Construtoras acreditam em melhora nas vendas de imóveis e no valor do metro quadrado em Goiânia, Brasília e cidades-satélites do Distrito Federal

Em maio deste ano, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em parceria com o Senai Nacional, divulgou o primeiro indicador nacional do país que mede a evolução dos lançamentos e vendas no mercado imobiliário. A partir de agora, a variedade e dispersão da oferta passarão a ser analisadas trimestralmente pela entidade. O estudo foi apresentado no Encontro de Informações Estratégicas para o Mercado Imobiliário, realizado pela Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, em conjunto com o Secovi-SP. A pesquisa mapeou 20 entidades nas principais cidades e regiões metropolitanas brasileiras. Os municípios analisados representam aproximadamente 40% do PIB nacional e 35% do potencial de consumo. Os dados mostram que foram lançados 59,3 mil moradias no país em 2016, enquanto as vendas líquidas atingiram 72,6 mil unidades. No fim do ano passado, havia 129,2 mil apartamentos novos à venda, uma queda de 5,9 mil unidades (4,5%) em relação ao começo de 2017.

A pesquisa aponta que novos negócios começam a tomar fôlego este ano para se concretizar em 2018. Isso vai ao encontro do estudo da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-DF), de março de 2017, que registrou elevação nas vendas de imóveis residenciais novos no Distrito Federal em fevereiro. O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) no segundo mês do ano foi de 7%, o maior da série histórica da pesquisa mensal realizada por Ademi-DF, Sinduscon-DF e Sebrae-DF, desde janeiro de 2015. O setor imobiliário leva em conta que um IVV na casa dos 5% representa uma velocidade adequada para a venda de um empreendimento imobiliário.

O aquecimento veio acompanhado de uma elevação no valor médio do preço do metro quadrado ofertado. Em fevereiro, a Asa Norte registrou o maior valor de oferta: R$ 14.812; o mais baixo foi em Santa Maria, por R$ 2.558. O valor médio do metro quadrado no Distrito Federal em janeiro ficou em R$ 8.346, um aumento de mais de 5% em relação a janeiro de 2016. Além disso, de acordo com dados divulgados pela Caixa Econômica Federal (CEF), cresceu a demanda por crédito imobiliário no Plano-Piloto. Em fevereiro de 2017, as simulações e empréstimo realizadas no site da instituição, feitas por CPF único, foram superiores a 245 mil pessoas, o que mostra uma condição latente de mercado.

Luiz Carlos Botelho Ferreira, presidente do Sinduscon-DF, aponta outro dado importante para o otimismo: a queda dos estoques em todos os tipos de imóvel. Ferreira afirma que hoje há três cenários na construção civil do Distrito Federal. O primeiro, composto de empreendimentos imobiliários comerciais e habitacionais; o segundo, pelas obras públicas de infraestrutura, manutenção e reformas; e o terceiro, formado por empresas privadas com investimentos próprios. “Nessa composição, os investimentos de incorporadoras no Plano-Piloto estão muito reduzidos, quase inexistentes”, diz Ferreira. Nas cidades-satélite, de acordo com ele, há o mesmo panorama de demanda, com uma retomada para a aquisição de imóveis.

Segundo Ferreira, há três anos havia de 14 mil a 17 mil imóveis na região. “Hoje, há um desequilíbrio entre oferta e demanda, pois estamos trabalhando com uma média de 6,5 mil unidades em estoque”, esclarece. A equiparação seria alcançada com 9 mil moradias à disposição. “A tendência é chegar a 4 mil até o fim do ano, sendo 97% de residencial”, conta. Ferreira explica que isso vem ocorrendo porque há muita variação de oferta de produtos com dois, três ou quatro dormitórios. “Nem tudo está disponível em todos os bairros.” O lado bom é ver uma luz de oportunidade para novos empreendimentos atenderem às necessidades de públicos específicos. “Em um trabalho desenvolvido em conjunto com a Ademi-DF, nos últimos seis meses, conseguimos a aprovação de 127 novos projetos”, comemora.

