Três casos em São Paulo mostram por que o retrofit é uma opção econômica de conservação do patrimônio histórico em áreas de potencial construtivo esgotado

Na construção civil o termo retrofit está associado à modernização dos sistemas prediais. A palavra é a junção de “retro”, oriundo do latim, que significa movimentar-se para trás, e de “fit”, da língua inglesa, que quer dizer adaptação, ajuste. O vocábulo foi incorporado pela indústria aeronáutica nos Estados Unidos e na Europa no final da década de 1990 e fazia uma referência à renovação dos equipamentos das aeronaves. Ainda uma tendência em ascensão no Brasil, o retrofit é um velho conhecido nas capitais europeias, criado como solução para renovar edifícios antigos e assim preservar o patrimônio histórico e arquitetônico, dando novos usos a construções defasadas.

Em São Paulo, é possível ver de perto os resultados dessa ação em três edifícios públicos inaugurados entre 2017 e o começo de 2018: o Farol Santander, antigo Edifício Banespa; a Secretaria Municipal da Fazenda, no local onde no passado funcionou o luxuoso Othon Hotel; e o Sesc 24 de Maio, no prédio da falida loja de departamentos Mesbla. No Farol Santander e no Sesc 24 de Maio é comum ter filas para conferir a cara nova das instalações, as exposições e os atrativos culturais ou de lazer que cada uma dessas edificações oferece.

O processo de requalificação também tem se mostrado eficaz para a economia. “Uma obra de reabilitação de edificações costuma custar dois terços a menos do que construir um prédio novo”, explica o arquiteto Walter Makhohl, responsável pelo projeto de retrofit do antigo hotel Othon, no centro de São Paulo. Makhohl argumenta que uma edificação que começa do zero, custa um terço de estrutura, um terço de acabamento e um terço de instalação. “O retrofit já vem com a estrutura pronta”, completa. Para o arquiteto, os grandes trunfos do processo são preservar o que há de bom na construção existente, adequá-la às exigências atuais e estender a vida útil daquele prédio.

Os especialistas nesse tipo de projeto afirmam que, quando a localização compensa o investimento, a requalificação tem uma ótima relação de custo-benefício. “A tecnologia é outro fator muito importante para o retrofit”, diz Milton Braga, um dos arquitetos responsáveis pela transformação da antiga Mesbla, no centro de São Paulo, no Sesc 24 de Maio. Ele afirma que há a oportunidade de desenvolver novas demandas de uso do edifício combinando materiais inovadores, instalações atuais e tecnologias construtivas, especialmente as relacionadas a hidráulica e elétrica. Segundo Braga, a edificação passa a ter maior valor de mercado, além de revitalizar a cidade. “O aproveitamento da infraestrutura existente no entorno tem um impacto positivo na paisagem urbana, que mantém sua memória com novos usos do espaço.” Confira três casos recentes nos quais o retrofit foi utilizado com sucesso:

Othon Palace Hotel se transforma na Secretaria Municipal da Fazenda

O Othon Palace Hotel foi inaugurado com luxo e pompa no aniversário do quarto centenário da cidade de São Paulo, em dezembro de 1954. Ao lado do Viaduto do Chá, com uma torre de 25 andares no estilo art déco e ocupando um terreno de 720 m2, projetado pelo arquiteto alemão Philipp Lohbauer, o hotel foi frequentado por figuras ilustres como a rainha Elizabeth II da Inglaterra, o príncipe Akihito do Japão, os cantores Ella Fitzgerald e Nat King Cole, a atriz Marlene Dietrich e o astronauta Iuri Gagarin. No último andar, um dos mais requintados restaurantes da capital, o Chalet Suisse, servia fondues com vista privilegiada para o Vale do Anhangabaú e o Teatro Municipal.

Até os anos 1970, a região concentrava o maior polo de atividade comercial, social e de serviços de São Paulo. A partir da década de 1980, o coração financeiro desloca-se para as avenidas Paulista e Engenheiro Luís Carlos Berrini. Com a mudança do fluxo econômico, o centro entrou em um período de declínio e, apesar de a fachada do edifício ter sido tombada como patrimônio histórico em 1992, o hotel foi colocado à venda em 1999 e desativado em 2008, por falta de recursos.

