Por Alexandra Gonsalez

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