Sobre as demandas da região, o presidente do Sinduscon-DF afirma que a maior procura, tanto no Plano-Piloto quanto na região metropolitana, é das classes média e média baixa, nichos de atendimento do programa Minha Casa Minha Vida, que permaneceram reprimidos por muitos anos. “A classe média alta retoma devagar seu ritmo de consumo.” No entanto, Ferreira alerta sobre o tempo necessário até que os projetos previamente aprovados se transformem em chaves na mão do comprador. “A concretização de muitos desses planos vai depender do cenário político-econômico do país e dos riscos envolvidos no investimento”, completa.

Fachada renderizada do Residencial Carlos Chagas, da Construtora Paulo Octavio, que concentra os empreendimentos na Asa Norte e em Águas Claras, bairro novo em Brasília

Menos burocracia, mais negócio

João Accioly, sócio-diretor da Engenharia Carvalho Accioly, que atua em todos os segmentos da construção em Brasília e região metropolitana, também consegue perceber a melhora de cenário, “possivelmente um reflexo das ações governamentais”. Accioly diz que localmente já há ações para desburocratizar licenciamentos, Habite-se e demais alvarás. “A burocracia toma muito tempo do negócio e acaba desmotivando o mercado imobiliário.” No âmbito federal, ele observa mais segurança para os incorporadores investirem e tem a convicção de que a construção civil é um dos setores para o qual os investimentos serão encaminhados novamente.

Paulo Octavio, presidente da construtora Paulo Octavio, concentra seus empreendimentos exclusivamente na Asa Norte e em Águas Claras, um bairro novo de Brasília. O empresário acredita que o momento da retomada já chegou, e ele está com cinco obras em construção. “Três delas serão entregues na Asa Norte este ano. São os residenciais Francisco Brennand, Betty Bettiol e Carlos Chagas”, afirma. Em Águas Claras, a empresa tem dois empreendimentos prontos para morar e outro em andamento. “As perspectivas para 2017 são boas, pois temos vários fatores contribuindo para a melhora, como redução da taxa Selic, dos juros de financiamento imobiliário e maior oferta de recursos da CEF”, completa. Octavio ressalta, ainda, a diminuição dos estoques em razão da queda de lançamentos como uma condição de reaquecimento do mercado. “Esse fator certamente contribuirá com a alta dos preços.”

Luiz Carlos Ferreira, do Sinduscon-DF, acredita que a reposição de estoques começará ainda no segundo semestre de 2017, impulsionada pelo IVV de 7% ao mês. As construções públicas de infraestrutura apresentam alguns trabalhos em andamento. “Observa-se movimento no Sol Nascente e Vicente Pires, mas tudo em um volume e ritmo muito aquém das necessidades da cidade.” Por sua vez, as obras privadas, de investidores próprios, continuam paradas por causa da instabilidade político-econômica. O presidente do Sinduscon-DF comenta que fora do Plano-Piloto há oferta de empreendimentos para o alto padrão em Samambaia e Gama. “Acredito que Samambaia é uma das cidades-satélite mais pujantes, com demanda para todos os segmentos”, diz Ferreira.

O construtor João Accioly observa que no Plano-Piloto, a área Noroeste é o outro ponto interessante para edificações de alto padrão. “Nesse bairro praticamente não há espaço para lançamentos, embora as vendas nunca tenham parado, mantendo o IVV mínimo, com o valor do metro quadrado a partir de R$ 12 mil”, comenta. Para ele, as classes B, C e D vêm recuperando o fôlego também, especialmente em empreedimentos em Taguatinga, Guará e Sobradinho, respectivamente. “Para um público de menor poder aquisitivo Brasília não é mais viável. Só se consegue acesso a imóveis menores, com menos dormitórios.” Ele destaca que a classe C tem encontrado boas opções em Ceilândia e especialmente em Samambaia, devido ao fácil acesso ao metrô nessa localidade.