Em 2009, o Edifício Othon foi declarado de utilidade pública por causa de dívidas tributárias com a prefeitura. Foi realizada uma negociação e, em 2011, começou seu processo de desapropriação pelo Poder Público de São Paulo, que iniciou, naquele momento, o desenvolvimento de um projeto para restauro do edifício. Em 2011, a gestão do então prefeito Gilberto Kassab (DEM) lançou um contrato de licitação. O custo total da obra, que levou três anos para ser concluída, em 2018, foi de R$ 66 milhões, dos quais R$ 44 milhões foram licitados.

De apogeu dos tempos de hotel de luxo à degradação e descarte, o antigo edifício que abrigou o Othon deu lugar à Secretaria da Fazenda do município, vizinha à prefeitura

O retrofit do Edifício Othon, iniciado no final de 2015, foi projetado pelo arquiteto Walter Makhohl e executado pelo Consórcio Villa Nova Scopus, que manteve as características originais, desde as pastilhas de mármore até as esquadrias da fachada, que são protegidas pelo Conpresp (Resolução 37/1992 – NP3). “Nosso maior desafio foi de ordem estrutural. Era preciso reforçar as estruturas, adequando o projeto às vigas invertidas. Adicionar a escada externa à edificação também foi desafiador”, contam os arquitetos Walter Makhohl e Ana Karina Machado. Outra surpresa no processo foi a descoberta de uma mina de água no subsolo. “Tivemos que contornar este imprevisto, o que demandou mais tempo e trabalho do que imaginávamos”, afirma Ana Karina. Após análises, descobriu-se que a água não é potável, porém proveitosa para a reutilização em descarga.

Outro impasse foi a desocupação do edifício por movimentos de moradia social em duas ocasiões: nos períodos de outubro de 2012 a janeiro de 2013, e de junho de 2014 a novembro de 2014. “As invasões prejudicaram bastante a preservação histórica. Levaram tudo: metais e mármores dos banheiros, frisos de latão das paredes, lustres e até o madeiramento do chão”, lamenta a arquiteta. Segundo Makhohl, a ideia era preservar ao máximo os detalhes originais, objetivo frustrado especialmente durante a segunda ocupação.

Os arquitetos afirmam que a tecnologia, aliada à história, é um dos trunfos do retrofit. “Hoje temos um edifício 100% inteligente, mas com linhas antigas. Unimos o que há de mais moderno em central digital, sistema de segurança, iluminação, hidráulica e elevadores sincronizados à memória da cidade”, afirma o arquiteto. “Tenho uma grande satisfação pessoal por ter colaborado com essa preservação histórica.” Walter Makhohl cita ainda os benefícios financeiros ao se optar por este tipo de processo. “Hoje temos um prédio de 18 mil m² em um terreno que vale cerca de R$ 40 milhões. Gastou-se uma média de R$ 5 mil por m² com o retrofit. Levantar um edifício novo, com as mesmas características, custaria pelo menos o dobro”, completa.

Loja de departamentos Mesbla dá lugar ao Sesc 24 de Maio

A antiga loja de departamentos Mesbla, que fechou as portas em 1999, se transformou no Sesc 24 de Maio, inaugurado em 2017. O projeto do escritório MMBB, conduzido pelo arquiteto Paulo Mendes da Rocha, com colaboração de Fernando Mello Franco, Marta Moreira e Milton Braga, está localizado a poucos metros do Teatro Municipal, do Viaduto do Chá e da Praça da República. O prédio original foi inaugurado em 1941 e já estava na mira do Sesc desde a falência oficial do magazine, em 2001.

Nos seus atuais 28 mil m² de área construída, o andar térreo da unidade foi planejado para ser uma extensão da rua, aberto aos pedestres que circulam pela região. Tudo é distribuído em 13 andares, com muitas rampas, o que proporciona acessibilidade total aos frequentadores da unidade. “A partir delas, cada piso se comunica e se integra, como deve ser qualquer construção de uso público, especialmente aquelas voltadas para a recreação e a cultura”, define o arquiteto Milton Braga.

