Empreendimento de alto padrão aposta em tecnologia e personalização

Com investimentos de aproximadamente R$ 35 milhões, a empresa EBM Desenvolvimento Imobiliário concluiu em janeiro de 2016 no Setor Bueno, em Goiânia (GO), o Über Luxury Style. O empreendimento, que ocupa uma área de 1.478,50 m², tem uma única torre de 34 pavimentos, dois subsolos, térreo e um pavimento lazer com localização privilegiada, em frente a uma praça revitalizada pela EBM em parceria com a prefeitura de Goiânia.

As áreas comuns foram entregues totalmente equipadas e decoradas, com gerador para atender escada pressurizada; iluminação das áreas comuns (hall de serviço e antecâmara) de todos os pavimentos; escada de incêndio e pontos estratégicos de iluminação externa no térreo e lazer.

Outros aspectos diferenciais foram os pontos estratégicos dos pavimentos de garagem, bem como piscina adulto coberta com raia de 25 m, iluminada com LED e aquecida; SPA coberto com aquecimento; infraestrutura para ar-condicionado tipo split ou VRF (Variable Refrigerant Flow) no salão infantil, sala do síndico, sala do motorista e espaço gourmet; lobby revestido de mármore com detalhes em espelho e escada com iluminação em LED; entrada de serviço independente da entrada social de pedestre e entrada social com espelho d’água e iluminação LED.

Incluso no item instalações especiais, que representa 4% do orçamento total da obra, os elevadores possuem indicador de posição de andar em todos os pavimentos, biopass (segurança biométrica) e digital voice, para a identificação por meio de voz sintetizada, previamente gravada. O elevador social tem porta de aço inox em todos os pavimentos, e o elevador de serviço foi confeccionado com a altura da cabine adequada para facilitar, principalmente, o transporte de mobília.

Economia
A etapa mais onerosa do Über Luxury Style foi a estrutura de concreto armado, com um custo de cerca de R$ 5 milhões, que representou 16% do total orçamentário. Engenheiro e gerente de engenharia da EBM, José Antônio Peixoto conta que esse empreendimento foi um dos últimos em que a empresa utilizou a solução estrutural de laje nervurada, caracterizada como econômica por eliminar o concreto desnecessário na região tracionada. “O desafio era tentar executar quatro lajes por mês, porém o trabalho consistiu no ciclo de executar três lajes concretadas no período proposto”, afirma.

Embora a estrutura de concreto armado seja a mais representativa no orçamento, ela gerou uma grande economia de R$ 500 mil, devido à excelente negociação da área de suprimentos no custo do aço e do concreto. Após executada, a etapa de impermeabilização também gerou economia de R$ 180 mil, em razão da diminuição do consumo de aplicação do material e do envolvimento da equipe da empresa Denver Impermeabilizantes desde a concepção do projeto.

O engenheiro diz que outro investimento relevante nessa obra foi o emprego do revestimento externo com projeção de argamassa. “Reduzimos em um mês a duração prevista para essa fase da obra. A produtividade para um oficial do ciclo passou de 1,70 m²/h para 2,5 m²/h. Na época da execução, o mercado ainda estava aquecido e a mão de obra era escassa e não qualificada, então tomamos essa contramedida, treinamos o time e conseguimos êxito”, relata Peixoto.

Já na etapa de revestimento interno, por ser um empreendimento de alto padrão, houve muitas personalizações e utilização de materiais nobres. Esse fator onerou o custo original do orçamento do revestimento interno, que passou a ser de quase R$ 3 milhões, ou seja, 9% do total. O desafio foi fazer, principalmente, a gestão da personalização, de modo que não prejudicasse o cronograma da obra. Para isso, um assistente de engenharia foi contratado especialmente a fim de cuidar do que era pertinente às personalizações.

Mesmo sendo uma etapa audaciosa, Peixoto explica que a receita da personalização, por uma questão de filosofia da empresa, entra abatendo os custos, apesar de não aparecer na aplicação e indicar um valor elevado. “O Über Luxury Style é semelhante aos empreendimentos de São Paulo, em que no projeto as áreas secas não possuem piso, entretanto vendemos a alternativa do cliente utilizar quites compostos por mármores ou piso de porcelanato”, conta.

Desafios
Devido à geologia favorável de Goiânia, a etapa de fundações, que teve um custo de aproximadamente R$ 2 milhões de reais, empregou soluções simples, como fundação direta com sapatas. Já o rebaixamento do lençol freático foi feito por meio do sistema de ponteiras filtrantes, método que aplica ponteiras cravadas ao longo do perímetro da área afetada, onde são instalados tubos coletores que detêm a água por um sistema composto de bomba de vácuo, cilindro receptor e bomba.

José Antônio Peixoto revela que inicialmente havia a possibilidade de ocorrer um rebaixamento permanente do lençol freático. No entanto, a equipe também decidiu empregar um sistema preventivo de rebaixamento, que funcionava da seguinte forma: em caso de o lençol freático subir, a água seria bombeada por uma trincheira e abasteceria o lençol freático na mesma bacia em que está o empreendimento. “Antes, quando ocorria a elevação, a água era jogada para a galeria de águas pluviais. Dessa forma havia grande desperdício”, detalha.

Peixoto ainda comenta que no item fundação existiu um desvio em relação ao orçamento, principalmente devido à obra de contenção. Nessa fase houve um acréscimo de custo em torno de 30%, pois o terreno previsto na sondagem geotécnica, que foi feita na época da viabilidade da obra, não estava em conformidade com a nova sondagem durante o desenvolvimento do projeto. Assim, foi necessário aumentar o peso dos perfis metálicos para resistir à contenção, mantendo a qualidade de projeto.

“Tínhamos projetado perfis de 32 kg e, na época da execução do projeto, foi necessário aumentar o dimensionamento, porque o terreno não estava exatamente como foi previsto na sondagem inicial. Entretanto, isso só foi indicado por meio da nova campanha de sondagem executada na obra. Depois dessa experiência, a EBM tomou como diretriz fazer as sondagens geotécnicas com mais de uma empresa, pois é um investimento relativamente barato, que evita atrasos e desvios”, finaliza o engenheiro Peixoto.

Por: Dellana Wolney

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