“Hoje estamos com um índice de vendas de 7% ao mês. É um número positivo, se comparado aos 3,5% de 2016. […] Os preços ficaram praticamente congelados por mais de dois anos. O momento de comprar é agora, pois os valores não vão cair mais.” Luiz Carlos Botelho Ferreira, presidente do Sinduscon-DF
Dentre todas as cidades-satélite com potencial para os negócios, Accioly aposta em Taguatinga. “É um município com vida própria, bastante valorizado pelos seus habitantes. Praticamente não depende do Plano-Piloto”, conta. A região administrativa concentra uma população com poder aquisitivo maior e opções de moradia de alto padrão. Em Taguatinga, a Engenharia Carvalho Accioly lançará no próximo semestre o residencial Luma Accioly. No segmento comercial, o destaque é para o setor Total Ville, em Santa Maria, onde será lançado um empreendimento de 4 mil m² no segundo semestre de 2018. “Estamos apostando em um bairro novo, ainda carente de áreas comerciais”, diz Accioly.

Para Ferreira, presidente do Sinduscon-DF, esse é um bom período para planejar novidades. “Hoje estamos com um índice de vendas de 7% ao mês. É um número positivo, se comparado aos 3,5% de 2016”, afirma. Em breve, ele acredita que a lei da oferta e da procura vai imperar. Por enquanto, tudo segue igual, mas há tendência de reajustes para o segundo semestre devido à baixa nos estoques. “Os preços ficaram praticamente congelados por mais de dois anos. O momento de comprar é agora, pois os valores não vão cair mais”, completa Ferreira.

Feirão de imóveis impulsionava vendas em Goiânia

No mês de abril, o balanço do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) apontou que Goiás registrou, em março de 2017, um saldo positivo na geração de empregos pelo terceiro mês consecutivo. Foram criados 17.209 postos formais de trabalho no período, a maior parte concentrada na indústria da transformação, agropecuária e serviços. O resultado é quatro vezes maior do que o registrado em março do ano passado, colocando Goiás na terceira posição entre os estados na criação de empregos no país. Para o presidente do Sinduscon-GO, Carlos Alberto Moura, a pesquisa reflete um cenário bastante promissor para o setor da construção na capital, Goiânia.

Carlos Alberto Moura, presidente do Sinduscon-GO

“O governo federal vem fazendo sua parte. Não da forma e velocidade que gostaríamos, mas ainda assim avançamos. […] O objetivo [do programa Minha Casa Minha Vida] é reduzir o déficit habitacional em 30% nos próximos dois anos. Os imóveis poderão ser financiados por famílias com renda até R$ 1,8 mil.”

Moura conta que na última semana de abril houve uma grande flexibilização para viabilizar a aprovação de novos projetos construtivos. Ele acredita que esse tipo de ação impulsiona a construção civil, uma vez que entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017 não foram realizados lançamentos, segundo pesquisa da Ademi-GO. “Já em fevereiro deste ano, houve o lançamento de um empreendimento com 96 unidades.” Segundo Moura, o estoque está reduzido sensivelmente e o IVV tem se mantido estável. “A reserva de unidades saiu de 11.500, em outubro de 2016, para 10.817, em fevereiro de 2017.” Ele comenta que os números refletem a atuação das empresas do setor em uma grande feira de imóveis promovida em março, com opções para todos os padrões de moradias. “Tivemos mais de 2.500 visitantes registrados e cerca de 200 propostas de compra. Esse evento dará frutos nos próximos meses”, comemora. A feira foi uma parceria do Sinduscon-GO, da Ademi-GO e da CEF. Na ocasião, foram ofertados mais de 4 mil unidades em Goiânia, Aparecida de Goiânia e Senador Canedo.