Braga explica que um dos maiores desafios da obra foi também uma vantagem: o acesso reduzido ao local. “As ruas estreitas do entorno não suportavam um canteiro tão grande quanto a obra demandava. O retrofit contribuiu para o maior aproveitamento de todo o material existente”, comenta. Tanto foi assim que nos dois primeiros anos do projeto, de 2009 a 2011, houve uma dedicação quase integral da equipe MMBB para a resolução de problemas logísticos, já que o canteiro ficava dentro do próprio prédio. Como reflexo desse período, após a abertura do Sesc, a Rua 24 de Maio acabou sendo liberada para trânsito de carros, visando ao acesso confortável das pessoas com mobilidade reduzida.

Outra grande dificuldade que os arquitetos precisaram administrar era um grande espaço aberto antes no topo do edifício, hoje ocupado por uma piscina de 25 metros. “Antigamente a cobertura da Mesbla era ocupada por escritórios, com uma laje que tinha uma cobertura de tijolos de vidro sob um vazio central”, conta Braga. Na reforma radical, pilares robustos foram erguidos nos quatro cantos do vão preexistente, de 14 m por 14 m, possibilitando grandes áreas livres nos pavimentos. “Foi uma pena abrir mão da cúpula de vidro, mas num processo de retrofit nem sempre é fácil adaptar a natureza original do edifício à sua mudança de uso”, diz.

 

Braga acredita que financeiramente o retrofit é uma boa solução de conservação em áreas de potencial construtivo esgotado. “Os valores de obra desta unidade do Sesc foram quase equivalentes a uma construção nova. Porém, em muitos casos, os custos são bem inferiores”, explica. Além do ganho no bolso, o arquiteto destaca as vantagens de se manter o patrimônio. “O centro de São Paulo tem edifícios marcantes que podem ser preservados pelo retrofit. Esse passado deve ser inserido no contexto do que há de mais moderno, mantendo certos elementos preservados até por uma questão de economia”, completa.

O arquiteto da MMBB defende os aspectos tecnológicos em um retrofit. “Pode-se inovar muito com componentes da indústria de obra seca. Tiramos a grua e os tijolos e substituímos por drywall, aço e madeira.” Ele comenta que todas as novas tecnologias construtivas foram aplicadas no Sesc e se emociona ao falar sobre a fachada interna. “Esse projeto criou conceitos inovadores, como as rampas de acesso, a fachada e o miolo de quadra, um espaço raro no centro de São Paulo. O conjunto gerou uma relação positiva com a vizinhança”, comemora.

 

Edifício Banespa reabre como Farol Santander

Após dois anos fechado para as intervenções, o icônico prédio Altino Arantes foi reinaugurado no dia do aniversário de São Paulo, em 25 de janeiro de 2018, com direito a filas imensas do público que queria conferir o novo espaço em um lugar tão emblemático para o paulistano. O edifício começou a ser construído em 1939 e foi inaugurado em 1947, pela inciativa do interventor federal Ademar Pereira de Barros para sediar o Banco do Estado de São Paulo (Banespa).

O “Banespão” foi inspirado na arquitetura art decó do famoso Empire State Building, em Nova York. Com 35 andares e 161 m de altura, chegou a ser considerado a maior construção de concreto armado do mundo e, por quase 20 anos, teve o título de o mais alto edifício de São Paulo. Em 2000, o prédio foi incorporado ao patrimônio do banco espanhol Santander, que comprou o Banespa. Em 2014, a construção foi tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat).

O edifício foi reconfigurado em três conjuntos de andares: Memória, Experiências e Exposições. O grupo de pisos que compreende Memória inclui o hall do térreo, o Espaço Memória, do 2º ao 5º andar, e o Mirante, no O gurada-corpo art-déco remonta à origem do icônico Altino Arantes, que se reafirma como ponto turístico no centro de São Paulo 26o, onde há um café e um raio de visão de 360 graus, que atinge cerca de 40 km – em dias claros, é possível avistar até a Serra do Mar e o Pico do Jaraguá. A parte de Exposições fica no 22o e 23o, com mostras temporárias. As experiências podem ser vividas na arena do 8º, um ambiente para eventos; no 21º, onde o visitante pode arriscar manobras numa pista de skate projetada pelo multicampeão Bob Burnquist; e no Loft do 25o.

Nesse espaço a III Interior Design by Triptyque desenvolveu um projeto de design de interiores transformando o ambiente de aproximadamente 400 m² em um loft, com pé-direito de 5 m de altura e um grande open space integrando salas, cozinha, quarto, lavabo e sala de banho. O loft pode ser locado a uma diária a partir de R$ 3.500. Também é possível realizar eventos para até 50 pessoas.

As diferenças entre reforma, restauração e retrofit

Na hora de conduzir um projeto de intervenção em uma edificação é importante saber distinguir os termos reforma, restauração e retrofit. Apesar de parecerem sinônimos, cada uma dessas palavras tem um significado bastante distinto nos processos de reabilitação de edifícios:Reforma: Quem vive ou trabalha em uma edificação comum e contemporânea, periodicamente precisa conduzir reformas, que é a troca de um piso, a mudança de uma parede, ou a alteração de um acabamento. Por não estar submetida a limitações legais e conceituais, como um tombamento de edifício histórico, por exemplo, as reformas são ações mais comuns. Os materiais originais podem ser substituídos por outros mais duráveis, modernos e sustentáveis e a obra pode passar por intervenções diversas.Restauração: Uma restauração sempre é uma obra realizada em um bem tombado pelos diversos órgãos de Defesa de Patrimônio Histórico como, por exemplo, o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat), ou o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN). O tombamento é o instrumento de reconhecimento e proteção do patrimônio cultural mais conhecido e pode ser feito pela administração federal, estadual e municipal. De acordo com o Decreto-Lei nº 25, de 30 de novembro de 1937, o Patrimônio Cultural é definido como um conjunto de bens móveis e imóveis e cuja conservação é de interesse público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer por seu valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico. Retrofit: Este tipo de projeto tem como foco a valorização do edifício através da preservação de suas características originais. Alguns imóveis que passam por retrofit podem ser tombados pelo patrimônio Histórico, mas essa não é uma regra. A longo prazo o objetivo deste tipo de intervenção é aumentar a vida útil e funcionalidade de uma construção. Outros pontos a serem levados em conta são a normatização das edificações às regularizações atuais e seu aumento de eficiência energética e de manutenção.

Linhas de crédito para fazer retrofit no Brasil

CONVERSAMOS COM ODILON SALGADO, ENGENHEIRO CIVIL, SUPERINTENDENTE EXECUTIVO DE HABITAÇÃO PARA O ESTADO DE SÃO PAULO, DA CAIXA ECONÔMICA. ELE EXPLICOU QUAIS SÃO OS PROCEDIMENTOS PARA OBTER FINANCIAMENTO PARA OBRAS DE RETROFIT. CONFIRA A ENTREVISTA.

Construção Mercado – Quais são as linhas de crédito específicas para a requalificação de edifícios já existentes? Qual é a taxa de juros para esse tipo de obra?

Odilon Salgado – Não há linhas de crédito específicas para requalificação de edifícios já existentes. Porém, todas as opções disponíveis podem financiar retrofit, sendo que as condições financeiras são exatamente as mesmas utilizadas para edificações novas. As taxas de juros variam conforme o enquadramento da operação. Por exemplo, hoje, a operação PJ com recurso do FGTS para empreendimentos residenciais está com uma taxa nominal de 8 % a.a. + TR. Por sua vez, na operação PJ com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para empreendimentos residenciais, a taxa nominal varia de acordo com o cliente, em média de 11% + TR a 17% a.a.+ TR. Para os adquirentes finais, nas operações de crédito PF para as operações com recursos do FGTS, as taxas ficam na faixa de 5,5% a.a. + TR a 9,16% a.a. + TR, variando basicamente em razão da renda familiar bruta do mutuário. Para as famílias que não se enquadram nos requisitos para tomar crédito com recurso do FGTS, há ainda a opção de contratar a operação com recursos do SBPE com taxas nominais, que estão em torno de 10% a.a. + TR para operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para as operações enquadradas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), esse percentual gira em torno de 11%. Ainda é possível adquirir imóveis comerciais ou mistos com taxas variando, aproximadamente, de 10 % a.a. + TR a 14% a.a. + TR, sendo que as condições mais favoráveis são para empreendimentos vinculados à Caixa.