Para Moura, do Sinduscon-GO, esse é um momento de reaquecimento. “O governo federal vem fazendo sua parte. Não da forma e velocidade que gostaríamos, mas ainda assim avançamos.” Moura destaca uma parceria firmada no começo de 2017 entre a Caixa Econômica Federal, o governo estadual e as prefeituras do estado, que prevê a construção de 30 mil unidades populares em Goiás por meio do Minha Casa Minha Vida. As áreas serão doadas pelos municípios. “O objetivo é reduzir o déficit habitacional em 30% nos próximos dois anos. Os imóveis poderão ser financiados por famílias com renda até R$ 1,8 mil”, diz.

Os bairros preferidos na capital goiana

O engenheiro Ivo Corrêa Faria, diretor executivo da Pontal Engenharia, em operação desde 1986, observa que hoje o mercado de construção em Goiânia é composto de empresas locais de pequeno, médio e grande porte, com cerca de 20 anos de atuação. “Desde 2014 o setor vem sofrendo redução de mais de 30% por causa da crise econômica. Isso forçou a saída de grandes players de outros centros”, diz. A Pontal tem atuado na construção e incorporação de imóveis compactos de alto padrão e tem planos de lançar novidades no segundo semestre.

Faria observa uma mudança importante nos hábitos do consumidor, que vem impactando a oferta de unidades. “Hoje o cliente realiza todas as pesquisas pela internet e praticamente aciona o processo decisório online. Só depois procura o stand de vendas para tirar dúvidas.” Segundo o empresário, seus clientes têm mudado o estilo de vida, buscando morar em uma boa localização. “Há uma forte tendência para a ampliação de conceitos como praticidade e otimização de espaços na construção de alto padrão.”

Para Renato de Sousa Correia, diretor de operações da Vega Construtora, a maior demanda em Goiânia é de apartamentos de dois e três quartos. Os bairros tradicionais como Setor Bueno, Oeste e Jardim Goiás continuam sendo os mais atrativos. “Mas a cidade tem boa infraestrutura em diversos locais que estão se destacando, como Parque Amazonas, Goiânia 2 e Vila Rosa”, completa. De acordo com o presidente do Sinduscon-GO, Carlos Alberto Moura, o público com alto poder aquisitivo tem buscado opções nos bairros Setor Marista e Alphaville. “São localidades com empreendimentos entre R$ 300 mil e R$ 2 milhões. Apenas Alphaville oferece residências horizontais”, diz. Para as classes C e D, as ofertas se concentram no bairro Conjunto Vera Cruz, exclusivamente pelo do programa Minha Casa Minha Vida.

Celso Antonio, gerente regional da empresa EBM Desenvolvimento Imobiliário, destaca o bairro Setor Faiçalville como interessante para novos empreendimentos. “Temos um grande projeto no local, aproveitando a facilidade na liberação de linhas de crédito e subsídios do FGTS”, comenta Antonio. Segundo ele, a expectativa é bastante positiva, tanto no segmento popular quanto no mercado de alto padrão. Além do empreendimento do Setor Faiçalville, a construtora programou outros dois lançamentos entre o fim de 2017 e o começo de 2018. “Um no Setor Marista, o Miami One, e outro no Setor Oeste”, afirma Antonio.

Segundo Renato de Sousa Correia, da Vega Construtora, a acentuada redução dos estoques, aliada à queda na taxa de juros e da inflação, vem trazendo um novo ânimo aos compradores. “Estamos esperando uma boa reação a partir do segundo semestre deste ano”, diz. Carlos Alberto Moura, do Sinduscon-GO, compartilha dessa esperança e observa o momento com otimismo. Ele diz olhar para 2018 como um motorista que dirige com cautela em uma estrada no fim de uma tempestade, mas que já consegue enxergar o sol adiante. “À frente, a pista ainda estará escorregadia, porém iluminada”, completa.

Por: Alexandra Gonsalez

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