CM – Quanto somam os recursos disponíveis para essa finalidade?

OS – Para o crédito imobiliário, em 2018 a Caixa tem um orçamento inicial de R$ 81 bilhões. Desse total, R$ 58,82 bilhões são provenientes de recursos do FGTS; R$ 12,71 bilhões de recursos SBPE e R$ 9,4 bilhões de outros recursos. Todos os produtos e programas habitacionais operados pela Caixa podem financiar operações de retrofit.

CM – Além dos produtos de crédito imobiliário há outras opções de financiamento para realizar retrofit, como obras de interesse social, por exemplo?

OS – Podem ser realizadas obras de retrofit nas operações contratadas na chamada Faixa 1 do programa Minha Casa Minha Vida. O PMCMV-FAR, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) vinculados às construtoras, e o PMCMV-FDS, com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), contratados com cooperativas, associações e entidades da sociedade civil, sem fins lucrativos, desde que habilitadas previamente pelo Ministério das Cidades.

CM – Qual é a cidade que mais concentra obras de retrofit no país?

OS – Apesar do volume das operações de retrofit ainda ser incipiente no Brasil, a cidade de São Paulo lidera os projetos dessa natureza. Nos últimos anos, somente no centro da capital paulista foram contratadas 27 operações, com 4.700 unidades habitacionais e R$ 950 milhões de investimentos. Temos ainda em tramitação mais de 20 propostas de empreendimentos localizados na região central da metrópole, que juntas somam cerca de 4 mil unidades e um valor de investimento de aproximadamente R$ 900 milhões. É possível citar também as Parcerias Público Privadas (PPP) do Estado de São Paulo e da prefeitura de São Paulo, que preveem, juntas, um investimento de cerca de R$ 6,7 bilhões na área central.

CM – Quem são os principais interessados em crédito para obras retrofit?

OS – Os interessados podem ser divididos em quatros grupos: os empreendedores, que são incorporadoras, construtoras, empresas do ramo da construção civil; as cooperativas, associações e entidades da sociedade civil sem fins lucrativos que atuam na área habitacional; o poder público; e os mutuários finais, beneficiários da habitação. Mas pode-se dizer que há um interesse de toda a sociedade, pois o retrofit tem potencial para ajudar a readensar as áreas centrais. Essa reurbanização pode trazer ganhos econômicos, ambientais e de qualidade de vida para toda a população da cidade. Os benefícios econômicos podem vir tanto do aquecimento do mercado imobiliário quanto da disponibilização de infraestrutura e equipamentos sociais. O meio ambiente ganha devido à diminuição dos avanços da mancha urbana sobre novos ecossistemas e à redução de queima de combustíveis fósseis ocasionada pela diminuição dos deslocamentos de veículos. Tudo isso resulta também em aumento da qualidade de vida. Além disso, o retrofit é muito interessante culturalmente, pois trabalha ao mesmo tempo com história e inovação, une o passado e o futuro.

“Apesar do volume das operações de retrofit ainda ser incipiente no Brasil, São Paulo lidera os projetos dessa natureza. Nos últimos anos, somente no centro da capital paulista, foram contratadas 27 operações, com 4.700 unidades habitacionais e R$ 950 milhões de investimento.”

CM – Quais são as principais exigências para se obter um financiamento desse tipo? Há teto mínimo, ou máximo, de crédito?

OS – No caso de operações PJ com as empresas construtoras, as regras são basicamente as mesmas utilizadas nos financiamentos para construção de empreendimentos novos. Para os adquirentes das unidades, as condições do financiamentos são idênticas às de um imóvel convencional. Para acessar o crédito, os projetos têm que estar aprovados na prefeitura e nos demais órgãos competentes. Conforme o caso, podem ser exigidos laudos técnicos a respeito da intervenção. São observadas também as questões jurídicas, em especial quanto aos ônus do imóvel de origem e a individualização das garantias. Há, ainda, uma série de regras e limites dependendo da natureza da operação: funding utilizado, renda familiar dos mutuários finais, características e localização do imóvel e política de crédito do banco. Por exemplo, nas operações de crédito habitacional PF enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação, o valor de avaliação das unidades é limitado a R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal. Nos demais estados, essa faixa é de R$ 850 mil. Para valores superiores, há a opção do Sistema Financeiro Imobiliário. Já para o crédito PJ com funding SBPE, hoje o valor máximo de financiamento é de 85% do valor do Custo Total do Empreendimento, limitado a 60% do Valor Geral de Vendas (VGV). É importante destacar que há produtos que atendem a um amplo espectro de perfil de empreendimentos e de faixas de renda. Há ainda a possibilidade de estruturar operações personalizadas de acordo com a necessidade do empreendedor.

CM – Os bancos privados seguem as mesmas normas, ou toda a negociação deve passar pela Caixa?

OS – Cada banco tem suas próprias políticas de crédito e normas. A Caixa não tem função regulatória dentro do sistema de crédito imobiliário no Brasil. Essa função cabe ao Banco Central, aos ministérios da Fazenda, do Planejamento e das Cidades; e, para as operações com recursos do FGTS, ao Conselho Curador do FGTS. Vale ressaltar que, de forma geral, a atuação dos demais bancos no crédito imobiliário ainda é tímida. O market share da Caixa nesse mercado é de cerca de 70%.

CM – Quanto se movimenta em crédito para retrofit no Brasil?

OS – Trata-se de uma informação bastante difícil de se apurar com precisão. No Brasil não há levantamento estatístico sobre o crédito para retrofit. Mas, certamente, o movimento hoje é muito abaixo do potencial existente e do que seria desejável para contribuir para uma dinâmica urbana mais sustentável nas grandes cidades. Em São Paulo, por exemplo, nos últimos anos foram contratados com a Caixa três empreendimentos de retrofit, com um total de 262 unidades e um valor de investimento de cerca de R$ 44 milhões. Nas demais cidades brasileiras o cenário não é diferente. A contratação de financiamento para empreendimentos de retrofit vem sendo feita regularmente pela Caixa, mas o volume ainda é relativamente pequeno. E certamente o problema não é disponibilidade de crédito. Na verdade, faltam propostas em condições de ser contratadas. Identificamos que o principal problema é que todo arcabouço legal e urbanístico para construir não está adequado para se requalificar. A própria Lei das Incorporações não se adéqua bem às operações de retrofit, pois estabelece uma série de procedimentos que são impraticáveis na maioria das situações reais. Entretanto, temos recebido um aumento considerável de consultas de empresas interessadas em financiamento de empreendimentos que envolvem retrofit. A expectativa é que ocorra um crescimento expressivo desse tipo de operação nos próximos anos. Mesmo porque, o modelo das cidades brasileiras crescerem com expansão territorial está se esgotando. Precisamos reconstruir as cidades e, para tanto, é necessário fazer com que o retrofit seja um negócio atrativo. A Caixa, como principal agente das políticas habitacionais e líder do mercado de crédito imobiliário, tem todo interesse em conversar com os setores focados em participar de articulação que busquem o aprimoramento do arcabouço legal, urbanístico e construtivo que permita destravar os empreendimentos de retrofit no Brasil.

“No Brasil não há levantamento estatístico sobre o crédito para retrofit. Mas, certamente, o movimento hoje é muito abaixo do potencial existente e do que seria desejável para contribuir para uma dinâmica urbana mais sustentável nas grandes cidades. Em São Paulo, por exemplo, nos últimos anos foram contratados com a Caixa três empreendimentos de retrofit, com um total de 262 unidades e um valor de investimento de cerca de R$ 44 milhões.”

Por Alexandra Gonsalez

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